---

Hej,

Min kæreste og jeg har købt hus for godt 6 måneder siden. Det er 2-3 år
gammelt, og brugt som udstillingshus, hvorfor vi er de første, der bor i
det.

Der har været en hel del fejl og mangler fx en vandskade efter blot 3
uger, vandbeholder defekt, fyr defekt 2 gange, lovpligtige eftersyn ikke
udført osv osv og en masse små ting, hvor håndværkerne har sjusket eller
sprunget over hvor gærdet er lavest.


Senest opdagede vi, da vi skulle have varme på, at gulvvarmen ikke
virkede. En VVS mand konstaterede at den centrale styreboks var brændt
af, og at det var meget tvivlsomt, om den overhovedet havde virket ved
indflytning.

Bygherre indvilligede i at betale, da bygherre følte at han skyldte os
lidt; for de mange fejl og mangler.

Da den centrale styreboks var skiftet virkede gulvvarmen ikke i bryggers
og to værelser; en elektriker konstaterede at gulvvarmen var installeret
forkert i forhold til tegning af hus; rørnummer, kredsløb mm. og der var
byttet rundt på de to værelser, så termostaten i rum 1 gik til kredsløb
for rum 2 og omvendt, så det ene rum var altid varmt, det andet altid
koldt, samt at termostaten i bryggerset var defekt.

Bygherre vil ikke dække den defekte termostat, da han kun vil betale for
det aftalte; den centrale styreboks.


Jeg kigger i købskontrakten, og der står under Mangelansvarert -
afhjælpningsret og -pligt:
Sælger har i op til 5 år fra opførselsdagen på de nedenfor nærmere
angivne vilkår ret og pligt til at afhjælpe mangler, der påvises på
eller efter overtagelsesdagen.

Inventar/Løsøre:
Køber indtræder i sælgers rettigheder, herunder garantier over for
leverandører af hårde hvidevarer, inventar mv. Sælger indestår for, at
hårde hvidevarer er funktionsdygtige på overtagelsesdagen.

Senere under Frister for afhjælpning og reklamation (i korte træk):
- købt som beset
- oplyst om at hus har været udstillingshus
- kan derfor ikke påberåbe sig mangler som: ridser og hakker i gulve og
vinduer, malearbejde, kosmetiske ridser i overflader.

Men...

Køber kan kun påberåbe sig mangler af funktionsmæssig karakter, som er
væsentlige og som køber ikke ved sædvanlig og rimelig undersøgelse af
ejendommen burde have reklameret over på tidspunktet for køber
overtagelse af ejendommen.



Spørgsmålet er så:
Er en gulvvarmen og termostaten ikke en fejl/mangel?
Som jeg ser det, er det jo af væsentlig funktionsmæssig karakter, eller
er det under hårde hvidevarer og inventar mm. og dermed noget, hvor
garantien er overgået til os (og udløbet, da huset er 2+ år)?

Jeg spurgte VVS manden om det med termostat og gulvvarme var noget, som
jeg selv kunne have tjekket; svaret var "Ja", hvis jeg vidste præcis
hvordan. Noget med manuelt at åbne for gulvvarmeventilen uden om
termostaten og den automatiske lukkemekanisme. Med andre ord: Ikke almen
viden, og noget jeg ikke kunne opdage, før årstiden var til varme inden for.


Jeg ved at det kan være svært at forholde sig til, da en købskontrakt jo
er stor, men jeg håber nogen kan hjælpe lidt alligevel.


Med venlig hilsen
Ronni

---

Ronni wrote:

Først og fremmest: tal med en advokat. Der er for mange penge på spil her
til at du kan nøjes med amatørhjælp på usenet.

> Jeg kigger i købskontrakten, og der står under Mangelansvarert -
> afhjælpningsret og -pligt:
> Sælger har i op til 5 år fra opførselsdagen på de nedenfor nærmere
> angivne vilkår ret og pligt til at afhjælpe mangler, der påvises på
> eller efter overtagelsesdagen.

Når der står 5 år fra opførselsdagen (det er for 2-3 år siden) må det
være standard AB92 garantiforpligtelser. De gælder i forhold til
håndværkerne som har opført huset, og det er formentlig sælger (bygherre)
som skal påberåbe sig garantien. Hvis det er standard AB92 er der stillet
en bankgaranti, som dog nedskrives til 2% af byggesummen efter første års
eftersynet.

Derudover har sælger et ansvar for mangler. Normalt tegnes
ejerskifteforsikring i hushandler, men det er muligt at man undlader
dette i et nyt hus? Uden ejerskifteforsikring har sælger et ansvar som
først forældes efter 10 år.

> Inventar/Løsøre:
> Køber indtræder i sælgers rettigheder, herunder garantier over for
> leverandører af hårde hvidevarer, inventar mv. Sælger indestår for, at
> hårde hvidevarer er funktionsdygtige på overtagelsesdagen.

De er leveret med 5 års garanti.

> Senere under Frister for afhjælpning og reklamation (i korte træk): -
> købt som beset
> - oplyst om at hus har været udstillingshus - kan derfor ikke påberåbe
> sig mangler som: ridser og hakker i gulve og vinduer, malearbejde,
> kosmetiske ridser i overflader.

Det omfatter småskader som er opstået ved at gud og hver mand har trampet
rundt i huset. Ikke mangler på grund af sjusk og forkert udført arbejde.

> Men...
>
> Køber kan kun påberåbe sig mangler af funktionsmæssig karakter, som er
> væsentlige og som køber ikke ved sædvanlig og rimelig undersøgelse af
> ejendommen burde have reklameret over på tidspunktet for køber
> overtagelse af ejendommen.

Denne ansvarsfraskrivelse må gælde i forholdet mellem køber og sælger.
Det kan ikke berøre en AB92 aftale hvis der er en sådan (men check lige
at håndværkerne ikke er gået konkurs, og hvorvidt der er stillet en
bankgaranti).

> Spørgsmålet er så:
> Er en gulvvarmen og termostaten ikke en fejl/mangel? Som jeg ser det, er
> det jo af væsentlig funktionsmæssig karakter, eller er det under hårde
> hvidevarer og inventar mm. og dermed noget, hvor garantien er overgået
> til os (og udløbet, da huset er 2+ år)?
>
> Jeg spurgte VVS manden om det med termostat og gulvvarme var noget, som
> jeg selv kunne have tjekket; svaret var "Ja", hvis jeg vidste præcis
> hvordan. Noget med manuelt at åbne for gulvvarmeventilen uden om
> termostaten og den automatiske lukkemekanisme. Med andre ord: Ikke almen
> viden, og noget jeg ikke kunne opdage, før årstiden var til varme inden
> for.

Jeg vil ikke mene at de nævnte forhold, specielt i et nyt hus, er noget
som du burde have undersøgt på forhånd. Derudover er der stadig garantien
fra håndværkerne. Og det er helt klart væsentlige forhold.

--
Jesper Lund

---

On 11/23/11 9:22 PM, Jesper Lund wrote:
> Først og fremmest: tal med en advokat. Der er for mange penge på spil her
> til at du kan nøjes med amatørhjælp på usenet.
>
Grunden til spørgsmålet her på usenet og ikke en advokat er prisen.
Vi kan skifte hele gulvvarmesystemet, for mindre end prisen af en
advokat; vi skal dog selv sætte det op, hvilket familie kan hjælpe med.

Derudover har vi haft en byggesagkyndig (ven af min far) til at kigge
huset igennem, og han fandt intet nævneværdigt den første time, hvilket
han normalt ville, hvis der var noget galt; idet fejl sjældent var
alene, og når håndværkerne sprang over, gjorde de det over hele linien.
Med nævneværdigt menes, at han skulle være yderst pernytten og påpege at
fugen mellem gulvfliserne i badeværelset var 1-2 mm for lave.
Efter hans mening et solidt og godt bygget hus; men det er jo så uden
fyr, vandbeholder, gulvvarme etc.

Så vi er sikre på, at huset er godt bygget, og alt vi er kommet med er
indtil videre blevet udbedret - bevares nogle gange skal man sparke
lidt, men det er efter min erfaring normalt - desværre.

>
>> Jeg kigger i købskontrakten, og der står under Mangelansvarert -
>> afhjælpningsret og -pligt:
>> Sælger har i op til 5 år fra opførselsdagen på de nedenfor nærmere
>> angivne vilkår ret og pligt til at afhjælpe mangler, der påvises på
>> eller efter overtagelsesdagen.
>
> Når der står 5 år fra opførselsdagen (det er for 2-3 år siden) må det
> være standard AB92 garantiforpligtelser. De gælder i forhold til
> håndværkerne som har opført huset, og det er formentlig sælger (bygherre)
> som skal påberåbe sig garantien. Hvis det er standard AB92 er der stillet
> en bankgaranti, som dog nedskrives til 2% af byggesummen efter første års
> eftersynet.

Jeg kan ikke umiddelbart finde noget med AB92, men købsaftalen er en
standardkøbsaftale jf. formidlingsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr.
695 af 22. juni 2006, BKG695), paragraf 23. Og så er der nogle afvigelser.

> Derudover har sælger et ansvar for mangler. Normalt tegnes
> ejerskifteforsikring i hushandler, men det er muligt at man undlader
> dette i et nyt hus? Uden ejerskifteforsikring har sælger et ansvar som
> først forældes efter 10 år.
>

Vi valgte ikke at skrive en ejerskifteforsikring, idet huset var "nyt",
og bygherre er en af DK's største, og ikke engang Google kan finde en
dårlig sag, ligesom vi via venner og bekendte kun havde hørt om godt,
også når/hvis der blev problemer - så vi håbede ikke at opleve nogle
større problemer, hvilket vi retfærdigvis heller ikke har.

Vi har dog lidt haft en oplevelse af at bygherre ikke er behjælpelig i
forhold til gennemgang, men lidt står med en "hvis de ikke finder det -
not my problem"-holdning. Med andre ord, de ved mere end de umiddelbart
vil give udtryk for, men siger intet, for måske fandt vi en fejl/mangel,
som kostede dem penge.

En af de føromtalte afvigelser er paragraf 2 om Sælgers mangelansvar.
Køber er af sælger og shop opfordret til at søge egen byggeteknisk
rådgivning, både i forbindelse med aftaleindgåelsen og i forbindelse med
gennemgang ved afleveringen. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse
af fast ejendom, kap. 1, finder ikke anvendelse for nærværende aftale,
idet sælger forinden aftaleindgåelsen ikke har forelagt en
tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring for køber.
Købsaftalen er således ikke omfattet af reglerne om sælgers mulighed for
ved andvendelse af ordningen i nævnte lovs kap. 1 at frigøre sig fra
sælger ansvar for mangler efter dansk rets almindelige regler. Sælgers
hæftelse for mangler er således alene reguleret af bestemmelserne i
købsaftalen med bilag. Standardvilkårene i BKG 695, paragraf 23, stk 2,
nr 1 er herved fraveget.


Hvad er det så, der er dækket i op til 10 år? Og hvad er dækket i op til
5 år efter opførsel jf. købskontrakten?
Hvor kan jeg læse om det?


>> Inventar/Løsøre:
>> Køber indtræder i sælgers rettigheder, herunder garantier over for
>> leverandører af hårde hvidevarer, inventar mv. Sælger indestår for, at
>> hårde hvidevarer er funktionsdygtige på overtagelsesdagen.
>
> De er leveret med 5 års garanti.

OK - troede det var standard 2 år.

>> Køber kan kun påberåbe sig mangler af funktionsmæssig karakter, som er
>> væsentlige og som køber ikke ved sædvanlig og rimelig undersøgelse af
>> ejendommen burde have reklameret over på tidspunktet for køber
>> overtagelse af ejendommen.
>
> Denne ansvarsfraskrivelse må gælde i forholdet mellem køber og sælger.
> Det kan ikke berøre en AB92 aftale hvis der er en sådan (men check lige
> at håndværkerne ikke er gået konkurs, og hvorvidt der er stillet en
> bankgaranti).
>
>> Spørgsmålet er så:
<snip ... snap>
> Jeg vil ikke mene at de nævnte forhold, specielt i et nyt hus, er noget
> som du burde have undersøgt på forhånd. Derudover er der stadig garantien
> fra håndværkerne. Og det er helt klart væsentlige forhold.

Tak. Også min umiddelbare vurdering.



Mange tak for svar!

Med venlig hilsen
Ronni