"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
news:4b6c8a68$0$36568$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
> Kert Rats wrote:
>
>> Jeg ved ikke ret meget om SWAP, og ved at læse på nettet om emnet står
>> begrebet stadig noget uklart for mig. Især i relation til
>> andelsboligforeningen Duegården AB's SWAP.
>
> Andelsboligforeningens swap er en aftale om at modtage variabel rente og
> betale en fast rente (swap = bytte betalinger). AB har et lån hvor der
> betales variabel rente (6 måneders CIBOR). Via swapaftalen modtages
> variabel rente som formentlig præcist modsvarer de variable renter på
> realkreditlånet og banklånet, og AB betaler til gengæld en fast rente.
> Netto resultatet er at jeres lån ændres fra variabel rente til fast
> rente. Det har (formentlig) været motivet for swappen da den blev indgået
> (jeg kan af gode grunde kun gætte her, da jeg ikke er tankelæser).
>
> På grund af finanskrisen og den økonomiske afmatning er renterne faldet
> kraftigt, og det er til fordel for jeres modpart i swapaftalen, som
> betaler, og har udsigt til at betale, en lavere rente til jer, mens den
> faste rente jo er uændret. Det betyder at markedsværdien af swappen nu er
> negativ for jer med ca 60 mill kr. Hvis det havde været et realkreditlån
> med fast rente, havde lånet sandsynligvis været konverterbart, og så
> kunne I indfri lånet til kurs 100 uanset hvor meget renterne faldt. Men
> det kan I ikke i dette tilfælde hvor det fastforrentede lån er opnået via
> en swap (man kan sige at I har fået et inkonverterbart fastforrentet lån,
> eller "syntetisk fastrentelån" som man vil kalde det i finansjargonen).
>
>> Jeg skal sælge en andelsbolig
>> i denne andelsboligforening, og jeg er meget uklar på, hvad jeg skal
>> gøre. Umiddelbart er andelens værdi næsten halveret (GYS), så vidt jeg
>> kan læse mig til på foreningens hjemmeside, se på
>
> Du kan ikke gøre noget som helst, udover at håbe på at renten stiger.
> Skaden er sket, desværre. Det værste som kan ske for jer, er fald i
> ejendomspriserne *og* rentefald på samme tid, og det er præcist hvad der
> er sket i det sidste år. Dette tab bæres af andelshaverne alene, og det
> gælder også tabet på de lejligheder som er lejet ud (hvis kun 2/3 er
> solgt som andele, svarer det til at hver andelshaver hæfter for 1,5
> lejlighed).
>
> Det næste spørgsmål i de tre sæt slides er om den negative markedsværdi
> på swappen direkte skal indregnes i regnskabet. Det er et lovkrav hvis I
> bruger seneste offentlig vurdering eller valuarvurdering. Hvis I bruger
> ejendommens anskaffelsespris, er det kun nødvendigt at oplyse om
> swapværdien i en note. Men det skal oplyses uanset hvad, så køberen af
> din lejlighed kan ikke undgå at se det.
>
> Dit problem som kommende sælger er at andelskronen er negativ medmindre
> ejendommen virkelig er så meget værd som valuarvurderingen fra januar
> 2009 siger. Med den offentlige vurdering per oktober 2007 er andelskronen
> cirka 0 når swappens værdi indregnes, og den offentlige vurdering per
> oktober 2009 vil formentlig ligge noget lavere. Dvs. at selv hvis andelen
> tilbydes til 0 kr, kan det måske blive svært at finde en køber.
>
> FORBEHOLD: ovenstående er generelle betragtninger baseret på de tre sæt
> slides, og du må ikke betragte det som økonomisk rådgivning af nogen som
> helst art. Du har sandsynligvis behov for professionel rådgivning om din
> privatøkonomi, medmindre du selv har en god forståelse for finansielle
> spørgsmål.
>
> Jeg håber at du blev klogere, og don't shoot the messenger, please
>
Kære Jesper Lund
Tusind tak for dit svar. Det bragte mere klarhed over, hvad et SWAP-lån er
for en fisk.
Hvad jeg konkret gør herfra med lejligheden, ved jeg ikke i skrivende stund.
Men jeg kunne vel beholde den eller fremleje den. Nu får vi se.
Venligst
Kert Rats