---

Hej!
Er det lovligt at ændre en andelsforening om til en ejerforening, hvis
alle beboer stemmer for forslaget? Hvad er reglerne for at ændre en
andelsforening om til en ejerforening?

På forhånd tak!

---

"Ninja" <email@mail.dk> skrev i en meddelelse
news:40e3ece8$0$253$edfadb0f@dread14.news.tele.dk...
> Hej!
> Er det lovligt at ændre en andelsforening om til en ejerforening, hvis
> alle beboer stemmer for forslaget? Hvad er reglerne for at ændre en
> andelsforening om til en ejerforening?

Det er lovligt (i den forstand, at der ikke er nogen lov der forbyder det).

Der er ingen regler specifikt for den slags, og hvordan proceduren egentlig
skal være, tror jeg man må rådføre sig konkret med en advokat om. Muligheden
for en sådan konvertering er fra tid til anden genstand for debat her i
gruppen, uden at der dog er nogen der er kommet med et konkret tilfælde,
hvor det rent faktisk er gjort.

/Per

---

"Per Christoffersen" <pc@NIXcomonto.dk> wrote in
news:40e3f004$0$252$edfadb0f@dread12.news.tele.dk:


>
> Det er lovligt (i den forstand, at der ikke er nogen lov der forbyder
> det).
>
> Der er ingen regler specifikt for den slags, og hvordan proceduren
> egentlig skal være, tror jeg man må rådføre sig konkret med en advokat
> om. Muligheden for en sådan konvertering er fra tid til anden genstand
> for debat her i gruppen, uden at der dog er nogen der er kommet med et
> konkret tilfælde, hvor det rent faktisk er gjort.
>
> /Per

Hej Per!

Tak for det hurtige svar, jeg har ellers søgt på de ældre tråde uden at
finde noget relevant. Grunden til jeg spørger er at jeg i foråret spurgt
vores administrator, som også er advokat, og han sagde at det generelt
ikke kan lade sig gøre. Han sagde at han kun havde hørt om nogen i Århus
der engang forsøgte, men de kunne ikke få det gennemført. Jeg har siden
undret mig meget over det, for som du også har nævnt så kunne jeg heller
ikke kunne finde noget i loven der skulle forbyde det. Jeg har engang
set en boligannonce, hvor en lejelighed er sat til salg, og hvor der i
annoncen stod at det er første gang at den sælges som ejerlejlighed, da
det tidligere har været en andelslejlighed.

---

"Ninja" <email@mail.dk> skrev i en meddelelse
news:40e3f33b$0$258$edfadb0f@dread14.news.tele.dk...

> Tak for det hurtige svar, jeg har ellers søgt på de ældre tråde uden at
> finde noget relevant. Grunden til jeg spørger er at jeg i foråret spurgt
> vores administrator, som også er advokat, og han sagde at det generelt
> ikke kan lade sig gøre. Han sagde at han kun havde hørt om nogen i Århus
> der engang forsøgte, men de kunne ikke få det gennemført.

En ting er, om det i teorien kan lade sig gøre.
Noget andet er, at der i praksis hurtigt vil opstå en masse problemer, som
det kan være uigennemskueligt hvordan man skal løse (eller som advokaten
skal have en bondegård i honorar for at ordne).

Eksempelvis:
Hvilken pris skal de tidligere andelshavere give for deres nye
ejerlejlighed?
Det er et spørgsmål, som der kan være mange forskellige holdninger til, og
mange forskellige måder at udregne på.

/Per

---

Ninja wrote:
> Tak for det hurtige svar, jeg har ellers søgt på de ældre tråde uden
> at finde noget relevant. Grunden til jeg spørger er at jeg i foråret
> spurgt vores administrator, som også er advokat, og han sagde at det
> generelt ikke kan lade sig gøre.

Nå, nå. Mon ikke han mente "i praksis"?

> Jeg har engang set en boligannonce, hvor en
> lejelighed er sat til salg, og hvor der i annoncen stod at det er
> første gang at den sælges som ejerlejlighed, da det tidligere har
> været en andelslejlighed.

Hvilken slags ejendom lå den pågældende lejlighed i? Fx er det vel ikke så
svært igen hvis det er en villalejlighed i en ejendom med ialt to
lejligheder.

Så vidt jeg kan gennemskue skal ejendommen først sælges og derefter
udstykkes til ejerlejligheder. Det første indebærer opløsning af
andelsforeningen og dermed typisk krav om enstemmighed. Ved udstykningen
skal man så sælge de enkelte lejligheder til beboerne, men det giver noget
skattemæssigt rod som jeg slet ikke kan overskue.

Imidlertid kan jeg heller ikke se en eneste god grund til at ville omdanne
andele til ejerboliger.

David

---

> Imidlertid kan jeg heller ikke se en eneste god grund til at ville
> omdanne andele til ejerboliger.

En forhåbning om at kunne tjene mere ved et senere salg da prisen på ene
jerlighed ikke er så reguleret som en andelslejlighed.

--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

anders majland wrote:
>> Imidlertid kan jeg heller ikke se en eneste god grund til at ville
>> omdanne andele til ejerboliger.
>
> En forhåbning om at kunne tjene mere ved et senere salg da prisen på
> ene jerlighed ikke er så reguleret som en andelslejlighed.

Ja, men først skal man jo købe den - man får den jo ikke forærende. Og hvis
det så er fordi man vil tjene penge ved at beholde den i et stykke tid som
ejerlejlighed og afvente en generel markedsmarkedsudvikling - tjah så er det
jo nemmere bare at købe en ejerlejlighed. Hvis det er fordi man egentlig
gerne vil blive boende, så har det kun den virkning at boligudgiften vil
stige voldsomt.

David

---

"David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> wrote in message
news:40e41293$0$165$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Så vidt jeg kan gennemskue skal ejendommen først sælges og derefter
> udstykkes til ejerlejligheder. Det første indebærer opløsning af
> andelsforeningen og dermed typisk krav om enstemmighed.

Njaa, ejendommen kan godt sælges uden enstemmighed, men uenige andelshavere
har i så fald krav på at fortsætte som lejere, hvis jeg husker ret

--
Martin Højriis Kristensen - http://usenet.makr.dk/

---

Martin Højriis Kristensen wrote:
> "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> wrote in message
> news:40e41293$0$165$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>> Så vidt jeg kan gennemskue skal ejendommen først sælges og derefter
>> udstykkes til ejerlejligheder. Det første indebærer opløsning af
>> andelsforeningen og dermed typisk krav om enstemmighed.
>
> Njaa, ejendommen kan godt sælges uden enstemmighed, men uenige
> andelshavere har i så fald krav på at fortsætte som lejere, hvis jeg
> husker ret.

Jo, det kommer an på vedtægterne, derfor skrev jeg også "typisk", men det
var faktisk urimeligt. Jeg ved ikke hvor typisk det er.

I øvrigt husker du ret, det følger af lovens § 4.

David

---

> Imidlertid kan jeg heller ikke se en eneste god grund til at ville omdanne
> andele til ejerboliger.

kort sagt: penge

At have muligheden for at realisere den værdi man har i form af en
lejlighed. Det giver bl.a. større muligheder for at flytte.

---

No1 wrote:
>> Imidlertid kan jeg heller ikke se en eneste god grund til at ville
>> omdanne andele til ejerboliger.
>
> kort sagt: penge
>
> At have muligheden for at realisere den værdi man har i form af en
> lejlighed. Det giver bl.a. større muligheder for at flytte.

Som jeg har svaret tidligere: hvilke penge? Man skal jo betale netop penge
for at købe en ejerlejlighed. Om det så tilfældigvis er den samme lejlighed
man hidtil har beboet som andelslejlighed eller om det er en anden - det gør
da ikke en bjælde til forskel.

David

---

Scripsit "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid>

> Som jeg har svaret tidligere: hvilke penge? Man skal jo betale netop penge
> for at købe en ejerlejlighed.

Man skal betale til sælger. Hvis sælger er en andelsboligforening som
straks efter opløses og udlodder midlerne til andelshaverne, har man -
når støvet har lagt sig - betalt penge til sig selv. Det kan de fleste
nok overkomme, selv om det måske kræver en venligtsindet bank at holde
boldene i luften under selve transaktionen.

> Om det så tilfældigvis er den samme lejlighed man hidtil har beboet
> som andelslejlighed eller om det er en anden - det gør da ikke en
> bjælde til forskel.

Om man har boet der er nok ikke så vigtig. Men at man er medejer af
den andelsforening som sælger synes mig at være det.

--
Henning Makholm "Hi! I'm an Ellen Jamesian. Do
you know what an Ellen Jamesian is?"

---

Henning Makholm wrote:
> Scripsit "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid>
>
>> Som jeg har svaret tidligere: hvilke penge? Man skal jo betale netop
>> penge for at købe en ejerlejlighed.
>
> Man skal betale til sælger. Hvis sælger er en andelsboligforening som
> straks efter opløses og udlodder midlerne til andelshaverne, har man -
> når støvet har lagt sig - betalt penge til sig selv. Det kan de fleste
> nok overkomme, selv om det måske kræver en venligtsindet bank at holde
> boldene i luften under selve transaktionen.

Skattefar kommer jo og blander sig i regnestykket ... Jeg kan som tidligere
skrevet ikke overskue det skattetekniske, men det er vel klart at i det
øjeblik foreningen sælger vil der være en fortjeneste som skal beskattes
(medmindre man allerede har bogført ejendommen til handelsprisen, men så
tjener man altså heller ikke noget ift. at sælge den enkelte andel).

Hvis det er den konstruktion jeg tidligere har skitseret, hvor man først
sælger til et selskab, der udstykker og sælger ejerlejlighederne, så er der
så vidt jeg kan se endnu et skatteobjekt (provenuet i selskabet). Så det kan
godt være man betaler sig selv, men man får altså ikke alle de penge man
betaler. Forsøger man at sælge til under markedspris bliver man også
beskattet af den gevinst.

> Om man har boet der er nok ikke så vigtig. Men at man er medejer af
> den andelsforening som sælger synes mig at være det.

Ja, ok da.

David

---

Scripsit "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid>

> Skattefar kommer jo og blander sig i regnestykket ... Jeg kan som tidligere
> skrevet ikke overskue det skattetekniske,

Det kan jeg heller ikke.

> men det er vel klart at i det øjeblik foreningen sælger vil der være
> en fortjeneste som skal beskattes (medmindre man allerede har
> bogført ejendommen til handelsprisen, men så tjener man altså heller
> ikke noget ift. at sælge den enkelte andel).

Til gengæld får man så mulighed for at nyde godt af *fremtidige*
værdistigninger, fordi privatpersoner ikke beskattes af ejendomsavance
for ejerlejligheder de selv har beboet.

> Så det kan godt være man betaler sig selv, men man får altså ikke
> alle de penge man betaler.

Men der er vel muligt at man i sin tid har købt andelen så billigt i
forhold til handelsprisen at der alligevel bliver friværdi tilovers
selv om man bliver nødt til at belåne lejligheden for at dække
skattens andel.

--
Henning Makholm "The practical reason for continuing our
system is the same as the practical reason
for continuing anything: It works satisfactorily."

---

Henning Makholm wrote:

> Til gengæld får man så mulighed for at nyde godt af *fremtidige*
> værdistigninger, fordi privatpersoner ikke beskattes af ejendomsavance
> for ejerlejligheder de selv har beboet.

Ja, men så er det jo det samme som at gå ud og købe en tilfældig
ejerlejlighed.

>> Så det kan godt være man betaler sig selv, men man får altså ikke
>> alle de penge man betaler.
>
> Men der er vel muligt at man i sin tid har købt andelen så billigt i
> forhold til handelsprisen at der alligevel bliver friværdi tilovers
> selv om man bliver nødt til at belåne lejligheden for at dække
> skattens andel.

Jo. Men det er lidt tricky. Som andelsbolig kan man sætte værdien af
ejendommen til markedsprisen. Har man ikke allerede gjort det kan man altså
"score" den gevinst der er ved at gøre det - uden at omdanne ejendommen til
ejerlejligheder.

Der er det aberdabei at den markedspris man som andelsboligforening kan
sætte ejendommen til er den pris den realistisk kunne indbringe ved et salg
som udlejningsejendom. Det vil så vidt jeg kan vurdere oftest være under
prisen for ejerlejligheder. Det er derfor netop prisforskellen mellem
ejendommen som udlejningsejendom hhv. ejerlejligheder der - så vidt jeg kan
gennemskue - vil blive beskattet ved en gennemførsel af den procedure jeg
skitserede.

Måske ligger der en lille gevinst i det (skatteværdien af provenuforskellene
minus en lang række omkostninger til låneoptagelser og -indfrielser samt
tinglysninger, skødeskrivninger osv.), men den vil kun være til fordel for
dem der agter at flytte inden for en overskuelig periode. Alle øvrige vil
blive belastet af en stærkt forøget boligudgift, bl.a. ejendomsværdiskatten
og større lån.

David

---

Scripsit "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid>
> Henning Makholm wrote:

> > Til gengæld får man så mulighed for at nyde godt af *fremtidige*
> > værdistigninger, fordi privatpersoner ikke beskattes af ejendomsavance
> > for ejerlejligheder de selv har beboet.

> Ja, men så er det jo det samme som at gå ud og købe en tilfældig
> ejerlejlighed.

Hvornår har du sidst flyttet? Hvor besværligt og dyrt var det? Meget,
ikke?

--
Henning Makholm "That's okay. I'm hoping to convince the
millions of open-minded people like Hrunkner Unnerby."

---

Henning Makholm wrote:
> Scripsit "David T. Metz" <dtm.ioa@cbs.dk.invalid>
>> Henning Makholm wrote:
>
>>> Til gengæld får man så mulighed for at nyde godt af *fremtidige*
>>> værdistigninger, fordi privatpersoner ikke beskattes af
>>> ejendomsavance for ejerlejligheder de selv har beboet.
>
>> Ja, men så er det jo det samme som at gå ud og købe en tilfældig
>> ejerlejlighed.
>
> Hvornår har du sidst flyttet? Hvor besværligt og dyrt var det? Meget,
> ikke?

O.k. man sparer en flytning (men så besværligt var det nu ikke, næste gang
er nok værre, da jeg i mellemtiden er blevet far).

David

---

www.familieadvokaten.dk skriver følgende:
Det er ikke muligt at opdele en ejendom tilhørende en privat
andelsboligforening i ejerlejlighder. Det fremgår af § 10, stk. 2 i Lov om
Ejerlejligheder. Denne bestemmelse blev indført i 1977 af lovgiverne for at
forhindre sådanne omdannelser.

"Ninja" <email@mail.dk> skrev i en meddelelse
news:40e3ece8$0$253$edfadb0f@dread14.news.tele.dk...
> Hej!
> Er det lovligt at ændre en andelsforening om til en ejerforening, hvis
> alle beboer stemmer for forslaget? Hvad er reglerne for at ændre en
> andelsforening om til en ejerforening?
>
> På forhånd tak!

---

"John Nielsen" <johnkurt@ofir.dk> skrev i en meddelelse
news:40e452bc$0$207$edfadb0f@dread16.news.tele.dk...
> www.familieadvokaten.dk skriver følgende:
> Det er ikke muligt at opdele en ejendom tilhørende en privat
> andelsboligforening i ejerlejlighder. Det fremgår af § 10, stk. 2 i Lov om
> Ejerlejligheder. Denne bestemmelse blev indført i 1977 af lovgiverne for
at
> forhindre sådanne omdannelser.

Den forstår jeg ikke helt. Lovteksten er:
"Stk. 2. Loven anvendes ikke på:
....
3. Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger. "

Det udelukker ikke, så vidt jeg kan se, at andelsforeningen nedlægges, og
ejendommen efterfølgende omdannes til ejerlejligheder.
Kan nogen opklare dette?

/Per

---

John Nielsen wrote:
> www.familieadvokaten.dk skriver følgende:

Kan du ikke linke lidt mere præcist eller angive et emne/brev? Jeg kunne
ikke lige finde det.

> Det er ikke muligt at opdele en ejendom tilhørende en privat
> andelsboligforening i ejerlejlighder. Det fremgår af § 10, stk. 2 i
> Lov om Ejerlejligheder.

Ja, man kan ikke sådan lige omdanne. Men så vidt jeg kan se kan man gøre det
jeg skriver: opløse foreningen og sælge ejendommen (til et til lejligheden
oprettet selskab fx) og derefter udstykke i ejerlejligheder.

David

---

David T. Metz <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> wrote:

>> Det er ikke muligt at opdele en ejendom tilhørende en privat
>> andelsboligforening i ejerlejlighder. Det fremgår af § 10, stk. 2 i
>> Lov om Ejerlejligheder.
>
> Ja, man kan ikke sådan lige omdanne. Men så vidt jeg kan se kan man
> gøre det jeg skriver: opløse foreningen og sælge ejendommen (til et
> til lejligheden oprettet selskab fx) og derefter udstykke i
> ejerlejligheder.

Dette er kun første hurdle. Der er andre restriktioner i
ejerlejlighedsloven, for eksempel at ejendomme opført før 1966 ikke kan
udstykkes i ejerlejligheder (medmindre ejendommen er fredet).

--
Jesper Lund

---

Jesper Lund wrote:

> Dette er kun første hurdle. Der er andre restriktioner i
> ejerlejlighedsloven, for eksempel at ejendomme opført før 1966 ikke
> kan udstykkes i ejerlejligheder (medmindre ejendommen er fredet).

O.k. Det begrænser jo en del andelsboligforeninger i København i hvert fald.
Jeg ved ikke så meget om ejerlejligheder som om andelsboliger, men det er et
interessant emne.

David

---

David T. Metz <dtm.ioa@cbs.dk.invalid> wrote:

>> Dette er kun første hurdle. Der er andre restriktioner i
>> ejerlejlighedsloven, for eksempel at ejendomme opført før 1966 ikke
>> kan udstykkes i ejerlejligheder (medmindre ejendommen er fredet).
>
> O.k. Det begrænser jo en del andelsboligforeninger i København i
> hvert fald.

.... og det er specielt i gamle ejendomme at der vil være store forskelle
mellem værdien som andelslejlighed og den tilsvarende hypotetiske værdi
som ejerlejlighed

--
Jesper Lund