---

Min bank vil have mig til at optage et lån i friværdien (500.000). Det skal
være et afdragsfrit fastforrentet 30 årig lån, som efter sigende skal sikre
friværdien mod en evt. rentestigning. (samlet låneomk. ca. 6.000)
Det skal lige siges, at huset forventes solgt om ca. 2 år.
Provenuet fra lånet skal herefter investeres, så man evt. kan holde renterne
på lånet nede. (Evt. investeringsforeninger)
"Fidusen" ligger herefter i at hvis renten er steget 1% om ca. 2 år, så kan
lånet indfries til f.eks. kurs 94 og man har herved tjent de 6%.
Jeg kan bare ikke lige helt overskue om det bliver for dyrt i omk.,
kurssikring, kurstab og hvad der ellers er.
Håber I kan kaste lidt lys over problemet.

Mvh.
Flemming

---

"Flemming Hansen" <FJERNDETTEflemming.r.hansen@holstebro.dk> wrote in
message news:4200f4b9$0$48319$14726298@news.sunsite.dk...
> Min bank vil have mig til at optage et lån i friværdien (500.000). Det
skal
> være et afdragsfrit fastforrentet 30 årig lån, som efter sigende skal
sikre
> friværdien mod en evt. rentestigning. (samlet låneomk. ca. 6.000)
> Det skal lige siges, at huset forventes solgt om ca. 2 år.
> Provenuet fra lånet skal herefter investeres, så man evt. kan holde
renterne
> på lånet nede. (Evt. investeringsforeninger)
> "Fidusen" ligger herefter i at hvis renten er steget 1% om ca. 2 år, så
kan
> lånet indfries til f.eks. kurs 94 og man har herved tjent de 6%.
> Jeg kan bare ikke lige helt overskue om det bliver for dyrt i omk.,
> kurssikring, kurstab og hvad der ellers er.
> Håber I kan kaste lidt lys over problemet.
>
> Mvh.
> Flemming
>

Du skriver ikke hvilket lån, der er tale om. I dag kan der kun optages 30
års lån i 4% obligationen til kurs 96. Det betyder at du får ca 480.000 kr.
i hånden, og at du sælger 5.000 obligationer á 100 kr. Dem køber du igen til
kurs 94, dvs du tjener 2 kr. pr. obligation = 10.000 kr i alt. Til gengæld
skal du betale 4,42% i rente af de 500.000 kr. i to år, dvs 21.000 kr. pr.
år = 42.000 kr. over to år. Ganske vist dækker skattefar ca 1/3, så din
reelle udgift bliver 30.000 kr.

Så har du omkostninger på 6.000 kr., så i alt har du udgifter på 36.000 kr.
for at få indtægter på 10.000 kr. Din gode bank har lige givet dig et råd,
som kommer til at koste ca 1.000 kr. om måneden efter skat for dig....

Og det vel at mærke hvis du får rentestigningen og dermed kursfaldet.
Forestil dig at du skal købe obligationerne til kurs 98 i stedet, svarende
til et lille rentefald... så får du lov at betale både ved start og slut i
det lille arrangement.

Tør man spørge hvilken bank, der giver så fantastisk gode råd?

Mvh

Henning

---

Den 02-02-05 16.54 skrev Henning Fuglsang Sørensen følgende:
> "Flemming Hansen" <FJERNDETTEflemming.r.hansen@holstebro.dk> wrote in
>
>>Min bank vil have mig til at optage et lån i friværdien (500.000).
>
> Tør man spørge hvilken bank, der giver så fantastisk gode råd?

Jeg er også imponeret (selvom det ikke er helt så galt som i dit
regnestykke - han får også renteindtægt). Jeg går og overvejer, om jeg
skal optage et lån i min lejlighed, for der er ingen tvivl om, at det
kan være en god forretning, hvis (når) renten stiger. Men med en
tidshorisont på 2 år - det lyder som ren gambling.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Lær ti-fingersystemet med det gratis program SES Type
http://kimludvigsen.dk

---

"Kim Ludvigsen" <usenet@kimludvigsen.dk> wrote in message
news:4201224c$0$158$edfadb0f@dtext01.news.tele.dk...
> Den 02-02-05 16.54 skrev Henning Fuglsang Sørensen følgende:
> > "Flemming Hansen" <FJERNDETTEflemming.r.hansen@holstebro.dk> wrote in
> >
> >>Min bank vil have mig til at optage et lån i friværdien (500.000).
> >
> > Tør man spørge hvilken bank, der giver så fantastisk gode råd?
>
> Jeg er også imponeret (selvom det ikke er helt så galt som i dit
> regnestykke - han får også renteindtægt). Jeg går og overvejer, om jeg
> skal optage et lån i min lejlighed, for der er ingen tvivl om, at det
> kan være en god forretning, hvis (når) renten stiger. Men med en
> tidshorisont på 2 år - det lyder som ren gambling.
>

Rigtigt, jeg har glemt at der renteindtægten på de 500.000 kr. De kan jo
bruges på 4% obligationer....

---

> Rigtigt, jeg har glemt at der renteindtægten på de 500.000 kr. De kan jo
> bruges på 4% obligationer....

Hvis nu de 500.000 puttes i en ratepension, er ideen jo god nok...

../Anders

---

"Anders Mørk" <anders@moerk-nozohour.dk> wrote in message
news:4201e988$0$29842$14726298@news.sunsite.dk...
> > Rigtigt, jeg har glemt at der renteindtægten på de 500.000 kr. De kan jo
> > bruges på 4% obligationer....
>
> Hvis nu de 500.000 puttes i en ratepension, er ideen jo god nok...
>

Måske, alt efter temperament.

Der kan jo kun indbetales 40.000 (ca) årligt med skattefradrag, så de
resterende 460.000 skal stadig anbringes som frie midler. Året efter kan der
selvfølgelig indbetales igen - og hvis der allerede sker indbetaling til
ratepension via anden ordning begrænser det de 40.000 yderligere.

Det skal desuden forudsættes at de i alt 80.000 ikke skal bruges om to år
når huset sælges og anden bolig skal findes. I så fald bliver der jo 80.000
mere i det kommende realkreditlån, som skal forrentes og afdrages.

Dertil kommer selvfølgelig at bankens argument om at sikre friværdien reelt
kun giver mening hvis der forventes meget store prisfald i området, udløst
af rentestigningerne. Hvis det i stedet antages at priserne og renterne
holder sig rimeligt i ro, så falder hele projektet fra hinanden.

Finansering og belåning af et hus er jo i bund og grund et væddemål med
markedet - skal der tages faste lån eller variable lån, skal det belånes
helt op eller skal lånet være mindst muligt osv. Bankens forslag til dette
væddemål med markedet giver vist kun en sikker vinder, nemlig banken.
Oddsene for at kunden vinder er ikke gode.

Men man kan jo spørge banken om de selv tror så meget på projektet at de vil
give en underskudsgaranti.... Det kunne måske være en måde at se hvor meget
de går deres eget ærinde i forhold til kunden.

Mvh

Henning

---

"Henning Fuglsang Sørensen" <soe@vejle.dk> wrote in message
news:4201eea7$0$629$d40e179e@nntp02.dk.telia.net...
>
> "Anders Mørk" <anders@moerk-nozohour.dk> wrote in message
> news:4201e988$0$29842$14726298@news.sunsite.dk...
>> > Rigtigt, jeg har glemt at der renteindtægten på de 500.000 kr. De kan
>> > jo
>> > bruges på 4% obligationer....
>>
>> Hvis nu de 500.000 puttes i en ratepension, er ideen jo god nok...
>>
>
> Måske, alt efter temperament.
>
> Der kan jo kun indbetales 40.000 (ca) årligt med skattefradrag, så de
> resterende 460.000 skal stadig anbringes som frie midler. Året efter kan
> der
> selvfølgelig indbetales igen - og hvis der allerede sker indbetaling til
> ratepension via anden ordning begrænser det de 40.000 yderligere.
>
> Det skal desuden forudsættes at de i alt 80.000 ikke skal bruges om to år
> når huset sælges og anden bolig skal findes. I så fald bliver der jo
> 80.000
> mere i det kommende realkreditlån, som skal forrentes og afdrages.
>
> Dertil kommer selvfølgelig at bankens argument om at sikre friværdien
> reelt
> kun giver mening hvis der forventes meget store prisfald i området, udløst
> af rentestigningerne. Hvis det i stedet antages at priserne og renterne
> holder sig rimeligt i ro, så falder hele projektet fra hinanden.
>
> Finansering og belåning af et hus er jo i bund og grund et væddemål med
> markedet - skal der tages faste lån eller variable lån, skal det belånes
> helt op eller skal lånet være mindst muligt osv. Bankens forslag til dette
> væddemål med markedet giver vist kun en sikker vinder, nemlig banken.
> Oddsene for at kunden vinder er ikke gode.
>
> Men man kan jo spørge banken om de selv tror så meget på projektet at de
> vil
> give en underskudsgaranti.... Det kunne måske være en måde at se hvor
> meget
> de går deres eget ærinde i forhold til kunden.
>
> Mvh
>
> Henning
>
>
Du forveksler ratepension med kapitalpension. Der er ingen grænse for
indbetaling på en ratepension, men det er der derimod på en kapitalpension.
Ratepensionen giver som bekendt fradrag i topskatten - kapitalpensionen kun
i mellemskatten.

Det ændrer dog ikke på, at bankens "råd" er fuldstændig vanvittigt. At
gamble med sin bolig på den måde er totalt absurd. Den bankrådgiver burde
have fyresedlen øjeblikkeligt efter min mening. Som du selv skriver, er der
kun én vinder hvis rådet følges, nemlig banken - og så staten, som tager sig
godt betalt også i form af stempelafgift.

Til Flemming: Hold fast i dit nuværende lån uden ændringer. Det er
omkostnings- og risikofrit. Hvis du vil gamble lidt, så investér noget af
din frie kapital i aktier - det gør jeg selv med rimelig success.

---

> Der kan jo kun indbetales 40.000 (ca) årligt med skattefradrag, så de
> resterende 460.000 skal stadig anbringes som frie midler. Året efter kan
> der
> selvfølgelig indbetales igen - og hvis der allerede sker indbetaling til
> ratepension via anden ordning begrænser det de 40.000 yderligere.

Det er nu ikke helt rigtigt... I en ratepension kan man sagtens putte 500K
som så fradrages i ens indkomst over 10 år. For de 500K kunne man forsåvidt
købe de obligationer man selv sælger og denne øvelse betyder så bare at man
får penge i hånden svarende til skatteværdien af fradraget på de 50K. Denne
ekstra likviditet kan man så alt efter temperament bruge på rødvin og
bøffer, ferie i Caribien hvert år de næste 10 år, eller evt. spare
yderligere op.

Formålet med øvelsen er at flytte noget indkomst til et tidspunkt hvor man
forhåbentligt beskattes lempeligere. Keine Hexerei, nur Behändigkeit

../Anders

---

"> Du skriver ikke hvilket lån, der er tale om. I dag kan der kun optages 30
> års lån i 4% obligationen til kurs 96. Det betyder at du får ca 480.000
kr.
> i hånden, og at du sælger 5.000 obligationer á 100 kr. Dem køber du igen
til
> kurs 94, dvs du tjener 2 kr. pr. obligation = 10.000 kr i alt. Til gengæld
> skal du betale 4,42% i rente af de 500.000 kr. i to år, dvs 21.000 kr. pr.
> år = 42.000 kr. over to år. Ganske vist dækker skattefar ca 1/3, så din
> reelle udgift bliver 30.000 kr.
>
> Så har du omkostninger på 6.000 kr., så i alt har du udgifter på 36.000
kr.
> for at få indtægter på 10.000 kr. Din gode bank har lige givet dig et råd,
> som kommer til at koste ca 1.000 kr. om måneden efter skat for dig....
>
> Og det vel at mærke hvis du får rentestigningen og dermed kursfaldet.
> Forestil dig at du skal købe obligationerne til kurs 98 i stedet, svarende
> til et lille rentefald... så får du lov at betale både ved start og slut i
> det lille arrangement.
>
> Tør man spørge hvilken bank, der giver så fantastisk gode råd?
>
> Mvh
>
> Henning
>
Tak for jeres svar - har lige været i banken, så her lige en opdatering af
problematikken.

Jeg kan vælge at optage et 5% 2038 til ca. kurs 100. Ved en rentestigning på
1% vil kursen være faldet til 91,66.
eller
4% 2035 til kurs 96. Ved en rentestigning på 1% vil kursen være faldet til
87,17.

Hvis man tror på en rentestigning på de 2 år, så lyder det vel ikke så
tosset?

Man skal dog samtidig håbe på en forrentning på den lånte kapital, som
mindst svarer til rentesatsen på lånet.

Mvh.
Flemming

---

"Flemming Hansen" <FJERNDETTEflemming.r.hansen@holstebro.dk> wrote in
message news:42038443$0$29843$14726298@news.sunsite.dk...
> Tak for jeres svar - har lige været i banken, så her lige en opdatering af
> problematikken.
>
> Jeg kan vælge at optage et 5% 2038 til ca. kurs 100. Ved en rentestigning
på
> 1% vil kursen være faldet til 91,66.
> eller
> 4% 2035 til kurs 96. Ved en rentestigning på 1% vil kursen være faldet til
> 87,17.
>
> Hvis man tror på en rentestigning på de 2 år, så lyder det vel ikke så
> tosset?
>
> Man skal dog samtidig håbe på en forrentning på den lånte kapital, som
> mindst svarer til rentesatsen på lånet.
>

Fortalte banken hvordan regnestykket ville se ud hvis renterne om to år er
lig renterne i dag?

I bund og grund er det et væddemål med markedet, som du er ude i. Stiger
renterne eller stiger de ikke?

Hvis du vælger at kaste dig ud i det, skal du nok kigge nærmere på de gode
ideer som er kommet om indbetaling på pensionsordninger (hvor jeg i farten
fik skrevet noget værre vrøvl...), men det forudsætter jo at du kan undvære
pengene i forbindelse med finansieringen af din næste bolig.

Hvis vi antager at du ikke kan sætte pengene på din pension fordi du skal
bruge pengene til at købe din næste bolig og renterne mod forventning ikke
stiger, så taber du penge. Og skulle renterne endda falde en smule mere end
i dag, vil du sætte endnu flere til.... Omvendt får du en gevinst hvis
renterne stiger.

Har du is i maven til et to-årigt væddemål med markedet?

Du skal så også være opmærksom på at der kan være omkostninger forbundet med
at placere midlerne nu og tilsvarende at få midlerne frigivet igen om to år.
Hvor store de er, kommer helt an på hvordan du placerer midlerne og den
eventuelle beskatning af en eventuel gevinst.

---

"Flemming Hansen" <FJERNDETTEflemming.r.hansen@holstebro.dk> wrote in
message news:42038443$0$29843$14726298@news.sunsite.dk...
>
> "> Du skriver ikke hvilket lån, der er tale om. I dag kan der kun optages
> 30
>> års lån i 4% obligationen til kurs 96. Det betyder at du får ca 480.000
> kr.
>> i hånden, og at du sælger 5.000 obligationer á 100 kr. Dem køber du igen
> til
>> kurs 94, dvs du tjener 2 kr. pr. obligation = 10.000 kr i alt. Til
>> gengæld
>> skal du betale 4,42% i rente af de 500.000 kr. i to år, dvs 21.000 kr.
>> pr.
>> år = 42.000 kr. over to år. Ganske vist dækker skattefar ca 1/3, så din
>> reelle udgift bliver 30.000 kr.
>>
>> Så har du omkostninger på 6.000 kr., så i alt har du udgifter på 36.000
> kr.
>> for at få indtægter på 10.000 kr. Din gode bank har lige givet dig et
>> råd,
>> som kommer til at koste ca 1.000 kr. om måneden efter skat for dig....
>>
>> Og det vel at mærke hvis du får rentestigningen og dermed kursfaldet.
>> Forestil dig at du skal købe obligationerne til kurs 98 i stedet,
>> svarende
>> til et lille rentefald... så får du lov at betale både ved start og slut
>> i
>> det lille arrangement.
>>
>> Tør man spørge hvilken bank, der giver så fantastisk gode råd?
>>
>> Mvh
>>
>> Henning
>>
> Tak for jeres svar - har lige været i banken, så her lige en opdatering af
> problematikken.
>
> Jeg kan vælge at optage et 5% 2038 til ca. kurs 100. Ved en rentestigning
> på
> 1% vil kursen være faldet til 91,66.
> eller
> 4% 2035 til kurs 96. Ved en rentestigning på 1% vil kursen være faldet til
> 87,17.
>
> Hvis man tror på en rentestigning på de 2 år, så lyder det vel ikke så
> tosset?
>
> Man skal dog samtidig håbe på en forrentning på den lånte kapital, som
> mindst svarer til rentesatsen på lånet.
>
> Mvh.
> Flemming
>
>

Hvis jeg tror på kursstigning i TDC det næste år, så skal jeg vel også sætte
et stort beløb i TDC-aktier eller hvad?? Som andre skriver, så er det ren
gambling det du har gang i. Og efter min mening, vil renten ikke stige
voldsomt de næste 2 år - jeg gætter på max. ½%-point, og det betyder massivt
tab for dig. Lige pt. er renten faktisk faldende.

Din bolig er til for at bo i - ikke for at spekulere i, men du vil åbenbart
lære det på den hårde måde.

---

"Thomas" <a@b.dk> wrote in message
news:34d84$42086fbc$3e3d90fb$15211@nf4.news-service.com...

> Din bolig er til for at bo i - ikke for at spekulere i, men du vil
åbenbart
> lære det på den hårde måde.
>

Jeg er enig med dig i at projektet er betydelig gambling, ikke mindst fordi
jeg har de samme renteforventninger som dig. Men spørgeren var blevet
kontaktet af sin bank, som havde udtænkt det geniale koncept. Spørgeren
lytter pænt til banken og melder sig derefter i gruppen for at høre om de
ting, banken ikke har fortalt. Det er derfor nok ikke helt fair at sige at
han vil lære det på den hårde måde.

Men det er da en kreativ bank, som nok må siges at have et
troværdighedsproblem....

Mvh

Henning

---

"Thomas" <a@b.dk> skrev i en meddelelse
news:34d84$42086fbc$3e3d90fb$15211@nf4.news-service.com...
>> Hvis jeg tror på kursstigning i TDC det næste år, så skal jeg vel også
sætte
> et stort beløb i TDC-aktier eller hvad?? Som andre skriver, så er det ren
> gambling det du har gang i. Og efter min mening, vil renten ikke stige
> voldsomt de næste 2 år - jeg gætter på max. ½%-point, og det betyder
massivt
> tab for dig. Lige pt. er renten faktisk faldende.

Lad os antage, at du har ret i at renten kun stiger den halve %. Dette vil
få kursen på lånet til at gå fra 100 til 96,17, hvilket vel stadig kan
betragtes som en fortjeneste på ca. 19.000 ved et lån på 500.000,-. Ja så
har jeg jo selvfølgelig låneomkostningen på de 6.000 kr. - jeg kan bare ikke
lige helt se, hvorfor du vurderer det til at give mig et massivt tab?

Der er selvfølgelig renteudgiften, som jeg regner med, at jeg kan hente hjem
igen ved at investere i lav-risiko investeringsforeninger, men det er jo en
helt anden historie.

Mvh.
Flemming

---

Den 08-02-05 12.51 skrev Flemming Hansen følgende:

> Der er selvfølgelig renteudgiften, som jeg regner med, at jeg kan hente hjem
> igen ved at investere i lav-risiko investeringsforeninger, men det er jo en
> helt anden historie.

Det er netop ikke en helt anden historie. Selvfølgelig kan du være
heldig og hente det samme hjem som renten, men du kan altså også
risikere at hente betydeligt mindre hjem. Risiko og afkast har det gerne
med at følges ad, så hvis nogen lover dig en højere rente, end den du
skal betale på lånet, så vil risikoen også være større.

Ellers var der jo heller ingen investorer, der ville købe obligationer,
så du kunne låne hos kreditforeningen - så ville de jo i stedet selv
investere, der hvor du mener, du kan hente en højere rente.

Det er selvfølgelig helt op til dig selv at gamble med dine penge, men
lad være med at gøre det med lukkede øjne. Du medtager vel heller ikke
lotto-gevinster i dit husholdningsbudget.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Nemmere, hurtigere og mere sikkert internet med Firefox
http://kimludvigsen.dk