---

Er der nogle regler for, hvilke vedligeholdelsesudgifter der hører ind
under fællesudgifter i en ejerforening?

Nogle af altandørene (skydedøre) i vores lejligheder trænger til at
blive udskiftet, fordi hjulene under dem er slidte. Altandøre,
vindueskarme m.m. er ikke nævnt under "Fælles rettigheder og
forpligtelser".

Så vidt jeg ved, hører den slags ind under fælles vedligeholdelse i
lejerboliger, men jeg er nysgerrig efter, om der gælder noget lignende
for ejerboliger, eller om det udelukkende er de nævnte arealer/ting
under "Fælles rettigheder og forpligtelser", der skal vedligeholdes af
foreningen.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Er der nogle regler for, hvilke vedligeholdelsesudgifter der
> hører ind under fællesudgifter i en ejerforening?
>
> Nogle af altandørene (skydedøre) i vores lejligheder trænger til
> at blive udskiftet, fordi hjulene under dem er slidte. Altandøre,
> vindueskarme m.m. er ikke nævnt under "Fælles rettigheder og
> forpligtelser".

Altandøre er en del af fællesejendom (jeg antager at det er en
almindelig altan som er åben til det fri). Hvis det skulle være de
enkelte ejers ansvar, skulle det fremgå af vedtægterne.

---

Den 08-10-07 14.52 skrev Jesper Lund følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:
>
>> Er der nogle regler for, hvilke vedligeholdelsesudgifter der
>> hører ind under fællesudgifter i en ejerforening?
>>
>> Nogle af altandørene (skydedøre) i vores lejligheder
>
> Altandøre er en del af fællesejendom (jeg antager at det er en
> almindelig altan som er åben til det fri). Hvis det skulle være de
> enkelte ejers ansvar, skulle det fremgå af vedtægterne.

Ja, det er en dør til det fri (altanen, som jo er et fællesareal).
Kender du en lovtekst eller nogle afgørelser herom?

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Ja, det er en dør til det fri (altanen, som jo er et fællesareal).
> Kender du en lovtekst eller nogle afgørelser herom?

Hvis du har adgang til Peter Blok, Ejerlejligheder, 3 udgave (?), kan du
hurtigt finde en passende begrundelse.

---

Den 08-10-07 16.56 skrev Jesper Lund følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:
>
>> Ja, det er en dør til det fri (altanen, som jo er et fællesareal).
>> Kender du en lovtekst eller nogle afgørelser herom?
>
> Hvis du har adgang til Peter Blok, Ejerlejligheder, 3 udgave (?), kan du
> hurtigt finde en passende begrundelse.

Det har jeg desværre ikke, og jeg kan se, at det er en dyr svend, så køb
kan ikke komme på tale.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Den 08-10-07 17.11 skrev Kim Ludvigsen følgende:
> Den 08-10-07 16.56 skrev Jesper Lund følgende:
>
>> Hvis du har adgang til Peter Blok, Ejerlejligheder, 3 udgave (?), kan du
>> hurtigt finde en passende begrundelse.
>
> Det har jeg desværre ikke, og jeg kan se, at det er en dyr svend, så køb
> kan ikke komme på tale.

Jeg har modtaget lidt relevant tekst via mail, hvilket jeg takker for.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen skrev:
> Den 08-10-07 17.11 skrev Kim Ludvigsen følgende:
>> Den 08-10-07 16.56 skrev Jesper Lund følgende:
>>
>>> Hvis du har adgang til Peter Blok, Ejerlejligheder, 3 udgave (?), kan
>>> du hurtigt finde en passende begrundelse.
>>
>> Det har jeg desværre ikke, og jeg kan se, at det er en dyr svend, så
>> køb kan ikke komme på tale.
>
> Jeg har modtaget lidt relevant tekst via mail, hvilket jeg takker for.

Jeg går ud fra, at du bl.a. har fået en kopi af side 119 (ellers så sig
lige til, og så skal jeg sende den til dig).

(Følgende er under forudsætning af, at I følger normalvedtægten og at
altandøren hører til fælles ejendom)

I må du ikke selv skifte døren ud uden accept fra ejerforeningen og en
ændring således at vedlighold af altandøren påhviler den enkelte beboer
vil kræve énstemmighed på en generalforsamling.

At opnå enighed om hvordan jeres altandøre skal gribes an kan i øvrigt
blive en kamp uden lige, skulle jeg hilse og sige. I vores ejerforening
er det lykkedes en enkelt beboer (på forskellig vis) at stå i vejen for
en total vinduesudskiftning, som har været nødvendig i i hvert fald 5 år
nu. Ingen på de 2 øverste etager kan lukke deres vinduer normalt, så
hver gang et vindue lukkes, kan man hører ordentlige brag i hele
ejendommen! :(

Men skriv lige, hvis du mangler side 119 samt evt. et anonymiseret svar
fra en advokat angående problemstillingen.


BG

---

Barney Gumble wrote:

> At opnå enighed om hvordan jeres altandøre skal gribes an kan i
> øvrigt blive en kamp uden lige, skulle jeg hilse og sige. I vores
> ejerforening er det lykkedes en enkelt beboer (på forskellig vis)
> at stå i vejen for en total vinduesudskiftning, som har været
> nødvendig i i hvert fald 5 år nu. Ingen på de 2 øverste etager
> kan lukke deres vinduer normalt, så hver gang et vindue lukkes,
> kan man hører ordentlige brag i hele ejendommen! :(

Hvad er forklaringen? I værste fald (hvis der sker en forbedring af
ejendommen, for eksempel enkeltlagsruder til termoruder) bør et sådant
projekt kunne vedtages med 2/3 flertal af samtlige ejere (medmindre I
har meget specielle vedtægter). Og hvis det er tvingende nødvendigt at
udskifte vinduerne, som du nærmest antyder, bør et simpelt flertal være
tilstrækkeligt, formentlig også i den situation hvor man udskifter
enkeltlagsruder med termoruder. Så husker jeg i hvert fald Blok.

---

Jesper Lund skrev:
> Barney Gumble wrote:

> Hvad er forklaringen?

Lang! ;)

> I værste fald (hvis der sker en forbedring af
> ejendommen, for eksempel enkeltlagsruder til termoruder) bør et sådant
> projekt kunne vedtages med 2/3 flertal af samtlige ejere (medmindre I
> har meget specielle vedtægter). Og hvis det er tvingende nødvendigt at
> udskifte vinduerne, som du nærmest antyder, bør et simpelt flertal være
> tilstrækkeligt, formentlig også i den situation hvor man udskifter
> enkeltlagsruder med termoruder. Så husker jeg i hvert fald Blok.

Det har såmænd allerede flere gange været besluttet at der skulle udskiftes.

Først stod en lettere inkompetent bestyrelse dog i vejen (de magtede
ikke at skaffe egnede tilbud på nye vinduer).

Dernæst blev problembarnet valgt som formand, da han havde erfaringer
med større byggerier. Han blev valgt fordi alle troede det ville give
det hurtigste resultat og dermed vinduer hurtigst muligt (det var hvad
han lovede han ville arbejde for). Først forsøgte han at få ændret
vedtægterne, så vinduerne skulle være særeje. Dette forsøgte han at
trumfe igennem med kvalificeret majoritet. Heldigvis var der en der
brokkede sig, og så blev det udskudt (det er dette advokatsvaret handler
om). For år tilbage blev vores vinduer til baggården i øvrigt ændret fra
fælleseje til særeje med kvalificeret majoritet. Beslutningen dengang
var altså ulovlig, med dengang var der ingen der sagde noget. Om dén
beslutning rent faktisk er gyldig i dag, ville nok kun en retsag kunne
afgøre. Og hvem gider lægge sag an mod sig selv (ejerforeningen)?

Dernæst lykkedes det ham så (bl.a. med en del blankofuldmagter), at få
gennemtrufet en ændring af den tidligere beslutning (om udskiftning),
sådan at kun den øverste etage skulle udskiftes, mens de halvrådne
vinduer i resten af ejendommen kun skulle repareres (hvilket ganske
enkelt ville være penge ud af vinduet så at sige). Det var en
lappeløsning af den værste slags, for blot at spare nogle håndører her
og nu.

Nu er der så kommet en ny bestyrelse igen, og man kan så håbe på, at det
ikke igen lykkedes problembarnet at få bremset den tiltrængte udskiftning.

Beskrivelsen er naturligvis farvet af min egen holdning til sagen, men
for satan da. Det er næsten 5 år siden det første gang blev bragt på
banen, at vinduerne skulle skiftes...

Til Kim Ludvigsen: Go' kamp!!!


BG


BG

---

Barney Gumble wrote:

> Beskrivelsen er naturligvis farvet af min egen holdning til
> sagen, men for satan da. Det er næsten 5 år siden det første gang
> blev bragt på banen, at vinduerne skulle skiftes...

Inden længe skal I vel i gang med taget...
(been there, done that).

---

Den 08-10-07 19.25 skrev Barney Gumble følgende:
> Kim Ludvigsen skrev:
>>
>> Jeg har modtaget lidt relevant tekst via mail, hvilket jeg takker for.
>
> Jeg går ud fra, at du bl.a. har fået en kopi af side 119 (ellers så sig
> lige til, og så skal jeg sende den til dig).

188+119.

> (Følgende er under forudsætning af, at I følger normalvedtægten og at
> altandøren hører til fælles ejendom)

Spørgsmålet var netop, om altandøren hører med til fælles ejendom. Jeg
ved ikke, om det er en normalvedtægt, den nævner som sagt ikke
vinduer/altandøre. Jeg skal måske nævne, at der er tale om
altandøre/vinduer, der fylder hele den ene væg - i mit tilfælde 5 meter
i fuld højde. Det vil koste godt 60.000 at få dem udskiftet, hvilket
måske forklarer foreningens uvillighed. Og det er ikke kun hos mig,
altandørene/vinduerne bør udskiftes.

> Men skriv lige, hvis du mangler side 119 samt evt. et anonymiseret svar
> fra en advokat angående problemstillingen.

Du må meget gerne sende svaret, jeg får nok brug for al den ammunition,
jeg kan få.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Spørgsmålet var netop, om altandøren hører med til fælles
> ejendom. Jeg ved ikke, om det er en normalvedtægt, den nævner som
> sagt ikke vinduer/altandøre.

Den nye normalvedtægt, gældende fra 2005 hvis ejerforeningen ikke har
egne vedtægter, nævner eksplicit vinduer i §15
http://www.ejendomsadministration.nu/ny_normalvedtaegt.htm

Udvendige ruder nævnes ligeledes som fællesejendom, mens forsatsvinduer
og -ruder er særejendom. Det er meget fint at man nu har lavet denne
skelnen i 2005, hvor langt de fleste gamle ejendomme har opsat
termovinduer.

Termoruder nævnes ikke i den nye vedtægt. Jf. Blok er de særejendom, men
spørgsmålet er om det stadig gælder hvis ejendommen er omfattet af den
nye normalvedtægt? Termoruder er vel også "udvendige ruder", selvom de
selvfølgelig samtidig er indvendige ruder, eller... ?

---

Den 08-10-07 20.05 skrev Jesper Lund følgende:
> Kim Ludvigsen wrote:
>
>> Spørgsmålet var netop, om altandøren hører med til fælles
>> ejendom. Jeg ved ikke, om det er en normalvedtægt, den nævner som
>> sagt ikke vinduer/altandøre.
>
> Den nye normalvedtægt, gældende fra 2005 hvis ejerforeningen ikke har
> egne vedtægter, nævner eksplicit vinduer i §15
> http://www.ejendomsadministration.nu/ny_normalvedtaegt.htm

Vi har egne vedtægter, som er fra 1972, og her nævnes vinduer som sagt ikke.

> Termoruder nævnes ikke i den nye vedtægt. Jf. Blok er de særejendom, men
> spørgsmålet er om det stadig gælder hvis ejendommen er omfattet af den
> nye normalvedtægt? Termoruder er vel også "udvendige ruder", selvom de
> selvfølgelig samtidig er indvendige ruder, eller... ?

Hm, så er det måske alligevel ikke så ligetil? Vi har termoruder, men
det er ikke selve ruden, der fejler noget. det er derimod de små hjul,
der sidder under rammen om glasset, der er slidt skæve. Hjulene laves
ikke mere, så eneste løsning er at udskifte det hele - det vil sige
rammen, der sidder i murværket, samt vinduer og vinduesramme.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen wrote:


> Hm, så er det måske alligevel ikke så ligetil? Vi har termoruder,
> men det er ikke selve ruden, der fejler noget. det er derimod de små
> hjul, der sidder under rammen om glasset, der er slidt skæve. Hjulene
> laves ikke mere, så eneste løsning er at udskifte det hele - det vil
> sige rammen, der sidder i murværket, samt vinduer og vinduesramme.

Det vil jeg stadig betegne som en del af vinduesrammen, og dermed
fællesejendom.

---

Den 08-10-07 19.52 skrev Kim Ludvigsen følgende:
> Den 08-10-07 19.25 skrev Barney Gumble følgende:
>> Kim Ludvigsen skrev:
>>>
>>> Jeg har modtaget lidt relevant tekst via mail, hvilket jeg takker for.
>>
>> Jeg går ud fra, at du bl.a. har fået en kopi af side 119 (ellers så sig
>> lige til, og så skal jeg sende den til dig).
>
> 188+119.

Vrøvl! 118+119.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Polimiken - en levende netavis, der tør, hvor selv Ekstra Bladet tier.
http://polimiken.dk

---

Kim Ludvigsen skrev:

> Spørgsmålet var netop, om altandøren hører med til fælles ejendom. Jeg
> ved ikke, om det er en normalvedtægt, den nævner som sagt ikke
> vinduer/altandøre. Jeg skal måske nævne, at der er tale om
> altandøre/vinduer, der fylder hele den ene væg - i mit tilfælde 5 meter
> i fuld højde. Det vil koste godt 60.000 at få dem udskiftet, hvilket
> måske forklarer foreningens uvillighed. Og det er ikke kun hos mig,
> altandørene/vinduerne bør udskiftes.

Jeg er 99 % sikker på, at det er fælleseje. Jeg var for et par år siden
i statsbibliotekets arkiver for at læse nogle gamle afgørelser om emnet,
men jeg husker blot jeg kom frem til, at både vores vinduer mod gaden,
samt facaden mod baggården _var_ fælleseje. Dermed påhviler alle
omkostninger til vedligehold ejerforeningen, som i øvrigt har pligt til
at vedligeholde.

>> Men skriv lige, hvis du mangler side 119 samt evt. et anonymiseret
>> svar fra en advokat angående problemstillingen.
>
> Du må meget gerne sende svaret, jeg får nok brug for al den ammunition,
> jeg kan få.

Jeg sender det til dig engang her i aften, når jeg lige får sat en
scanner til.

Men du kan godt forberede dig på en lang og sej kamp hvis der er nogen i
ejerforeningen der kæmper imod.

Her er det seriøst gået hen og blevet en farce, som folk ryster på
hovedet af hver gang der er ordinære- og ekstraordinære generalforsamlinger.

Hvis det er noget du er meget opsat på at gå i gang med (du er
advaret!), så vil jeg gerne lige prøve at samle lidt af hvert jeg har
vedr. problemstillingen. Det bliver dog først noget jeg får tid til hen
over ugen og du skal ikke sætte næsen op efter noget specielt, da jeg
ikke husker hvad der er gemt og hvad der er smidt ud...


BG