---

Hej,

Som tillægsspørgsmål til tråden om Realkredit:

Min kæreste og Jeg har fået finansieret vores hus vha. et Realkreditlån
(80%), og et rentefrit familielån (20%).
Der er lavet gældbrev på familielånet, og her fremgår det at lånet er ydet
alene med henblik på husfinansiering. Der er ikke pant i huset på
familielånet, men det skal køre med faste afdrag og Jeg er derfor i tvivl om
hvorvidt det betyder at der er 20% friværdi fra starten. Jeg leder efter et
argument for at der ikke er øjeblikkelig friværdi med denne finansiering.

Carsten Pedersen

---

"Carsten Pedersen" <carstennp@webspeed.dk> skrev i en meddelelse
news:4182cb19$0$256$edfadb0f@dread12.news.tele.dk...
> Hej,
>
> Som tillægsspørgsmål til tråden om Realkredit:
>
> Min kæreste og Jeg har fået finansieret vores hus vha. et
Realkreditlån
> (80%), og et rentefrit familielån (20%).
> Der er lavet gældbrev på familielånet, og her fremgår det at lånet er
ydet
> alene med henblik på husfinansiering. Der er ikke pant i huset på
> familielånet, men det skal køre med faste afdrag og Jeg er derfor i
tvivl om
> hvorvidt det betyder at der er 20% friværdi fra starten. Jeg leder
efter et
> argument for at der ikke er øjeblikkelig friværdi med denne
finansiering.
>
> Carsten Pedersen
>
>
Kan huset sælges til en pris der er højere end den tinglyste gæld, er
der en friværdi.

Klaus

---

Klaus wrote:

[klip]

> Kan huset sælges til en pris der er højere end den tinglyste gæld, er
> der en friværdi.

Ret beset kan huset jo godt hæfte som panteobjekt, selvom panteretten
ikke er tinglyst.

Men dermed ikke sagt, at man i mange spørgsmål, hvor begrebet friværdi
har relevans, alene ser på den tinglyste gæld.

/Rune Wold

---

"Carsten Pedersen" skrev

> Jeg leder efter et argument for at der ikke er øjeblikkelig friværdi med
denne finansiering.

Hvis det af gældbrevet fremgår at det skal indløses ved salg af huset.

Friværdi er et usikkert begreb, kreditforeninger kalder det friværdi hvis
der er plads til låneoptagelse, under 80% grænsen.
Ejeren kalder det friværdi, hvis huset kan sælges for mere end gælden.

Hvad er friværdi, findes der et svar på det?

mvh
Alex Christensen

---

alexbo wrote:

[klip]

> Hvad er friværdi, findes der et svar på det?

Friværdi:
forskellen mellem en genstands økonomiske værdi og de hæftelser, der
hviler på genstanden.

Juridisk Ordbog, 11. udgave, GADJURA.

Bemærk, at der ikke tales om tinglyst gæld, og at man i princippet kan
anvende begrebet på andre aktiver end en ejendom.

/Rune Wold

---

"Rune Wold" skrev

> Friværdi:
> forskellen mellem en genstands økonomiske værdi og de hæftelser, der
> hviler på genstanden.

Det passer også med ordet i sig selv, en fri værdi.
Men man ser forskellige udlægninger, eller med forskellige forudsætninger.

mvh
Alex Christensen

---

alexbo wrote:

[klip]

> Det passer også med ordet i sig selv, en fri værdi.
> Men man ser forskellige udlægninger, eller med forskellige forudsætninger.

Enig.

Et spørgsmål, der ikke er helt identisk, men dog formentlig stammer fra
samme misforståelse af begreber, er, f.eks. at der i mange år har været
problemer for advokater, revisorer, rådgiver osv. med at adskille
panteretten og pantets værdi.

Eks.

En mand A skylder 1.000.000 kr. til B. B ønsker lidt sikkerhed for
pengene, og spørger om ikke A har noget, B kan få panteret i, mod at
lånet afvikles på mildere vilkår. A tilbyder B panteret for gælden i
hans 3 ejendomme z1 x2 y2. Tiden går, og A misligholder lånet, som
bliver opsagt. I mellemtiden er friværdien i ejendommene steget, og
tilsammen repræsenterer de en værdi på 1.500.000 kr.

Hvor stor er B's panteret.

/Rune Wold

---

Rune Wold wrote:

[klip]

> Hvor stor er B's panteret.

---

"Rune Wold" skrev 30.10.2004 23:25:

>> Hvor stor er B's panteret.

Der er sgu da ikke nogen, der tør gætte i pant-spørgsmål mod dig...

Jeg siger 1 mio. (eller hvad lånet nu er skrevet ned til). Er det en fælde?

--
/kristian
@warszawa

Sony digitalkamera DSC-F717 sælges. Kontakt mig på mail!

---

Kristian Storgaard wrote:

[klip]

> Der er sgu da ikke nogen, der tør gætte i pant-spørgsmål mod dig...

årh la vær

[klip]

> Jeg siger 1 mio. (eller hvad lånet nu er skrevet ned til).

1 mio. kr. er rigtigt.

Jeg formulerede mig vagt med vilje, men følgende sætning er afgørende:

"A tilbyder B panteret for gælden i hans 3 ejendomme z1 x2 y2"

På det tidspunkt er gælden 1 mio. kr. og sætningen skulle forstås
således, at sikkerhedsrammen er 1 mio. Derfor vil panterettens værdi
naturligvis også være 1 mio. kr. Selvom pantets værdi (friværdi) vokser,
eller selvom lånet amortiseres, så vil panterettens værdi være den
sikkerhedsramme, der er aftalt i aftalen om panteret.

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>

> Jeg formulerede mig vagt med vilje, men følgende sætning er afgørende:

> "A tilbyder B panteret for gælden i hans 3 ejendomme z1 x2 y2"

> Selvom pantets værdi (friværdi) vokser, eller selvom lånet
> amortiseres, så vil panterettens værdi være den sikkerhedsramme, der
> er aftalt i aftalen om panteret.

Problemet med din formulering er at det ikke er til at se på den
præcis hvad du mener A og B har aftalt.

--
Henning Makholm Set your feet free!

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Problemet med din formulering er at det ikke er til at se på den
> præcis hvad du mener A og B har aftalt.

Nej, det er rigtigt, men jeg forestiller mig, at det normale er, at
gælden maksimerer pantehæftelsen, selvom der selvfølgelig ikke er noget
i vejen for, at man kan aftale pantehæftelse på 1 mia kr., selvom gælden
kun er 1 mio kr.

Det skulle heller ikke være for let

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>

> En mand A skylder 1.000.000 kr. til B. B ønsker lidt sikkerhed for
> pengene, og spørger om ikke A har noget, B kan få panteret i, mod at
> lånet afvikles på mildere vilkår. A tilbyder B panteret for gælden i
> hans 3 ejendomme z1 x2 y2. Tiden går, og A misligholder lånet, som
> bliver opsagt. I mellemtiden er friværdien i ejendommene steget, og
> tilsammen repræsenterer de en værdi på 1.500.000 kr.

> Hvor stor er B's panteret.

Nu svarer jeg sikkert dumt, men det må være tilladt i en quiz:

Har B fået tinglyst sin panteret? I så fald må det være rimeligt at
antage som (evt stiltiende) forudsætning for A og B's aftale at den
panteret der er stillet som sikkerhed, kun omfatter det tinglyste
beløb for hver enkelt ejendom. (Der er jo ikke noget der forhindrer at
man tinglyser pant for mere end ejendommens øjeblikkelige
handelsværdi, i forventning om værdistigning, er der?)

Desuden kan panteretten selvsagt ikke *udøves* mere end for den
underliggende fordring + omkostninger.

Virkningen af en *utinglyst* panteret i fast ejendom tør jeg slet ikke
gætte på. Men hvis der ikke er aftalt noget udtrykkeligt om dens
størrelse, må man vel her forvente at i det omfang panteretten
overhovedet kan gøres gældende overfor (visse af) As andre kreditorer
eller nogen af dem, er den kun begrænset af den underliggende
fordrings størrelse.

--
Henning Makholm "Sol giver næsen fregner."

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Der er jo ikke noget der forhindrer at
> man tinglyser pant for mere end ejendommens øjeblikkelige
> handelsværdi, i forventning om værdistigning, er der?

Nej, der vi helt enige.

[klip]

> Desuden kan panteretten selvsagt ikke *udøves* mere end for den
> underliggende fordring + omkostninger.

Helt enig.

[klip]

> Virkningen af en *utinglyst* panteret i fast ejendom tør jeg slet ikke
> gætte på.

Det kan jeg godt forstå. Hvis man kigger på quizzen med realistiske
briller, så skriger tinglysningsspørgsmålet til himlen, men det ikke
afgørende for det centrale spørgsmål.

Det i quizzen mere teoretiske og centrale spørgsmål er følgende: hvad
bestemmer en panterets værdi? Er det pantets værdi (her 3 ejendommes
friværdi), eller er det den aftalte sikkerhedramme (i spørgsmålet 1 mio.
kr., dog med vilje vagt formuleret)

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>
> Henning Makholm wrote:

> > Virkningen af en *utinglyst* panteret i fast ejendom tør jeg slet ikke
> > gætte på.

> Det kan jeg godt forstå. Hvis man kigger på quizzen med realistiske
> briller, så skriger tinglysningsspørgsmålet til himlen, men det ikke
> afgørende for det centrale spørgsmål.

Det fik mig ud på et sidespor, for jeg kan ikke rigtig forestille mig
at en tinglysningsdommer vil acceptere tinglysning af en prioritet af
uspecificeret størrelse. Så i tilfælde af tinglysning vil dit
spørgsmål kunne besvares blot ved at slå op i tingbogen. Derfor
spekulerede jeg på om det hovedproblem du tænkte på var at pantet ikke
var tinglyst overhovedet.

> Det i quizzen mere teoretiske og centrale spørgsmål er følgende: hvad
> bestemmer en panterets værdi? Er det pantets værdi (her 3 ejendommes
> friværdi), eller er det den aftalte sikkerhedramme (i spørgsmålet 1
> mio. kr., dog med vilje vagt formuleret)

Tja, hvad menes der med "værdi" overhovedet? Umiddelbart ville jeg
sige at "værdien" af panteretten bør defineres som hvor meget mere den
gør den underliggende fordring værd, hvis vi forestiller os at
kreditor satte fordringen til salg på et frit marked henholdvis med og
uden medfølgende panteret. Denne forskel vil (under forudsætning af et
rationelt marked) være mindre end det mindste af dine to forslag.

Og hvis spørgsmålet er hvor meget panthaveren kan forvente at have i
lommen når han går fra en tvangsauktion, må svaret igen være: Det
mindste af de to beløb du nævner.

--
Henning Makholm "Jeg har tydeligt gjort opmærksom på, at man ved at
følge den vej kun bliver gennemsnitligt ca. 48 år gammel,
og at man sætter sin sociale situation ganske overstyr og, så
vidt jeg kan overskue, dør i dybeste ulykkelighed og elendighed."

---

Henning Makholm wrote:

[klip

> Og hvis spørgsmålet er hvor meget panthaveren kan forvente at have i
> lommen når han går fra en tvangsauktion, må svaret igen være: Det
> mindste af de to beløb du nævner.

Men hvad nu, hvis der var tale om et løbende mellemværende, og man udfra
en fortolkning af panteaftalen kommer frem til, at der blev stillet
sikkerhed på en million. Pantets værdi vokser herefter, ligeså gælden.
Så begynder det at være vigtigt, at panterettens omfang (værdi,
whatever) holdes adskilt fra gældsfordring og pantets værdi.

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>

> Men hvad nu, hvis der var tale om et løbende mellemværende, og man
> udfra en fortolkning af panteaftalen kommer frem til, at der blev
> stillet sikkerhed på en million. Pantets værdi vokser herefter, ligeså
> gælden. Så begynder det at være vigtigt, at panterettens omfang
> (værdi, whatever) holdes adskilt fra gældsfordring og pantets værdi.

Det er jeg ikke spor uenig i, og jeg har lidt vanskeligt ved at
forestille mig hvordan man udfra de her givne forudsætninger kan nå
til et andet resultat. Men du må vel have mødt nogen der misforstod
det, siden du overhovedet stiller opgaven.

Jeg synes bare ikke det nødvendigvis fremgik af din oprindelige quiz
at panteaftalen må fortolkes sådan. Når først aftalen er fortolket, er
der naturligvis ikke meget at rafle om. Jeg troede derfor at quizzen
gik ud på at fortolke aftalen. Derfor var det lidt frustrerende at du
beskrev dens ordlyd så tåget.

--
Henning Makholm "Instead of producing a better plan they
had the cheek to ask me what I proposed."

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Derfor var det lidt frustrerende at du beskrev dens ordlyd så tåget.

Jeg ved ikke, hvor tåget det var.

Det er jo det helt klare udgangspunkt, at følgende fortolkes som en
panteretsstørrelse på 1000.000 kr:

"Undertegnede erklærer herved at skylde 1.000.000. For gælden gives
panteret i undertegnes ejendom 1. go."

Der er næppe den store realitetsforskel ift. sætningen:

"A tilbyder B panteret for gælden i hans 3 ejendomme z1 x2 y2."

/Rune Wold

---

"Rune Wold" skrev

> Hvor stor er B's panteret.

Gældens til enhver tid størrelse.

Kan man overhovedet have pantret for mere end sit tilgodehavende?

Hvis A låner B 100.000 kr. og får et ejerpantebrev i B`s hus med pålydende
på 200.000 kr i pant for gælden.
Har A så pantret på 1000.000 eller 200.000 kr.?

mvh
alex christensen

---

alexbo wrote:

[klip]

> Kan man overhovedet have pantret for mere end sit tilgodehavende?

Det kan man i princippet godt. 2 situationer kan illustrer:

1. Der oprettes et almindeligt pantebrev, hvor debitor erklærer at
skylde 1 mio., og giver panteret i sin ejendom. Panterettens størrelser
er derfor 1 mio. Men så sker der det, at gældsfordringen forældes efter
20 år, der ikke afdraget på gælden overhovedet. Kreditor kan dog stadig
holde sig til pantefordringen, der lyder på 1 mio. kr. da panteretten
for hovedstolen ifølge tinglyst pantebrev ikke forældes, jf. TL § 42.

2. Følgende aftales: For det løbende mellemværende X, gives der panteret
for 1 mio i ejendommen 1 go. Uanset hvad der skyldes på X, vil panthaver
have tvangfulbyrdelsesmulighed på 1 mio. kr. med sikkerhed i ejendommen,
forudsat at X misligholdes.
Denne er princippet det samme som de såkaldt lex commissoria aftaler,
der før den nuværende § 36, havde en selvstændig ugyldighedsregel i
aftaleloven. Det er derfor nærliggende at antage, at 2-konstruktionen i
dag vil erklæres i strid § 36.

[klip]

> Har A så pantret på 1000.000 eller 200.000 kr.?

Panterettens størrelse 200.000 kr.

Iøvrigt gælder noget interessant i relation til ejerpantebreve, i en
situation hvor ejerpantebrevet giver panteret i to ejendomme, og
ejerpantebrevet er håndpantsat.

Alle tinglysningsmæssige krav er iagtaget.
gæld: 1000.000
Ejerpantebrevs pålydende: 500.000 kr.
værdi af pant 1: 400.000 kr.
værdi af pant 2: 300.000 kr.

Pant 1 realiseres, da en foranstående panthaver opsiger pantebrevet pga.
misligholdelse fra debitor.
Vores båndpanthaver får derfor som 2. prioritet 400.000 kr. ud, som
afskrives på gælden, således den er på 600.000 kr.

Nu er gælden 600.000 kr., panterettens størrelse er stadig 500.000 kr.,
men pantets værdi er kun 300.000 kr. Derfor vil man ved realisaton af
pant 2 kunne afskrive 300.000 på gælden.

Hvis begge panter blev realiseret samtidig, så vil man naturligvis kun
kunne afskrive 500.000 kr. på gælden.

Det ikke sammenlignes med den situation, hvor man i samme ombæring
afgiver skylderklæring på 500.000 til kreditor og giver panteret i to
ejendomme.

Her er panterettens størrelse naturligvis 500.000 kr. og ikke 500.000 i
hver ejendom.

/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>

> 2. Følgende aftales: For det løbende mellemværende X, gives der
> panteret for 1 mio i ejendommen 1 go. Uanset hvad der skyldes på X,
> vil panthaver have tvangfulbyrdelsesmulighed på 1 mio. kr. med
> sikkerhed i ejendommen, forudsat at X misligholdes.

Mener du derved at hvis gælden er nedbragt til 1000 kroner og skyldner
misligholder, kan panthaver sætte ejendommen på tvangsauktion og
gå fra den med 999000 kr mere end der blev skyldt? Det gør du da vel
ikke?

--
Henning Makholm "*Tak* for de ord. *Nu* vinker nobelprisen forude."

---

Henning Makholm wrote:

[klip]

> Mener du derved at hvis gælden er nedbragt til 1000 kroner og skyldner
> misligholder, kan panthaver sætte ejendommen på tvangsauktion og
> gå fra den med 999000 kr mere end der blev skyldt? Det gør du da vel
> ikke?

Sat på spidsen vil en konstraktsformulering som nævnt i
2-kontstruktionen medfører dette.

Afgørende er, hvorledes man fortolker følgende:

"For det løbende mellemværende X, gives der panteret for 1 mio i
ejendommen 1 go."

Sætningen fastslår gælden X, og til sikkerhed for denne etableres en ny
selvstændig pantefordring på 1.000.000 (læs: Der afgives en ny
skylderklæring), som der dog ikke hæftes personligt for, men som
ejendommen hæfter for.

Det svarer lidt til en pantekonstruktion, der tidligere var særdeles
udbredt, kaldet lex commisoria. Der kunne pantet overtages til ejendom,
hvis lånet misligholdes, uanset pantets værdi og lånets størrelse.

Man kan selvfølgelig anlægge en fortolknings båret af en konsekvens
betragtning, hvorefter den selvstændige skylderklæring simpelthen
bortfortolkes.

Men iøvrigt ville konstruktionen højst sandsynlig kunne tilsidesætte
ifølge aftl § 36.


/Rune Wold

---

Scripsit Rune Wold <uuu@uuu.invalid.dk>

> Det svarer lidt til en pantekonstruktion, der tidligere var særdeles
> udbredt, kaldet lex commisoria. Der kunne pantet overtages til ejendom,
> hvis lånet misligholdes, uanset pantets værdi og lånets størrelse.

Aha. Det skulle lige skæres ud i pap før jeg kunne overveje muligheden
for at aftale noget så perfidt

(Ved nærmere eftertanke kan jeg se at sådan en institution godt kan
give nogen mening i en økonomi hvor der ikke er noget velfungerende
marked for typiske panteobjekter, således at man kan værdisætte dem
hvis der bliver brug for at søge sig fyldestgjort i dem).

> Men iøvrigt ville konstruktionen højst sandsynlig kunne tilsidesætte
> ifølge aftl § 36.

OK.

--
Henning Makholm "Der er ingen der sigter på slottet. D'herrer konger agter
at triumfere fra balkonen når de har slået hinanden ihjel."

---

"Rune Wold" skrev i

> Det svarer lidt til en pantekonstruktion, der tidligere var særdeles
> udbredt, kaldet lex commisoria. Der kunne pantet overtages til ejendom,
> hvis lånet misligholdes, uanset pantets værdi og lånets størrelse.

Nu du skriver det kan jeg godt huske den type pant, de mindre pæne
kreditorer ventede bare på at debitor missede et afdrag, så overtog de det
pantsatte.

mvh
Alex Christensen