---

Jeg bor i en ejerforening, der består af ca. 100 ejerlejligheder
fordelt på 10 opgange. I én af opgangene er der udover trappe også en
100 år gammel elevator.

Sådan en elevator koster penge at holde kørende, så nu ønsker nogle i
ejerforeningen at nedlægge den.

Spørgsmålet er nu om den samlede ejerforeningen kan nedlægge
elevatoren til skade for de 8 beboere der anvender elevatoren, og som
har købt lejligheder i opgangen ud fra den forudsætning at der er
elevator?

Med venlig hilsen
Jesper

---

"..nedlægge elevatoren til skade for de 8 beboere der anvender
elevatoren..."

Nej. Køberne af de 92 andre ejerlejligheder vidste, at elevatoren var en del
af den samlede, faste ejendom, og at driften og vedligeholdelsen af
elevatoren skal afholdes af ejerlejlighedsforeningen, hvis andet ikke var
bestemt i vedtægterne, da de 92 købere erhvervede deres lejligheder.

Hans Poulsen
1804 Frederiksberg C


<jesper@altomsejlsport.dk> skrev i en meddelelse
news:1188589553.287231.261470@50g2000hsm.googlegroups.com...
Jeg bor i en ejerforening, der består af ca. 100 ejerlejligheder
fordelt på 10 opgange. I én af opgangene er der udover trappe også en
100 år gammel elevator.

Sådan en elevator koster penge at holde kørende, så nu ønsker nogle i
ejerforeningen at nedlægge den.

Spørgsmålet er nu om den samlede ejerforeningen kan nedlægge
elevatoren til skade for de 8 beboere der anvender elevatoren, og som
har købt lejligheder i opgangen ud fra den forudsætning at der er
elevator?

Med venlig hilsen
Jesper

---

"Hans Poulsen" <hans.poulsen@post.tele.dk> wrote:

> Nej. Køberne af de 92 andre ejerlejligheder vidste, at elevatoren
> var en del af den samlede, faste ejendom, og at driften og
> vedligeholdelsen af elevatoren skal afholdes af
> ejerlejlighedsforeningen, hvis andet ikke var bestemt i
> vedtægterne, da de 92 købere erhvervede deres lejligheder.

Hvad skulle der være til hinder for, at ejerforeningen ved næste
givne generalforsamling ved simpelt flertal vedtager at afvikle
elevatoren?

Hvad siger ejerforeningens vedtægter?

Jeg ville ellers formode, at vedligeholdelse af en elevator til een
enkelt opgang ville medføre højere fællesudgifter for de pågældende
lejligheder i samme opgang? Men sådan er det åbenbart ikke, siden
Jesper spørger?

--
Anders Thorsen Holm | http://www.thorsenholm.dk

Stor 1-værelses ejerlejlighed i Åbyhøj, Århus sælges:
http://ejerlejlighed.thorsenholm.dk/Aarhus

---

"Anders Thorsen Holm" <usenet@thorsenholm.invalid> skrev bla. i en
meddelelse news:Xns999DE97C1806Bthorsenholm@130.225.247.90...

> Hvad skulle der være til hinder for, at ejerforeningen ved næste
> givne generalforsamling ved simpelt flertal vedtager at afvikle
> elevatoren?
> --
> Anders Thorsen Holm | http://www.thorsenholm.dk

"Hvad skulle der være til hinder for....?.

Ejendomsretten.

Elevatorskakten, elevatoren, gangarealet omkring elevatoren etc. er en del
af de 10 ejerlejligheder.
Ejerne har købt og betalt for samtlige rettigheder i forbindelse med
elevatoren. Panthavere har ydet
lån i lejlighederne og baseret deres værdiansættelser og långivning på, at
der er elevator etc.

Hans Poulsen
1804 C

---

"Hans Poulsen" <hans.poulsen@post.tele.dk> skrev i en meddelelse
news:46d89258$0$2105$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Elevatorskakten, elevatoren, gangarealet omkring elevatoren etc. er en del
> af de 10 ejerlejligheder.

Nej, fællesarealet, herunder elevatoren er en del af _hele_ ejerforeningen,
og _hele_ ejerforeningen er med til at afgøre arealets skæbne.
Vi har ikke set nogen tinglyste dokumenter der giver de 10 lejligheder en
særlig rettighed til dette areal..

--
Martin Højriis Kristensen
http://www.martinshjemmeside.dk/ - Lidt af hvert
http://www.mestomaarhus.dk/ - Mest om Århus

---

"Martin Højriis Kristensen" <usenet@makr.dk> skrev i en meddelelse
news:46daf360$0$86395$edfadb0f@dread11.news.tele.dk...
> "Hans Poulsen" <hans.poulsen@post.tele.dk> skrev i en meddelelse
> news:46d89258$0$2105$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>> Elevatorskakten, elevatoren, gangarealet omkring elevatoren etc. er en
>> del af de 10 ejerlejligheder.
>
> Nej, fællesarealet, herunder elevatoren er en del af _hele_
> ejerforeningen, og _hele_ ejerforeningen er med til at afgøre arealets
> skæbne.
> Vi har ikke set nogen tinglyste dokumenter der giver de 10 lejligheder en
> særlig rettighed til dette areal..
>
> --
> Martin Højriis Kristensen
> http://www.martinshjemmeside.dk/ - Lidt af hvert
> http://www.mestomaarhus.dk/ - Mest om Århus
>

Prøv at sætte dig ind i, hvordan landinspektøren officielt opmåler den
enkelte ejerlejlighed: Hele muren til et frialreal eller til nabomatriklen,
den halve mur ind til naboejerlejligheden, så og så stor en del af
gangarealet uden for den enkelte ejerlejlghed, så og så stor en del af
trappeopgangen etc. regnes med til bruttoarealet.

"..og _hele_ ejerforeningen er med til at afgøre arealets skæbne..". Et
flertal på generalforsamlingen afgør, hvornå der skal males, lægges ny
gulvbelægning, udskiftes lampesteder etc., men et flertal kan ikke beslutte,
at elevatoren i den ene opgang skal nedlægges. Køberne af de 90 andre
lejligheder havde inden købet adgang til at se sidste godkendte regnskab og
sidste godkendte budget. Dér kunne de se, hvilke omkostninger der var
forbundet med elevatoren i den ene opgang. Havde de fundet disse vilkår for
byrdefulde, skulle de have undladt at købe ejerlejlighed i den ejendom.

I første indlæg i denne tråd blev det oplyst, at elevatoren var omkring 100
år gammel, men jeg gætter på, at akkurat den del af den samlede
ejerlejlighedsejendom er den mest vedligeholdte - det skal offentlige
myndigheder nok sørge for gennem meget regelmæssige eftersyn, påbud, forbud
etc.

Bor der gangbesværede i de ejerlejligheder, der har adgang til elevator?
Selv om der ikke gør, vil handelsprisen på de samme lejligheder, men uden
adgang til elevator sikkert falde ikke uvæsentligt.

Hans Poulsen
1804 Frederiksberg C

---

"Hans Poulsen" <hans.poulsen@post.tele.dk> skrev i en meddelelse
news:46db0266$0$2104$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Prøv at sætte dig ind i, hvordan landinspektøren officielt opmåler den
> enkelte ejerlejlighed: Hele muren til et frialreal eller til
> nabomatriklen, den halve mur ind til naboejerlejligheden, så og så stor en
> del af gangarealet uden for den enkelte ejerlejlghed, så og så stor en del
> af trappeopgangen etc. regnes med til bruttoarealet.

Ja, men ikke en specifik del af fællesarealet... Det er netop fælles.

> "..og _hele_ ejerforeningen er med til at afgøre arealets skæbne..". Et
> flertal på generalforsamlingen afgør, hvornå der skal males, lægges ny
> gulvbelægning, udskiftes lampesteder etc., men et flertal kan ikke
> beslutte, at elevatoren i den ene opgang skal nedlægges. Køberne af de 90
> andre lejligheder havde inden købet adgang til at se sidste godkendte
> regnskab og sidste godkendte budget.

At en stor udgift har bestået længe (fx en dyr vicevært eller hvad ved jeg)
betyder ikke _som udgangspunkt_ at en flertal ikke kan ændre
prioriteringerne.

> I første indlæg i denne tråd blev det oplyst, at elevatoren var omkring
> 100 år gammel, men jeg gætter på, at akkurat den del af den samlede
> ejerlejlighedsejendom er den mest vedligeholdte - det skal offentlige
> myndigheder nok sørge for gennem meget regelmæssige eftersyn, påbud,
> forbud etc.

Irrelevant for spørgsmålet.

> Selv om der ikke gør, vil handelsprisen på de samme lejligheder, men uden
> adgang til elevator sikkert falde ikke uvæsentligt.

En ejerforening kan beslutte mange ting der påvirker de enkelte lejligheder
negativt.

Det undrer mig at udgifterne til elevatoren ikke kun påhviler dem der har
glæde af den.. Der findes faktisk i ejerlejlighedskredse et princip ved navn
"elevator-princippet" hvis regel er at kun dem der har glæde af en
forbedring betaler for etablering og vedligehold, således at fx stueetagen
ikke betaler for en elevator de aldrig bruger eller en altan de aldrig får.

--
Martin Højriis Kristensen
http://www.martinshjemmeside.dk/ - Lidt af hvert
http://www.mestomaarhus.dk/ - Mest om Århus

---

Martin Højriis Kristensen wrote:

> Det undrer mig at udgifterne til elevatoren ikke kun påhviler dem
> der har glæde af den.. Der findes faktisk i ejerlejlighedskredse
> et princip ved navn "elevator-princippet" hvis regel er at kun
> dem der har glæde af en forbedring betaler for etablering og
> vedligehold, således at fx stueetagen ikke betaler for en
> elevator de aldrig bruger eller en altan de aldrig får.

Har du en kilde til dette "elevator-princip" i ejerlejlighedskredse?

Der står nemlig præcist det modsatte på side 220ff i Peter Blok,
Ejerlejligheder. 3. udgave. Hvis ejerforeningen har kompetence til at
træffe beslutningen, skal udgiften fordeles efter EJLL §6, stk. 1, altså
efter de tinglyste fordelinstal. Fravigelse heraf forudsætter
enstemmighed.

Nyetablering af elevatorer vil typisk kræve kvalificeret flertal efter
vedtægterne (eksempelvis normalvedtægten).

Ovenstående er ikke en kommentar til OPs indlæg om nedlæggelse af en
eksisterende elevator.

---

"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
news:46db17bb$0$2100$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Har du en kilde til dette "elevator-princip" i ejerlejlighedskredse?

Nej, det er netop ikke noget jeg har set nedfældet, men jeg har hørt flere
administratorer omtale den.

--
Martin Højriis Kristensen
http://www.martinshjemmeside.dk/ - Lidt af hvert
http://www.mestomaarhus.dk/ - Mest om Århus

---

Jesper Lund wrote:
> Ovenstående er ikke en kommentar til OPs indlæg om nedlæggelse af en
> eksisterende elevator.

Står der noget nyt i 3. udgave, i forhold til det af Hanne Christensen
citerede om mindretalsbeskyttelse?

Er du ikke enig i at meget indgribende dispositioner vil kræve enstemmighed?

/Bacher

---

Codexx wrote:

> Står der noget nyt i 3. udgave, i forhold til det af Hanne
> Christensen citerede om mindretalsbeskyttelse?

Det nærmeste jeg har kunnet finde indtil videre er side 505n:
"Mindretalsbeskyttelsen må undertiden have karakter af en vetoret, som
kan siges at være baseret på den enkeltes berettigede forudsætninger ved
købet af lejligheden". I en fodnote er der en henvisning til U 1976.854
Ø uden yderligere kommentar (jeg har ikke adgang til UfR).

> Er du ikke enig i at meget indgribende dispositioner vil kræve
> enstemmighed?

Ja -- fortsat tilstedeværelse af en elevator bør falde ind under den
enkeltes "berettigede forudsætninger ved købet", efter min mening.

Jeg kunne dog ikke finde nogen direkte omtale af nedlæggelse af
fællesejendom, som kun benyttes af et mindretal (jeg skal gerne indrømme
at jeg ikke har læst hele bogen...).

En tilsvarende situation som OPs kunne tænkes at optræde med altaner.
Det er ikke usædvanligt at se ejerforeninger, hvor der kun er altaner
ved 1/10 af lejlighederne (sat op da ejendommen var udlejningsejendom i
sin tid). Peter Blok skriver at der ikke er tvivl om at udgifterne til
vedligeholdelse af disse altaner er fællesudgifter (da altaner er
fællesejendom), som alle skal bidrage til uanset at kun 10% har altaner,
men tilsyneladende omtaler han ingen sager hvor en 90% majoritet
forsøger at få nedlagt altanerne for at spare en bekostelig
vedligeholdelse. Det var ellers en nærliggende tanke...

---

Jesper Lund wrote:

> Jeg kunne dog ikke finde nogen direkte omtale af nedlæggelse af
> fællesejendom, som kun benyttes af et mindretal (jeg skal gerne
> indrømme at jeg ikke har læst hele bogen...).

På side 120 omtales nedlæggelse af en skorsten, som kun betjente en
lejlighed. En landsretsdom gav ejeren medhold, og ejerforeningen blev
dømt til at genopføre skorstenen. I den pågældende sag havde alle øvrige
ejere dog mulighed for at tilslutte sig skorstenen.

---

"Martin Højriis Kristensen" <usenet@makr.dk> skrev bla. i en meddelelse
news:46db1459$0$7555$edfadb0f@dread11.news.tele.dk...

> At en stor udgift har bestået længe (fx en dyr vicevært eller hvad ved
> jeg) betyder ikke _som udgangspunkt_ at en flertal ikke kan ændre
> prioriteringerne.

Enig. Er lønnen til viceværten tyngende, må medlemmerne eventuelt sammen
eller på skift udføre de arbejder, der er påkrævet.

Er rosenbedet en hamper udgift, må medlemmerne ty lidt billigere,
selvpassende blomster. Etc. etc.

Det er en eventuel krænkelse af ejendomsretten, der er afgørende i denne
tråd, og da er det helt andre regler, der styrer løjerne.

>> I første indlæg i denne tråd blev det oplyst, at elevatoren var omkring
>> 100 år gammel, men jeg gætter på, at akkurat den del af den samlede
>> ejerlejlighedsejendom er den mest vedligeholdte - det skal offentlige
>> myndigheder nok sørge for gennem meget regelmæssige eftersyn, påbud,
>> forbud etc.
>
> Irrelevant for spørgsmålet.

Vel ikke helt. Det er udgiften til elevatorens vedligeholdelse og drift, der
har sat gang i debatten.

At nævne elevatorens alder, opfattede jeg som en indbydelse til at sige:
"Væk med det gamle skidt", men jeg hoppede ikke på den.

> En ejerforening kan beslutte mange ting der påvirker de enkelte
> lejligheder negativt.

Udsagnet er så bredt, at det er svært at tage til genmæle.
>
> Det undrer mig at udgifterne til elevatoren ikke kun påhviler dem der har
> glæde af den..

I 1973 flyttede jeg ind i en lejlighed i en nyopført ejendom. Til dato har
jeg ikke benyttet gildestuen, bordtennisrummet, barnevonsrummet og kun i
yderst sparsomt omfang tagterrassen, der er én stor velmøbleret have. Helt
undtagelsesfrit har jeg stemt for hver eneste udgift til vedligeholdelse af
og møblering og andet udstyr til disse fællesområder. Beboerne på
førstesalen benytter stort set aldrig elevatoren, men betaler selvfølgelig
til den. Ikke-bilejere blandt medlemmerne deltager i udgifterne i
forbindelse med parkeringspladserne i gården etc.

>Der findes faktisk i ejerlejlighedskredse et princip ved navn
>"elevator-princippet" hvis regel er at kun dem der har glæde af en
>forbedring betaler for etablering og vedligehold, således at fx stueetagen
>ikke betaler for en elevator de aldrig bruger eller en altan de aldrig får.

"..i ejerlejlighedskredse.." Den regel har jeg aldrig hørt om. Vi er kun 12
medlemmer, men et par stykker har ikke pc. Alligevel betaler de til anlæg og
drift af de foranstaltninger, der skal til, for at vi andre kan have glæde
af vore computere. Ejerlejlighedsforeningen betaler forårsfrokosten,
julemiddagen samt middagen efter hver generalforsamling, uanset om et medlem
deltager eller ikke deltager.



> Martin Højriis Kristensen
> http://www.martinshjemmeside.dk/ - Lidt af hvert
> http://www.mestomaarhus.dk/ - Mest om Århus
>

---

Hans Poulsen wrote:

>> At en stor udgift har bestået længe (fx en dyr vicevært eller
>> hvad ved jeg) betyder ikke _som udgangspunkt_ at en flertal ikke
>> kan ændre prioriteringerne.
>
> Enig. Er lønnen til viceværten tyngende, må medlemmerne eventuelt
> sammen eller på skift udføre de arbejder, der er påkrævet.

Du kan ikke pålægge den enkelte ejer en pligt til at udføre arbejde på
fællesejendom, såsom viceværtopgaver (eller en ekstra betaling hvis
ejeren ikke deltager "frivilligt" i disse opgaver).

Inden for rimelighedens grænser kan et flertal naturligvis beslutte et
andet serviceniveau, herunder en knap så hyppig -- og dermed
billigere -- rengøring.

> Det er en eventuel krænkelse af ejendomsretten, der er afgørende
> i denne tråd, og da er det helt andre regler, der styrer løjerne.

Ejendomsret er ikke de korrekte ord, da der er tale om fællesejendom
(elevator). En eventuel indsigelse må gå på mindretalsbeskyttelse
(vetoret) på grund af "berettigede forventninger ved købet".

> Ejerlejlighedsforeningen betaler forårsfrokosten, julemiddagen
> samt middagen efter hver generalforsamling, uanset om et medlem
> deltager eller ikke deltager.

Principielt ligger selskabelige arrangementer vel uden for en
ejerforenings formål

---

"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev bla. i en meddelelse
news:46db359b$0$2105$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
> Du kan ikke pålægge den enkelte ejer en pligt til at udføre arbejde på
> fællesejendom, såsom viceværtopgaver (eller en ekstra betaling hvis ejeren
> ikke deltager "frivilligt" i disse opgaver).

Enig. Jeg kender godt den utrykte dom herom. Den omhandler dog en
andelsboligforening, men antages at ville falde tilsvarende ud for en
ejerlejlighedsejendom.

Blandt *pæne* mennesker tager man selvfølgelig hensyn til graviditet,
sygdom, alder, skifteholdsarbejde, lejlighedsvis regulær dovenskab etc., og
på den måde kommer ikke alle til at deltage på ligelig måde.

>
> Inden for rimelighedens grænser kan et flertal naturligvis beslutte et
> andet serviceniveau, herunder en knap så hyppig -- og dermed billigere --
> rengøring.
>
>> Det er en eventuel krænkelse af ejendomsretten, der er afgørende
>> i denne tråd, og da er det helt andre regler, der styrer løjerne.
>
> Ejendomsret er ikke de korrekte ord,

Såh, nu har jeg hørt det med. Mener du ikke, at jeg har (med-)ejendomsret
til husets elevator?

Om syv, ni eller 13 persomner ejer et parcelhus i lige fællesskab, hindrer
vel ingen i at tale om ejendomsret til parcelhuset?

>> Ejerlejlighedsforeningen betaler forårsfrokosten, julemiddagen
>> samt middagen efter hver generalforsamling, uanset om et medlem
>> deltager eller ikke deltager.
>
> Principielt ligger selskabelige arrangementer vel uden for en
> ejerforenings formål

Jeg er aldeles enig med dig, men miseren er nok den, at der er for få af
den slags sidespring i andre ejerlejlighedsforeninger. Pengene er godt givet
ud!

Hans Poulsen
1804 Frederiksberg C
>
>

---

Hans Poulsen wrote:

>> Ejendomsret er ikke det korrekte ord,
>
> Såh, nu har jeg hørt det med. Mener du ikke, at jeg har
> (med-)ejendomsret til husets elevator?

Jo, naturligvis. Men den enkelte ejer har ikke altid vetoret for
beslutninger vedr. fællesejendom (det er tværtimod undtagelsen).
Typisk kan et kvalificeret flertal beslutte frasalg af en del af
fællesejendommen (eksempelvis et grundareal), hvis der ikke er
specifikke forhold som betinger en vetoret for en enkelt ejer.

Min pointe var at du ikke kan støtte din argumentation på
ejendomsret alene.

---

Anders Thorsen Holm wrote:
> "Hans Poulsen" <hans.poulsen@post.tele.dk> wrote:
>
>> Nej. Køberne af de 92 andre ejerlejligheder vidste, at elevatoren
>> var en del af den samlede, faste ejendom, og at driften og
>> vedligeholdelsen af elevatoren skal afholdes af
>> ejerlejlighedsforeningen, hvis andet ikke var bestemt i
>> vedtægterne, da de 92 købere erhvervede deres lejligheder.
>
> Hvad skulle der være til hinder for, at ejerforeningen ved næste
> givne generalforsamling ved simpelt flertal vedtager at afvikle
> elevatoren?

At der er en væsentlig forringelse for de berørte ejere. Prøv at få fingrene
i "Peter Blok - ejerlejligheder" på biblioteket, der står sikkert noget
klogt.

/Bacher

---

On 2 Sep., 23:28, "Jesper Lund" <use...@jesperlund.com> wrote:
> Jesper Lund wrote:
> > Jeg kunne dog ikke finde nogen direkte omtale af nedlæggelse af
> > fællesejendom, som kun benyttes af et mindretal (jeg skal gerne
> > indrømme at jeg ikke har læst hele bogen...).
>
> På side 120 omtales nedlæggelse af en skorsten, som kun betjente en
> lejlighed. En landsretsdom gav ejeren medhold, og ejerforeningen blev
> dømt til at genopføre skorstenen. I den pågældende sag havde alle øvrige
> ejere dog mulighed for at tilslutte sig skorstenen.

U.2003.455V, fra landsrettens præmisser:

"
Afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden
enstemmighed, beror på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en
karakter for medlemmerne beslutningen har haft. Ved denne vurdering må
det bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at
alle lejligheder kunne - men ikke skulle pålægges - at have altan,
efter ejendommens karakter af ferieboliger i sig selv fremstod som
naturligt.
Det tiltrædes på baggrund af altanernes nedsænkede konstruktion med et
ret spinkelt rækværk og skønsmandens udtalelse, at det ikke kan anses
for godtgjort, at altanerne har medført nogen væsentlig arkitektonisk
forringelse af ejendommen.
Det er heller ikke påvist, at altanerne har medført væsentlige
udsynshindringer.
Det er ikke påvist, at den valgte konstruktion er uforsvarlig eller i
øvrigt i sig selv geneforvoldende, og det oplyste om 2 tilfælde af
vandskade kan ikke føre til andet resultat.
Herefter og i øvrigt af de af byretten anførte grunde tiltræder
landsretten, at altanprojektet ikke har været af en sådan indgribende
karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse
om kvalificeret flertal.
Landsretten stadfæster derfor dommen, - - -. "

/Bacher

---

Codexx wrote:

> U.2003.455V, fra landsrettens præmisser:
>
> "
> Afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden
> enstemmighed, beror på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en
> karakter for medlemmerne beslutningen har haft.
[klip resten af dommen]

Jeg vil tro at omfanget af en eventuel vetoret er noget svagere i en
situation, hvor et *nyt* anlæg skal gennemføres, sammenlignet med
situationen hvor en eksisterende installation (f.eks. en elevator) skal
nedlægges.

Fremgår det af dommen hvordan det pågældende altanprojekt skal
finansieres? Altså om det skal betales af ejerforeningen (alle ejere
efter fordelingstal) eller kun de ejere som ønsker en altan?

---

On 4 Sep., 11:48, "Jesper Lund" <use...@jesperlund.com> wrote:
> Codexx wrote:
> > U.2003.455V, fra landsrettens præmisser:
>
> > "
> > Afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden
> > enstemmighed, beror på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en
> > karakter for medlemmerne beslutningen har haft.
>
> [klip resten af dommen]
>
> Jeg vil tro at omfanget af en eventuel vetoret er noget svagere i en
> situation, hvor et *nyt* anlæg skal gennemføres, sammenlignet med
> situationen hvor en eksisterende installation (f.eks. en elevator) skal
> nedlægges.

Den opfattelse er vist i overensstemmelse med Blok.

> Fremgår det af dommen hvordan det pågældende altanprojekt skal
> finansieres? Altså om det skal betales af ejerforeningen (alle ejere
> efter fordelingstal) eller kun de ejere som ønsker en altan?

Nå, du får sgu hele dommen:

V.L.D. 26. november 2002 i anke 6. afd. B-2846-01
(Eva Staal, Chr. Bache, Henriette Skouenborg (kst.)).
Niels Henrik Leth m.fl. (adv. Erik Bo Sørensen, Hjørring) mod
Ejerforeningen Løkken Strandpavillon (adv. Claus Kenneth Lund,
Holbæk).


Hjørring Civilrets dom 15. november 2001.
Denne dom er udfærdiget i medfør af retsplejelovens § 366 a stk. 2 og
indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling.
Sagen er anlagt den 26. november 1999.
Sagsøgerne, Niels Henrik Leth, - - -, Jens M. Nielsen, - - -, Ole
Nielsen, - - -, Niels Bøgelund, - - -, Bio A/S, - - - og Niels Bagge,
- - -, har påstået sagsøgte, Ejerforeningen Løkken Strandpavillon, - -
-, tilpligtet at anerkende, at beslutning truffet på ekstraordinær
generalforsamling den 23. oktober 1999 i Ejerforeningen Løkken
Strandpavillon om påbygning af altaner og omkostningsfordeling i
forbindelse hermed ikke er gyldigt vedtaget af generalforsamlingen, og
at beslutningen som følge heraf ikke kan danne grundlag for en faktisk
gennemførelse af det vedtagne.
Sagsøgte har påstået frifindelse.
Sagsøgeren Niels Henrik Leth, forklarede, at han sammen med sin
svigerfar ejer ejerlejligheden nr. 20. Det er en restaurant. Han købte
restauranten i 1994. Han var med i Ejerforeningens bestyrelse fra 1996
til 1998. På den ordinære generalforsamling i 1996 blev der foreslået
et altanprojekt. Det blev taget op på bestyrelsesniveau i 1997. Der
var en ekstraordinær generalforsamling i 1997, hvor sagen blev
drøftet. Et forslag kom til afstemning, men det fik ikke kvalificeret
flertal. Sagen kom igen op på den ordinære generalforsamling i 1998.
Dirigenten bestemte, at forslaget kunne vedtages ved simpelt flertal,
og det blev det, men sagen blev stillet i bero. 1 1999 var han gået ud
af bestyrelsen, og han var ikke til stede på generalforsamlingen, men
han havde givet fuldmagt til Ole Nielsen. Han er modstander af
altanprojektet, fordi det vil gå ud over bygningens >> 456 >>
arkitektoniske fremtræden, fordi man fra altanerne vil kunne kigge ned
på gæsterne i restauranten, og fordi han er skeptisk med hensyn til
det konstruktionsmæssige. Projektet er blevet gennemført i år. Man
overvejede en fogedsag, men var bange for omkostningerne. Han har
bortforpagtet restauranten. Han har ikke selv set, at der er nogen,
der har kigget ned i restauranten.
Sagsøgeren Ole Nielsen forklarede, at han ejer ejerlejligheden nr. 9.
Ejerlejligheden er beliggende dels i stuen og dels på 1. sal, og på 1.
sal er der altan. Han er modstander af altanprojektet, fordi han er
bange for vandindtrængen, og fordi det vil ødelægge arkitekturen.
Altanprojektet blev sat igang i maj måned, og altanerne var færdige
lige før sommerferien. Det var aftalt, at han skulle have tilsendt et
referat fra generalforsamlingen til gennemsyn, og det fik han, men
ikke alle hans synspunkter er taget med. Han har været med til at
stille krav vedrørende altanerne, men han vil under ingen
omstændigheder være med til, at der kommer altaner.
Erik Blach forklarede, at han ejer ejerlejlighed nr. 14, 15 og 16. Han
har været med i Ejerforeningens bestyrelse fra starten og har været
formand siden 1996. Alle ejerlejlighederne har 2 etager. Alle
ejerlejlighederne i stueetagen havde altaner. Ingen af lejlighederne
på 1.-2. sal havde altaner. Der har været talt om altaner siden 1996.
Byggeriet var oprindeligt projekteret med altaner, men de øverste
altaner blev opgivet af økonomiske grunde. Altanerne blev drøftet på
et bestyrelsesmøde den 26. juli 1997. Der blev stillet krav om, at
konstruktionen skulle være forsvarlig, og at altanerne skulle opføres
af den samme entreprenør. På en ekstraordinær generalforsamling i
oktober i 1997 blev altanprojektet vedtaget med almindeligt flertal.
Konklusionen var, at der skulle kvalificeret flertal til. På den næste
ordinære generalforsamling besluttede man, at altanprojektet kunne
vedtages med simpelt flertal. Bestyrelsen besluttede imidlertid, at
der skulle kvalificeret flertal til. Altan-projektet er nu gennemført.
Alle ejerlejligheder, bortset fra ejerlejlighed nr. 18, har nu
altaner. De små altaner (5 stk.) kostede ca. 60.000 kr. de store
altaner (4 stk.) kostede ca. 100.000 kr. Altanerne er tætte, og man
kan ikke fra altanerne se ned i restauranten. Samtidig med altanerne
blev der lavet en tagrenovering.
Henning Bahnsen forklarede, at han har ejet ejerlejlighed nr. 7. Han
blev valgt til dirigent på generalforsamlingen, hvor altanprojektet
blev vedtaget. Der var ingen, der på generalforsamlingen protesterede
mod, at projektet kunne gennemføres med kvalificeret flertal. Det var
først efter afstemningen, at der var nogen, der mente, at beslutningen
ikke var lovlig.
Skønsmanden har supplerende forklaret, at han ud fra
tegningsmaterialet var af den opfattelse, at altanerne ville forringe
arkitekturen. Forevist billeder af de opførte altaner er det hans
opfattelse, at altanerne stadig er et fremmedelement, men at de er
mindre bombastiske end forventet. Han har besvaret spørgsmål 2, som
han har, fordi han ikke har haft de endelige konstruktionstegninger.
Hvis man har fulgt de tegninger, han har set, vil der blive
kondensproblemer.
Sagsøgerne har i påstandsdokumentet anført følgende til støtte for
deres påstand:
»Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
at vedtagelsen af det såkaldte altanprojekt ikke kunne ske efter § 11
i ejerlejlighedsvedtægten.
at altanprojektet er af så indgribende karakter, at forslag herom
alene kan ske ved énstemmighed.
at altanprojektet ikke tjener noget fælles formål.
at altanprojektet alene tjener enkelte lejligheder/ejeres interesse.
at den samlede bebyggelses kvalitet lider skade, såvel arkitektonisk
som bygningsmæssigt ved altanprojektet, og at dette er dokumenteret
ved den af den udmeldte syns- og skønsmand afgivne skønserklæring.
at den økonomiske belastning, som altanprojektet indebærer for
ejerforeningen og de enkelte ejere, ikke lovligt kan godkendes af en
generalforsamling, medmindre alle ejere i ejerforeningen her givet
deres accept heraf.«
Sagsøgte har i påstandsdokumentet anført følgende til støtte for sin
påstand:
»Det gøres gældende,
at vedtægterne udtømmende angiver afstemningsreglerne og herunder i
hvilket omfang der kræves kvalificeret flertal,
at vedtægterne i ingen tilfælde kræver enstemmighed,
at vedtægterne som en privat aftale regulerer forholdet for
ejerlejlighedsejerne,
at der konkret er tale om en væsentlig forandring af fællesarealer,
som lovligt kan besluttes med kvalificeret flertal,
at forslaget (jfr. bilag 3) ikke er så vidtgående, at der i det
foreliggende tilfælde skal ske fravigelse af de aftalte
afstemningsregler,
at forslaget i øvrigt ikke indebærer økonomiske forpligtelser for
sagsøgerne, som ikke ønsker altan, og
at bilag A er det officielle udtryk for beslutningen, jfr.
vedtægternes (bilag 1) §12, hvorfor generalforsamlingsbeslutning af
23. oktober 1999 om altanprojekt er lovligt (gyldigt).«

Rettens bemærkninger:
På en ekstraordinær generalforsamling den 23. oktober 1999 i
Ejerforeningen Løkken Strandpavillon vedtog generalforsamlingen
bestyrelsens forslag angående påbygning af altaner ved de øverste
lejligheder. Det >> 457 >> lægges til grund, at vedtagelsen skete
med det i vedtægternes § 11 omhandlede kvalificerede flertal. Denne
sag drejer sig alene om, hvorvidt der til en gyldig vedtagelse af
altanprojektet kræves enstemmighed.
Efter det oplyste er altanprojektet nu gennemført således, at alle
ejerlejligheder bortset fra en enkelt har altaner.
Det er rettens opfattelse, at det til en gyldig vedtagelse af det
omhandlede altanprojekt er tilstrækkeligt med et kvalificeret
flertal.
Retten har herved lagt vægt på, at altanprojektet som oplyst på
generalforsamlingen skal være udgiftsneutralt i alle henseender for
dem, som ikke er involveret i projektet, og at der ikke er grundlag
for at antage, at der er risiko for, at altanerne i fremtiden vil
påføre sagsøgerne væsentlige udgifter.
Retten har videre lagt vægt på, at det ikke kan antages, at altanerne
medfører væsentlige indbliksgener. Sagsøgerne har således ikke oplyst
om konkrete gener fra den periode, hvor altanerne har været der.
Retten har endelig lagt vægt på, at bygningens udseende efter rettens
opfattelse ikke er blevet væsentligt forringet. Retten baserer sin
vurdering dels på indholdet af skønserklæringen og skønsmandens
forklaring i retten, dels på de foreviste fotografier.
Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge. - - -

Vestre Landsrets dom.
- - - For landsretten har appellanterne, Niels Henrik Leth, Jens M.
Nielsen, Ole Nielsen, Niels Bøgelund, Bio A/S og Niels Bagge, gentaget
deres påstand for byretten.
Indstævnte, Ejerforeningen Løkken Strandpavillon, har påstået dommen
stadfæstet.
- - -
For landsretten er fremlagt 2 reklamationer til ejerforeningen
vedrørende vandskade.
Skønsmanden, arkitekt Gregers Sten Gregersen har supplerende
forklaret, at han efter at have set bygningen med de nye altaner ikke
har bemærkninger til sine tidligere udtalelser. Den oprindelige
arkitektoniske værdi er forringet af de nye altaner, fordi altanerne
bryder bygningens princip om ubrudte tagflader.
Niels Henrik Leth har supplerende forklaret, at restauranten har været
bortforpagtet siden 1999. Han fik ikke meddelelse om iværksættelsen af
altanbyggeriet. Han kan se rækværket af altanen ovenover fra
restauranten. Allerede efter ½ år optrådte der vandskader i et
baglokale. Der var et altanafløb lige oven for det pågældende sted.
Det viste sig også at være altanen, der var årsag til vandskaden. Der
er modtaget klager fra de nye altanejere om os og larm fra
restaurantens udsugning.
Ole Nielsen har supplerende forklaret, at han er bekendt med, at der
er kommet vand ned i lejlighed nr. 4. Han protesterede på
generalforsamlingen, fordi han mente, at der skulle enstemmighed til.
Erik Blach har supplerende forklaret, at alle lejligheder har
fordelingstallet 1/21, dog har restauranten 2/21. Altanerne blev
udført i maj 2001. Det er rigtigt, at der har været vandskader ved
lejlighed nr. 4 og i restauranten. Han mener, at vandskaden i nr. 4
skyldes hærværk, mens skaden i restauranten var ret begrænset. Man kan
ikke se gæster i restauranten fra altanen ovenover. Frostsikringen har
kostet ca. 25.000 kr. i alt.
Parterne har i det væsentlige gentaget deres procedure i 1. instans.
Med hensyn til sagsomkostningsspørgsmålet har indstævnte anført, at
der er anvendt 50 advokattimer i første instans, og at sagens værdi
under hensyn til udgifterne ved altanernes opførelse er ca. 700.000
kr. Appellanterne har, for det tilfælde, at indstævnte får medhold,
påstået byrettens omkostningsafgørelse stadfæstet.

Landsrettens begrundelse og resultat:
Afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden
enstemmighed, beror på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en
karakter for medlemmerne beslutningen har haft. Ved denne vurdering må
det bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at
alle lejligheder kunne - men ikke skulle pålægges - at have altan,
efter ejendommens karakter af ferieboliger i sig selv fremstod som
naturligt.
Det tiltrædes på baggrund af altanernes nedsænkede konstruktion med et
ret spinkelt rækværk og skønsmandens udtalelse, at det ikke kan anses
for godtgjort, at altanerne har medført nogen væsentlig arkitektonisk
forringelse af ejendommen.
Det er heller ikke påvist, at altanerne har medført væsentlige
udsynshindringer.
Det er ikke påvist, at den valgte konstruktion er uforsvarlig eller i
øvrigt i sig selv geneforvoldende, og det oplyste om 2 tilfælde af
vandskade kan ikke føre til andet resultat.
Herefter og i øvrigt af de af byretten anførte grunde tiltræder
landsretten, at altanprojektet ikke har været af en sådan indgribende
karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse
om kvalificeret flertal.
Landsretten stadfæster derfor dommen, - - -.

/Bacher