"Ingrid van Vliet (slet NU13E)" <kysbruden@NU13Egmx.net> wrote in message
news:10887200520.629504055787947@dtext.news.tele.dk...
> Jeg har fået tilbudt en dejlig andelslejlighed, men jeg hører så
> mange advarsler om tilpasningslån at jeg gerne vil have noget god råd.
Det er klart.
> Andelskapital (fra andelshavere) kr. 1.363.100
> Nykredit F1 kr. 5.452.400
> Rentetilpasningslån med renten fastsat 1 år ad gangen med halvdelen af
> lånet
> som stående lån og resten med afvikling over 30 år.
> (renter + bidrag ca. 3.01 % og ydelse ca. 4,13 %)
Altså:
Afdragsfrit lån 2.726.200 kr.
30 årigt lån 2.726.200 kr.
?
I så fald må det da være en meget lille ejendommen, hvis prisen kun er
6.815.500 kr. Hvor stor er ejendommen (m2)?
> Lige nu skal jeg betale 38.110 kr. om året i leje.
I boligafgift. Det lyder også meget lavt. Hvor stor er boligen?
Boligafgiften sætter generalforsamlingen. Ved nystiftede foreninger giver
sælgeren/byggeselskabet et bud på, hvad I kan beslutte på
generalforsamlingen. Deres tal er ikke altid de mest fornuftige at gå ud fra
(nok nærmere sjældent). Da køberne ofte køber boligen med en forventning om,
at boligafgiften bliver hvad der er blevet foreslået og de enkelte derfor
har budgetteret med det beløb, så bliver den foreslåede boligafgift næsten
stensikkert også valgt.
Der er mange ting der spiller ind, f.eks. om foreningen sætter/har sat den
årlige boligafgift pr. m2 så lavt som overhovedet muligt for, at de enkelte
andelshavere skal have færrest mulige penge op af lommen hver måned. Fra
sælgers side kan boligafgiften være sat lavt for at boligerne virker
attraktive.
Hvis foreningen har fået kyndig/fornuftig økonomisk rådgivning og de har
truffet de rigtige beslutninger, så er boligafgiften sat så der er luft i
økonomien. Den ene procent vil muligvis ingen betydning få for selve
boligafgiften, hvis der er luft nok i økonomien og foreningen kan bære et
mindre rådighedsbeløb pr. år.
Når man snakker rentetilpasningslån og faren derved, så skal man også huske
på, at foreningen afbetaler gælden hurtigere ned, end hvis denne
havde valgt et fastrentelån. Nu er der også et afdragsfrit lån inde i
billedet, som gør sagen noget værre.
> Hvad vil der ske hvis renten stiger med 1 % ? Hvor meget skal jeg så
> betale ?
1 % er selvsagt 54.524 kr. Hvis man forestiller sig, at I kun lige betaler
nok i boligafgift til at det hele kan løbe rundt, altså ingen luft i
økonomien, så kan du regne en eventuel stigningen ud sådan (cirkatal):
54.524 / ejendommens samlede m2 * (boligens m2)
Scenarie:
Andelsboligernes samlede areal: 1.000 m2.
Boligens areal: 100 m2.
1 % stigning lige ved stiftelsen.
Stigning: 54.524 / 1.000 = 54,524 * 100 = 5452,4 kr.
Reelt set vil stigningen først komme til generalforsamlingen efter første
endte regnskabsår. Til den tid har I kun afviklet lånet med små 50.000 kr.,
da der ikke afdrages på det ene lån. Tallene vil være en smule anderledes,
men der er ikke den store forskel.
Pauselånet gør det helt umuligt at spå om foreningens økonomiske fremtid.
Valget af lånetype er uden tvivl gået på delvist afdragsfrit og 30 årigt
rentetilpasningslån, fordi boligafgiften så kan sættes længere ned grundet
den lave ydelse - og boligerne dermed virke mere attraktive. Spørgsmålet er,
om der er indarbejdet risiko for stigninger i boligafgiften, så der er luft
i økonomien.
Jeg ville grænske budgetterne nøje. Få en kyndig til at se tallene igennem.
Kig især efter de beløb, der er afsat til vedligeholdelse og eventuelle
rådighedsbeløb. Hvis økonomien ser stram ud, så venter der stigninger forude
på kort sigt - drop det!
I øvrigt vil andelen formentlig ikke stige meget i værdi de første år, da
stigningen udregnes ud fra egenkapitalen. Når lånet ikke afvikles hurtigere
end den gør, så vil eventuelle stigninger "kun" forekomme, når ejendommen
vurderes til at være mere værd som udlejningsejendom af en ejendomsmægler
(såfremt I vælger den metode til at udregne andelskronen, hvilket I
formentlig vil gøre). Altså, hvis ejendommen vurderes til at være 1 mio.
højere end I købte den til, vil I kunne tillægge 1 mio. til egenkapitalen og
udregne andelskronens stigning således (stadig ud fra scenariet med de 1.000
m2): 1.000.000 / 1.000 = 1.000 kr. Men stiger ejendommen mon så meget i
værdi? Tjah, det vides ikke. Nogen mener at ejendomspriserne er sat gunstigt
højt og boblen snart vil sprænge. Hvis renten stiger, falder huspriserne
også.
Jeg vil forsigtigt gætte på, at renten stiger et par procent over de næste 3
år. USA har lige sat renten op med 0,5 %. Der går nok lidt før det får
indvirkning på renten herhjemme, men...
Er du gambler-typen?
I vores forening har vi udelukkende valgt fastrentelån (hovedstol på 13
mio.). Vi betaler 5,5 % på et 30 årigt lån, hvilket er en del mere, end hvad
man kunne få ved at vælge anderledes, men det er jeg nu taknemmelig for.
--
Mvh, Lasse K