Her er dommen. Dens kaldenavn er UfR2002.1974Ø:
Ø.L.D. 24. maj 2002 i anke 6. afd. nr. B-3230-01
(Erik Kjærgaard, Engler, Kirsten Talevski (kst.)).
Lise Schleiss og Knud Andreassen (adv. Steen Marslew, Holbæk) mod
Arkitektfirmaet Jørgen Herold Andersen (adv. Hanne Markussen,
København.).
Holbæk Rets dom 31. oktober 2001.
Ved sagsøgernes, Knud Andreassen og Lise Schleiss', køb pr. 1/12 1998
af en villa fra 1916 blev tilstandsrapporten efter lov om
forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom udarbejdet af den
bygningssagkyndige, bygningskonstruktør Jørgen Rohde, der var ansat
hos sagsøgte, arkitekt Jørgen Herold Andersen. Sagsøgerne fik
forsikringstilbud ved købet og tegnede ikke ejerskifteforsikring. >>
1975 >>
Under denne sag er der tvist om, hvorvidt Jørgen Rohde begik en
ansvarspådragende fejl, jf. lovens § 3, stk. 1, ved ikke at anføre i
rapporten, at ventilationsriste i ejendommens betonsokkel var
tilstoppede.
I tilstandsrapporten af 30/9 1998 anførte Jørgen Rohde i sin
vurdering under pkt. 3, yder- og indervægge, 2 gange UN, i pkt. 6,
gulvkonstruktion og gulve, et forhold med betegnelsen UN og under pkt.
tagkonstruktion m.v. 2 gange UN. I registreringen angav han vedrørende
pkt. 6.1, gulvkonstruktion: »Gulvbrædder med gl. borebilleangreb og
deraf mindre svækkelse. Det bør undersøges om underliggende
konstruktion er angrebet.« I afsnittet »Sælgers oplysninger om
ejendommen« er under pkt. 6 anført nej til spørgsmålet om, hvorvidt
der er fejl og mangler ved de gulve, der er tildækket med en
belægning, og at ventilationshuller i krybekælderen aflukkes i
vinterhalvåret. Det var anført, at der ikke var adgang til
krybekælderen. Krybekælderen er senere konstateret kun at være et
20-25 cm højt mellemrum mellem terræn og undersiden af
gulvbrædderne. Sælgeren havde købt ejendommen i 1981.
På sagsøgernes begæring har arkitekt Gert Munk-Petersen været
udmeldt som skønsmand. Han udtaler i sin erklæring af 2/5 2001, at
der i soveværelset ud mod de to ydervægge er råd aftagende ind mod
værelsets midte, at der på overflader og fuger mellem brædderne, som
er i fer og not, er borebilleskader, og at der er pålagt blikplader
på oversiden af brædderne inderst i hvert hjørne. Nedbrydningen
skønnes at være forårsaget af tømmersvamp, der alene påvirker
træværk, som udsættes for længere tids fugtpåvirkning. Ventilerne
er for få og små (2 stk. a 6 x 10 cm mod optimalt 4 stk. a 10 x 15
cm) og sidder for tæt på husets yderhjørner. Der er, skønnet inden
for de sidste 10-20 år, sprøjtet pvc-skum ind for at lukke ristene.
Det er synligt udefra, at ristene er tildækket med et skumprodukt, og
ved en stikprøve med målestok, skruetrækker eller lignende mødes
modstand. Ved nedsat ventilation sker der opsugning af
grund-kondensfugt i bjælker og brædder, hvorved der kan udvikles
svamp/råd i opfugtet område, fortrinsvis tæt på ydermur i bjælker
og brædder. Udbedring, der skønnes at koste 21.000 kr., kan ske ved
fjernelse af skum i begge ventiler og etablering af nye, nedtagning og
genopsætning af skabe, udskiftning af gulv med opretning af
ikke-skadede bjælker og udskiftning af bjælke langs gavlmur samt
reparation af øvrige bjælkeender. Dette skønnes ikke at indebære
nogen forbedring. Den teoretiske levetid for den oprindelige
konstruktion skønnes udtjent, men den praktiske levetid skønnes
forlænget med ca. 40 %. En visuel undersøgelse viser spor af gamle
borebilleangreb, partiel lapning med zinkplader og gulvhældning mod
gavl, så at der er opsat dækning på fodpanel for at dække afstanden
til gulv.
Sagsøgerne har påstået sagsøgte tilpligtet at betale 21.000 kr. med
procesrente, af 11.092,50 kr. fra sagens anlæg den 24/11 2000 og af
9.907,50 kr. fra 14/6 2001.
Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et
mindre beløb.
Der er afgivet partsforklaring af Knud Andreassen og af sagsøgte samt
vidneforklaring af Jørgen Rohde. Skønsmanden er afhjemlet.
Knud Andreassen har forklaret, at han er civilingeniør med
energifagene varme og isolering, men bortset fra en kort periode lige
efter eksamen i 1987 kun har arbejdet i it-branchen. Han havde inden
købet en tømrer med ude at se på tagkonstruktionen og en murer til
at se på tagryg, skorsten og de forhold vedrørende murerarbejde, der
var anført i tilstandsrapporten. Huset blev gennemgået for
borebiller. Der var ingen tegn på aktive borebilleangreb i
soveværelset. Man hoppede i hjørnerne, og der var ingen lugt af fugt.
Sælgeren sagde, at han om vinteren satte tilskårne flamingoplader i
hullerne, og at krybekælderen var dyb nok til, at man kunne
efterisolere. Huset stod tomt. Han så ikke efter ristene. Han ville
ikke tegne ejerskifteforsikring for 25.000 kr., fordi en UN ikke ville
være dækket af forsikringen, og fordi han havde gennemgået resten
med sagkyndige. Han vidste ikke, at man kunne få en UN slettet.
På tredjedagen efter overtagelsen savede han hul i soveværelsets
malede gulv, fordi han troede, at købers fortrydelsesfrist var 8 dage
fra overtagelsen. Da var der knastørt, lugt af radon og intet tegn på
borebiller. I februar 1999 tog han listerne af i soveværelset, og i et
hjørne var der en overmalet metalplade 2 steder, som han før havde
set, men som han troede var et stykke afdækningspap, som man havde
glemt at fjerne. Han kunne stikke en skruetrækker lige igennem. Da han
skar gulvet op, lugtede det meget fugtigt. Bjælken var rådden, og der
var nedbøjning i fer og not. Han så, at der var skum i
ventilationsristene. Der var 8 synlige riste, og tre andre var også
fulde med skum, der ved opskæring viste sig at ligge som en tunge
30-40 cm ind bag ristene.
Jørgen Rohde har forklaret, at han gav karakteren UN, fordi der var
ekstra gulvlister på, og fordi gulvet fjedrede. En dækliste
forekommer ofte i et gammelt hus, fordi gulvet er sunket. Han så efter
ristene, men kigger normalt ikke på dem, fordi det er mørkt indenfor.
Skønsmanden har forklaret, at det er vigtigt, at ventilationsristene
er frie, og at han selv, når han udarbejder tilstandsrapporter, ser
efter, at der er fri adgang. Det er en fejl, at det ikke blev
undersøgt, om ristene er lukket. Han ville ikke nødvendigvis selv
have tjekket alle riste, hvis de, som han undersøgte, var åbne, og
ejeren sagde, at der blev lukket om vinteren. Undersøgelsen er ikke en
fuld undersøgelse, men en stikprøve. Det er et samlet skøn, et
signal til forbrugeren om, hvilke risici man skal passe på. Man kunne
ikke i denne sag i rapporten have givet K 3, da man jo ikke kunne se,
om der var skader. En >> 1976 >> tilstandsrapport skal ikke rådgive,
men registrere skader. En sagkyndig skal holde sig til at beskrive
tilstande. Der er ingen regler for, hvor mange gange man skal skrive UN
på samme sted. Man må ikke fjerne en tildækning af ristene om
vinteren. Hvis han selv var ude om vinteren, ville han nok gøre en
bemærkning om, at tildækningen burde fjernes. Det hører med til
undersøgelsen at stikke noget ind gennem ristene.
Forklaringerne i øvrigt og en yderligere sagsfremstilling er i medfør
af retsplejelovens § 366 a, stk. 2, udeladt af denne dom.
Parternes procedure i hovedtræk:
Sagsøgerne har til støtte for deres påstand anført, at Rohde ikke
har set igennem ventilationsristene. I værelset har han set den gamle
metalplade, og det har han ikke nævnt i rapporten. Det er ikke
tilstrækkeligt at give dette forhold karakteren UN, og efter
skønsmandens forklaring hører det med til en omhyggelig gennemgang af
ejendommen at se, om der er passage gennem ristene. Der skulle have
været angivet en ny UN i rapportens pkt. 2 om kælder, krybekælder
og terræn. Jørgen Rohde er kommet for let om ved det. Ristene var
synlige for det blotte øje. Knud Andreassen konstaterede ikke
svækkelse af gulvet.
Træet var meget sundt, så at der ved udbedring ikke sker forlængelse
af dets levetid.
Sagsøgte har til støtte for sin påstand anført, at det klart
fremgik af rapporten, at der var problemer, når UN, den alvorligste
karakter, angives for flere forhold, og det særligt er angivet, at det
burde undersøges, om den underliggende gulvkonstruktion var svækket.
Rapporten har givet et retvisende billede af, at der var noget galt med
gulvkonstruktionen. Sælger har fortalt, at der blev lukket for ristene
om vinteren, hvoraf der må sluttes til, at der blev ventileret resten
af året. Det ville savne mening at lukke for noget, der er lukket med
skum, og tillukkede ventilationsriste medfører ikke automatisk skader.
Man kan ikke give mere end en gang UN for det samme forhold. Knud
Andreassen har selv set svækkelse i konstruktionen og burde som
bygningsingeniør vide, at borebilleangrebet kunne stamme fra
rådborebiller.
Rettens bemærkninger:
Ifølge skønsmandens forklaring om generelle pligter for en
bygningssagkyndig ved undersøgelsen i forbindelse med
tilstandsrapportens udarbejdelse må den bygningssagkyndige ikke ved
sin undersøgelse fjerne en vintertildækning af ventilationsriste, men
det er ifølge skønsmanden en fejl, at den bygningssagkyndige ikke
undersøgte, om ristene var tildækket. I tilstandsrapporten var det
med karakterer UN anført, at det burde undersøges, om den
underliggende gulvkonstruktion var angrebet. Sagsøgerne reagerede ikke
over for denne alvorlige advarsel om, at forholdet burde undersøges
nærmere. Sagsøgerne har ikke stillet spørgsmål til skønsmanden om,
hvorvidt dette forhold skulle have været anført under punktet
vedrørende krybekælderen, og det var udelukket at se ind gennem
ristene. Efter skønsmandens erklæring var metalpladerne i
soveværelset senest fra kort efter 2. verdenskrig, hvoraf det må
udledes, at de er pålagt for at dække sporene efter tidligere
borebilleangreb, og efter hans udtalelser var skummet inden for ristene
15-20 år gammelt. Herefter findes det godtgjort, at Jørgen Rohdes
manglende konstatering af, at der ikke var fri luftpassage gennem
ristene, ikke ville have medført, at sagsøgerne tegnede
ejerskifteforsikring, og der er således ingen årsagsforbindelse
mellem hans undladelse og sagsøgernes hævdede krav. Sagsøgte
frifindes derfor for sagsøgernes påstand.
- - -
Østre Landsrets dom.
Holbæk Rets dom af 31. oktober 2001 - - - er anket af Lise Schleiss og
Knud Andreassen med endelig påstand om, at Arkitektfirmaet Jørgen
Herold Andersen dømmes til at betale 21.000 kr. med procesrente af
11.092,50 kr. fra sagens anlæg 24. februar 2000 og af 9.907,50 kr. fra
14. juni 2001.
Indstævnte, Arkitektfirmaet Jørgen Herold Andersen, har påstået
stadfæstelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre
beløb.
Der er for landsretten afgivet forklaring af Knud Andreassen, Jørgen
Rohde, syns- og skønsmanden, arkitekt Gert Munk-Petersen og Jørgen
Herold Andersen.
Knud Andreassen har supplerende forklaret blandt andet, at han i
forbindelse med købet af ejendommen gjorde noget ved samtlige de
bygningsdele, som havde fået kategorien »UN« i tilstandsrapporten.
Han fik således sælgeren til at udbedre den skade, der var nævnt på
rapportens side 4 under pkt. 3.4, og han havde en murer ude for at
vurdere og reparere nogle af de andre skader. Herudover undersøgte han
selv tagbelægningen via 3 skunkrum og fandt intet unormalt. Han brugte
også megen tid på indvendigt i hele huset at undersøge gulvene for
borebilleangreb. Han blandt andet hoppede på gulvene, og intet tydede
på, at gulvkonstruktionen i soveværelset var svækket. Havde han
fået oplyst, at der var tilstoppede ventilationshuller i
krybekælderen, ville han have undersøgt, om der var skader. Hvis der
blev konstateret skader, ville han have krævet dem udbedret af sælger
eller forlangt et nedslag i prisen for huset. Han ville ikke have købt
huset på samme vilkår.
Jørgen Rohde har supplerende forklaret blandt andet, at hans markering
»UN« under pkt. 6.1 var et generelt forbehold for alle gulvene.
Bortset fra borebilleangrebet skrev han ikke i rapporten, hvilke
forhold der gav ham >> 1977 >> mistanke om, at noget kunne være
galt. Han opdagede ikke, at ventilationsristene var skummet til. Havde
han opdaget det, ville han have markeret det i tilstandsrapportens side
3 under punkt 2.
Syns- og skønsmanden, arkitekt Gert Munk-Petersen, har vedstået den
skønserklæring, han har afgivet for byretten, og på enkelte punkter
uddybet denne. Syns- og skønsmanden har forklaret blandt andet, at man
ikke kunne se, at gulvet i soveværelset var svækket. »UN« under
pkt. 6.1 er den korrekte generelle anmærkning for gulvene i hele
huset. Da lukkede ventilationshuller medfører risiko for rådskader,
burde dette forhold dog også særskilt være markeret i
tilstandsrapportens side 3 under punkt 2. De ca. 21.000 kr., som han
har angivet i skønserklæringen, dækker en partiel reparation af
gulvet. Han skønner, at omkring 1/3 af beløbet vedrører materialer.
Jørgen Herold Andersen har supplerende forklaret, at han med jævne
mellemrum bliver kontaktet af købere, således at de kan få belyst,
hvad det er, der har givet anledning til bemærkninger.
Parterne har i det væsentlige procederet som for byretten.
Landsrettens bemærkninger:
Landsretten lægger efter syns- og skønserklæringen til grund, at
ventilationsristene i husets betonsokkel var tilstoppede på det
tidspunkt, da huset blev købt. Landsretten lægger endvidere til
grund, at der ved længere tids nedsat ventilation i krybekældre kan
ske opsugning af fugt i gulvkonstruktionens bjælker og brædder med
risiko for, at der udvikles svampe- og rådskader.
Ved sin gennemgang af huset undersøgte Jørgen Rohde ikke
ventilationsristene, og at han gjorde derfor ikke anmærkning i
tilstandsrapporten om, at ristene var tilstoppede. Landsretten finder
efter det, der er anført ovenfor, at Jørgen Rohde herved begik en
ansvarspådragende fejl.
Det kan efter skønserklæringen lægges til grund, at der er en
rådskade i gulvkonstruktionen under soveværelset, og at udgifterne
til udbedring heraf udgør 21.000 kr.
Landsretten finder endvidere, at en oplysning om manglende udluftning
af en krybekælder i almindelighed udgør en væsentlig del af en
købers beslutningsgrundlag. Efter Knud Andreassens forklaring for
landsretten må det lægges til grund, at en sådan oplysning også
ville have udgjort en væsentlig del af hans beslutningsgrundlag ved
købet af den omhandlede ejendom.
Det findes herefter godtgjort, at der er årsagssammenhæng mellem den
fejl, som Jørgen Rohde begik, og udgifterne til udbedring af den
ovennævnte rådskade.
Efter det anførte har Arkitektfirmaet Jørgen Herold Andersen
pådraget sig et erstatningsansvar over for appellanterne. Det forhold,
at Knud Andreassen ikke særskilt undersøgte den underliggende
gulvkonstruktion på baggrund af anmærkningen under pkt. 6.1 - men
alene undersøgte gulvene for borebilleangreb - kan ikke føre til, at
erstatningskravet bortfalder eller nedsættes.
Erstatningen findes under hensyn til det oplyste om
udbedringsudgifterne sammenholdt med gulvets alder og stand
skønsmæssigt at kunne fastsættes til 18.000 kr.
|