---

Jeg skal beregne hvilken værdi et hus fra 1978 ville have i dag, hvis man
blot ser på etableringsprisen i 1978, inflation og værdiforringelse som
følge af ælde. Mit spørgsmål til denne gruppe er hvilken afskrivning der vil
være rimelig at regne med p.g.a. ælde.

Huset er et træhus med eternittag, enkeltlags ruder, rockwool-isolering og
støbt sokkel. Det er 60 m^2 stort og har fået almindelig vedligeholdelse
gennem årene.
Hvor meget mindre værd vil huset være som følge af ælde? Almindelig (som jeg
definerer det) vedligeholdelse vil ikke helt forhindre nedslidning. Taget
skal eksempelvis skiftes en dag og træbeklædningen på ydersiden tager også
en smule skade med tiden.

Er der nogen der er friske med et hurtigt, men nogenlunde realistisk, bud?

---

Jakob Nielsen wrote:

> Er der nogen der er friske med et hurtigt, men nogenlunde realistisk, bud?

Det kommer da vist i høj grad an på husets placering.

---

Holst wrote:
> Jakob Nielsen wrote:
>
>> Er der nogen der er friske med et hurtigt, men nogenlunde
>> realistisk, bud?
>
> Det kommer da vist i høj grad an på husets placering.

Og hvor godt vedligeholdt det har været...

Venligst Anita

---

> Det kommer da vist i høj grad an på husets placering.

Det er naturligvis korrekt.
Huset er placeret i en art kolonihave. Det står ikke i skygge og der er
ingen træer i nærheden, men det er samtidigt ikke udsat for blæst da det er
nært omgivet af andre tilsvarende huse. Der er ikke vand i nærheden og
undergrunden er ganske stabil. Ved ikke om der er andre detaljer som skal
tages i betragtning. Er der noget jeg glemmer?

Med hensyn til vedligeholdelse, som Anita nævner, så er det som sagt
"almindeligt vedligeholdt". Det vil sige at der er renset tagrender og malet
ydrevægenes træbeklædning samt lister omkring vinduerne med træbeskyttende
maling.

Da det er en slags kolonihavehus, er der ingen offentlig ejendomsvurdering.

Jeg søger ikke et meget præcis tal men et "slag på tasken".

---

Jakob Nielsen wrote:

>>Det kommer da vist i høj grad an på husets placering.
>
> Det er naturligvis korrekt.

Når jeg sagde 'husets placering', så tænkte jeg egentlig mest på, om
huset lå i Hellerup eller på en mark 30 km uden for Hjørring.

---

> Når jeg sagde 'husets placering', så tænkte jeg egentlig mest på, om huset
> lå i Hellerup eller på en mark 30 km uden for Hjørring.

jeg taler stadig om forringelse grundet ælde. Det er derfor ligegyldigt hvor
det ligger, hvis vi ikke taler om hvor udsat det er for vejret

---

Jakob Nielsen wrote:

>>Når jeg sagde 'husets placering', så tænkte jeg egentlig mest på, om huset
>>lå i Hellerup eller på en mark 30 km uden for Hjørring.
>
> jeg taler stadig om forringelse grundet ælde. Det er derfor ligegyldigt hvor
> det ligger, hvis vi ikke taler om hvor udsat det er for vejret

Dig om det.

Men et hus beliggende ude på Lars Tyndskids mark 30 km uden for Hjørring
vil måske i dag koste X kr., hvis det dengang kostede X kr.

Et hus beliggende i Hellerup vil måske i dag koste 4X kr., hvis det
dengang kostede X kr. at bygge.

Værdistigningen af et hus er endog meget afhængig af husets geografiske
beliggenhed.

---

> Men et hus beliggende ude på Lars Tyndskids mark 30 km uden for Hjørring
> vil måske i dag koste X kr., hvis det dengang kostede X kr.
>
> Et hus beliggende i Hellerup vil måske i dag koste 4X kr., hvis det
> dengang kostede X kr. at bygge.
>
> Værdistigningen af et hus er endog meget afhængig af husets geografiske
> beliggenhed.

Ok. Jeg trænger vist slet ikke igennem.
Jeg har hele tiden talt om "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde". Du
bliver ved med at snakke om ejendomsvurdering og markedspris.
Man har en genstand som har en værdi som ny. Genstanden er her et hus. Efter
nogle år uden vedligeholdelse vil huset være i væsentligt ringere stand
(uanset hvad markedspriserne siger om området). Hvis man i samme periode
havde foretaget almindelig vedligeholdelse, så havde husets stand og værdi
nok været bedre. Selv med almindelig vedligeholdelse vil der efter en
årrække være ting der skal udskiftes. Der vil eksempelvis være nogle lister
omkring vinduerne som ikke er gode, og der vil være behov for at skifte
taget etc.
Spørgsmålet gik som sagt på "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde",
hvilket vil sige at jeg søger et forholdstal for hvor meget ringere stand et
hus vil være i efter et antal år når der kun er foretaget almindelig
vedligeholdelse.

---

> Ok. Jeg trænger vist slet ikke igennem.

Jo du gør, det er spørgsmålet, der er noget vrøvl.

> Jeg har hele tiden talt om "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde".
> Du bliver ved med at snakke om ejendomsvurdering og markedspris.
> Man har en genstand som har en værdi som ny. Genstanden er her et hus.
> Efter nogle år uden vedligeholdelse vil huset være i væsentligt ringere
> stand

Jep, men det betyder ikke at der er en værdiforringelse. Værdiforrringelsen
kommer først, når der er tale om total manglende vedligeholdelse gennem
mange år, så huset er forfaldent. Og så snakker vi måske 5% af salgsprisen.

Mvh Maria

---

> Jo du gør, det er spørgsmålet, der er noget vrøvl.

Nej, det gør jeg åbenbart ikke.

> Jep, men det betyder ikke at der er en værdiforringelse.
> Værdiforrringelsen kommer først, når der er tale om total manglende
> vedligeholdelse gennem mange år, så huset er forfaldent. Og så snakker vi
> måske 5% af salgsprisen.

Et tag har ved "almindelig vedligeholdelse" en vis forventet levetid. Mens
denne levetid forløber vil værdien falde.
Det kan du næppe undgå at være bekendt med.

---

> Et tag har ved "almindelig vedligeholdelse" en vis forventet levetid. Mens
> denne levetid forløber vil værdien falde.

Nej, ikke nødvendigvis. Et hus falder ikke x% i værdi om året som følge af
at taget skal skiftes hver 50. år. Men når udskiftningen nærmer sig - dvs
med en forventet levetid på under 10 år, så vil der måske ske et fald i
salgsprisen på måske 50.000. Men salgsprisen er jo bare er den pris, et
givet hus på en given placering i en given vedligeholdelsestilstand kan
indbringe. Du kan derfor ikke udlede om værditabet er 1 eller 500.000 kr.

Men prøv med almindelige afskrivningsregler, hvor du afskriver investeringen
over f.eks. 100 år. Pas på hvilke rentesatser du vælger, men du burde på
denne måde kunne komme frem til en teoretisk værditab. Det er bare teori og
ikke praksis, men det må du jo så forholde dig til.

Mvh Maria

---

Maria Frederiksen wrote:
>>Et tag har ved "almindelig vedligeholdelse" en vis forventet levetid. Mens
>>denne levetid forløber vil værdien falde.
>
> Nej, ikke nødvendigvis. Et hus falder ikke x% i værdi om året som følge af
> at taget skal skiftes hver 50. år. Men når udskiftningen nærmer sig - dvs
> med en forventet levetid på under 10 år, så vil der måske ske et fald i
> salgsprisen på måske 50.000. Men salgsprisen er jo bare er den pris, et
> givet hus på en given placering i en given vedligeholdelsestilstand kan
> indbringe. Du kan derfor ikke udlede om værditabet er 1 eller 500.000 kr.
> Men prøv med almindelige afskrivningsregler, hvor du afskriver investeringen
> over f.eks. 100 år. Pas på hvilke rentesatser du vælger, men du burde på
> denne måde kunne komme frem til en teoretisk værditab. Det er bare teori og
> ikke praksis, men det må du jo så forholde dig til.

I den sidste ende er det de almindelige markedsmekanismer á udbud og
efterspørgsel der sætter dagsordenen, så en faktor i forhold til
nypris(*) kan man ikke fastsætte. Af flere årsager, men primært p.g.a.
billige rentesatser og fordelagtige(?) lån-typer er huspriserne i
forrygende forøgelse landet over i disse år og den faktor overgår langt
en given nedslidnings-faktor!
Min svoger købte for 15 år siden en klassisk to-etagers to-familiers
villa og solgte den ene lejlighed fra som separat ejendom - Dén er for
nyligt blevet solgt til omtrent samme beløb som han gav for hele huset i
sin tid

(*)
Omkring nypris er der også inflationen at iberegne: 60'er typehuse blev
bygget til typisk 3-400.000 kr og dén pris kan man ikke bruge til en
pind idag!

--
Armand.

---

> I den sidste ende er det de almindelige markedsmekanismer á udbud og
> efterspørgsel der sætter dagsordenen, så en faktor i forhold til nypris(*)
> kan man ikke fastsætte. Af flere årsager, men primært p.g.a. billige
> rentesatser og fordelagtige(?) lån-typer er huspriserne i forrygende
> forøgelse landet over i disse år og den faktor overgår langt en given
> nedslidnings-faktor!

Enig

> Min svoger købte for 15 år siden en klassisk to-etagers to-familiers villa
> og solgte den ene lejlighed fra som separat ejendom - Dén er for nyligt
> blevet solgt til omtrent samme beløb som han gav for hele huset i sin tid
>

Vi købte for 4 år siden en ejendom, og fik den delt i to. Hver ejendom
mangler 10% i at være oppe på samme pris i dag.

Mvh Maria

---

"Jakob Nielsen" <jni@spam.off> skrev i en meddelelse
news:4268cda4$0$67264$157c6196@dreader2.cybercity.dk...
>
>> Men et hus beliggende ude på Lars Tyndskids mark 30 km uden for Hjørring
>> vil måske i dag koste X kr., hvis det dengang kostede X kr.
>>
>> Et hus beliggende i Hellerup vil måske i dag koste 4X kr., hvis det
>> dengang kostede X kr. at bygge.
>>
>> Værdistigningen af et hus er endog meget afhængig af husets geografiske
>> beliggenhed.
>
> Ok. Jeg trænger vist slet ikke igennem.
> Jeg har hele tiden talt om "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde".
> Du bliver ved med at snakke om ejendomsvurdering og markedspris.
> Man har en genstand som har en værdi som ny. Genstanden er her et hus.
> Efter nogle år uden vedligeholdelse vil huset være i væsentligt ringere
> stand (uanset hvad markedspriserne siger om området). Hvis man i samme
> periode havde foretaget almindelig vedligeholdelse, så havde husets stand
> og værdi nok været bedre. Selv med almindelig vedligeholdelse vil der
> efter en årrække være ting der skal udskiftes. Der vil eksempelvis være
> nogle lister omkring vinduerne som ikke er gode, og der vil være behov for
> at skifte taget etc.
> Spørgsmålet gik som sagt på "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde",
> hvilket vil sige at jeg søger et forholdstal for hvor meget ringere stand
> et hus vil være i efter et antal år når der kun er foretaget almindelig
> vedligeholdelse.
>
Det spørgsmål er da vist kun aktuelt hvis huset kan flyttes.
Man kan vel ikke regne med at få huset/grunden billigt fordi man sikkert har
planer om at rive det ned og bygge et nyt.
der kan være tale om værditab hvis der er rådne vinduer, dårlige
kloakforhold,
manglende køkken osv osv.

Mvh

Michael

---

Jakob Nielsen wrote:
>>
> Ok. Jeg trænger vist slet ikke igennem.
> Jeg har hele tiden talt om "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde". Du
> bliver ved med at snakke om ejendomsvurdering og markedspris.
> Man har en genstand som har en værdi som ny. Genstanden er her et hus. Efter
> nogle år uden vedligeholdelse vil huset være i væsentligt ringere stand
> (uanset hvad markedspriserne siger om området). Hvis man i samme periode
> havde foretaget almindelig vedligeholdelse, så havde husets stand og værdi
> nok været bedre. Selv med almindelig vedligeholdelse vil der efter en
> årrække være ting der skal udskiftes. Der vil eksempelvis være nogle lister
> omkring vinduerne som ikke er gode, og der vil være behov for at skifte
> taget etc.
> Spørgsmålet gik som sagt på "Værdiforringelse af hus på baggrund af ælde",
> hvilket vil sige at jeg søger et forholdstal for hvor meget ringere stand et
> hus vil være i efter et antal år når der kun er foretaget almindelig
> vedligeholdelse.

Hvor ringere er jo meget subjektivt; men huse har ikke en indbygget
forældelses-faktor som f.eks. biler i praksis har. Ældre huse kan
ligefrem have déres kvaliterer til forskel for det typiske typehus af idag:
En af mine veninder gik meget op i at hendes bror byggede "fuldmuret" i
sin tid; men da jeg sidder i et hus bygget i '50 kunne dét ikke imponere
mig. På samme måde gik en tømrer-bekendt meget op i sagerne da han
byggede hus; men jeg føler at hán sprang over gærdet omkring netop
detaljen med elementer hhv. fuldmuring :-/
Jeg er meget glad for den kælder vi har her på matriklen; dén finder man
ikke i noget hus der er bygget efter midten af 60'erne!
Og sådan er der så meget som kan behage en potentiel køber, hvilket gør
at huspriserne á M²-prisen grundlæggende er den samme for huse i samme
kvarter uanset alderen!
Når det er sagt, så er der i mit kvarter også nogle huse der er bygget
og stadig beboet af folk i guldbryllups-alderen, endsige enker/enkemænd
af samme generation, og dé lider umiddelbart set af at ejerne ikke har
villet bruge penge på løbende modernisering (ud fra gammelnok-devisen:
"dét kan vi ikke nå at betale inden vi skal pensioneres"?), og så
hjælper det altså ikke at vinduesrammerne er velholdte med maling når
det er forældede 1-lags ruder der sidder i.

Prøv at følge med i tv's boligprogrammer og se hvad det er der trækker
ned. Lister og lidt skallende maling er peanuts i dét regnskab, men kan
til gengæld virke lidt camouflerende at have ført up to date.

Derimod er de ældre huse plaget af at tv-reklamer igennem de senere år
har gjort især køkkenet til husets blærerøvsfaktor #1, ligesom 70'ernes
brogede badeværelser stikker i øjnene på dagens købere, og renovering af
disse to lokaler er tit noget der trækker fra i den basale M²pris med
10.000-vis af kroner!
Vinduespartierne, á termoruder eller ej, samt i hvilken kvalitet er også
en tung faktor!

Hvis din indfaldsvinkel er ar du står som køber, så brug kræfterne på at
beslutte dig om du kan forlige dig med de større ting istedet for en
liste der hænger hist og pist, og hvis du er tilfreds med huset og den
pris du kan få det ned i, så køb - Der er heldigvis ikke en
brugthus-prisliste (som for biler) hvori man senere kan risikere at
erfare at man har brændt sig på købet!

Hvis din indfaldsvinkel er at du står som sælger, så brug dog nogle
tusinde kroner på at få malet de værste eyecatchers og få skiftet hvad
der måtte være af dårlige lister/lign. hvorved at du slipper for at
skulle diskutere dé detaljer med købere der ikke magter at overskue om
køkkenet eller badet er forældet!

--
Armand.

---

Jakob Nielsen wrote:
> Ok. Jeg trænger vist slet ikke igennem.
Jo, men det du spørger om, gir ingen mening.
Du må da forstå hvordan huse vuderes, for du kan beregne det.


--
Calle.

---

> Jeg skal beregne hvilken værdi et hus fra 1978 ville have i dag, hvis man
> blot ser på etableringsprisen i 1978, inflation og værdiforringelse som
> følge af ælde. Mit spørgsmål til denne gruppe er hvilken afskrivning der
vil
> være rimelig at regne med p.g.a. ælde.
>
> Huset er et træhus med eternittag, enkeltlags ruder, rockwool-isolering og
> støbt sokkel. Det er 60 m^2 stort og har fået almindelig vedligeholdelse
> gennem årene.
>

Den offentlige vurdering tager højde for alt det nævnte. Den kan slås op
på http://dinejendom.netborger.dk/produkt/forside.asp

--
Hilsen Carl

---

"Carl Larsen" <cl_news@wingmargin.com> skrev i en meddelelse
news:42681578$0$158$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
>> Jeg skal beregne hvilken værdi et hus fra 1978 ville have i dag, hvis man
>> blot ser på etableringsprisen i 1978, inflation og værdiforringelse som
>> følge af ælde. Mit spørgsmål til denne gruppe er hvilken afskrivning der
> vil
>> være rimelig at regne med p.g.a. ælde.
>>
>> Huset er et træhus med eternittag, enkeltlags ruder, rockwool-isolering
>> og
>> støbt sokkel. Det er 60 m^2 stort og har fået almindelig vedligeholdelse
>> gennem årene.
>>
>
> Den offentlige vurdering tager højde for alt det nævnte. Den kan slås op
> på http://dinejendom.netborger.dk/produkt/forside.asp
>
> --
> Hilsen Carl
>
>
Jeg synes nu du kom med et temmelig konkret spørgsmål men det er
tilsyneladene ikke blevet opfattet.
Mit bud er at du har en værdiforringelse på 25-30% og så er det egentlig
ligegyldigt om huset ligger i Hellerup eller i vestjylland. Hvis du skal
købe håndværkkere til renovering er de så meget dyrere i Hellerup at
regnestykket passer.
mvh FC

---

> Jeg synes nu du kom med et temmelig konkret spørgsmål men det er
> tilsyneladene ikke blevet opfattet.

Næ, det har åbenbart ikke været konkret nok. Det er dog rart at du er villig
til at komme med et bud.

> Mit bud er at du har en værdiforringelse på 25-30% og så er det egentlig
> ligegyldigt om huset ligger i Hellerup eller i vestjylland. Hvis du skal
> købe håndværkkere til renovering er de så meget dyrere i Hellerup at
> regnestykket passer.

Det var et lidt højere bud, end jeg havde ventet, men ikke i ekstrem grad.
Hvad det koster med håndværkere er som sådan ligegyldigt, da det er huset
som et rent isoleret system, jeg ønsker at betragte. Det er måske for
abstrakt for de flestes smag, men jeg mener nu godt man kan gøre det.
Eksempelvis ser man et tag der koster 50.000 at skifte og som holder i 30
år. Det vil sige at taget isoleret set medfører et værditab på 1667 kr
årligt. Andre dele af huset har andre omkostninger og forventede levetider.

Takker for dit svar. Tak til jer andre også. Jeg skulle måske have
understreget at det var et teoretisk spørgsmål hvor blandt andet
ejendomspriser ikke indgår

---

> Eksempelvis ser man et tag der koster 50.000 at skifte og som holder i 30
> år. Det vil sige at taget isoleret set medfører et værditab på 1667 kr
> årligt. Andre dele af huset har andre omkostninger og forventede
> levetider.

Og afskrivninger, der ikke forløber liniært.

Mvh Maria