---

Hej,

Jeg bor i et rækkehusbyggeri fra '82. I een af blokkene i byggeriet er der
konstateret en sætningsskade i gavlen - en efterfølgende geoteknisk
undersøgelse konkluderer, at det sandsynligvis skyldes en mangelfuld
fundering.

Hvordan stiller det mig ved et evt. salg?

Bestyrelsen i grundejerforeningen er af den holdning, at der skal udføres en
stikprøveundersøgelse i hele området, for at klarlægge om det er et isoleret
problem. En hidkaldt advokat har endvidere udtalt, at ved et salg kan det
blive nødvendigt for den enkelte husejer at få en geoteknisk undersøgelse af
hans matrikel.

Overfor bestyrelsen står en gruppe af beboere, der mener at
stikprøveundersøgelsen er uden værdi, og at man i forbindelse med et salg
ikke behøver oplyse om sætningsskaden / den dårlige fundering, da dette er
foregået på en anden mands matrikel, og man kun hæfter for sin egen
matrikel.

Så kort og godt, hvordan forholder jeg mig ved et evt. salg, hvem skal
oplyses om hvad, osv? (Rækker sælgers loyale oplysningspligt ud over ens
egen matrikel?)

/Mikael

---

Mikael wrote:

[klip]

>(Rækker sælgers loyale oplysningspligt ud over ens egen matrikel?)

Jeg vil sige det på den måde, at hvis det efter et salg rent faktisk
viser sig, at din matrikel er mangelfuldt funderet. Så vil der efter
omstændighederne være grundlag for et erstatningskrav, hvis det kan
bevises, at du bevidst har holdt dig selv i uvidenhed om din egen
matrikels funderingsforhold.

Sælgers loyale oplysningspligt er jo en "burde-vide" regel. Dvs. der kan
rettes erstatningskrav for mangler du *burde* have kendskab til, og som
du ikke har oplyst om.
I princippet skal du altså oplyse om fejl, du rent faktisk ikke kender,
hvis du burde kende dem på salgstidspunktet

/Rune Wold

---

"Rune Wold" <uu@uu.dk> wrote in message
news:40cd7130$0$23877$14726298@news.sunsite.dk...
> Mikael wrote:
>
> [klip]
>
> >(Rækker sælgers loyale oplysningspligt ud over ens egen matrikel?)

Jeg bør nok lige præcisere: området består af ca. 14 "blokke" - hver blok
består af 5-8 ejerboliger. Den blok, som jeg bor i, er ikke den blok, hvor
der er konstateret sætningsskader i gavlen, og så vidt jeg kan se, er min
blok ikke ramt af nogen sætningsskader.

> Jeg vil sige det på den måde, at hvis det efter et salg rent faktisk
> viser sig, at din matrikel er mangelfuldt funderet. Så vil der efter
> omstændighederne være grundlag for et erstatningskrav, hvis det kan
> bevises, at du bevidst har holdt dig selv i uvidenhed om din egen
> matrikels funderingsforhold.

> Sælgers loyale oplysningspligt er jo en "burde-vide" regel. Dvs. der kan
> rettes erstatningskrav for mangler du *burde* have kendskab til, og som
> du ikke har oplyst om.
> I princippet skal du altså oplyse om fejl, du rent faktisk ikke kender,
> hvis du burde kende dem på salgstidspunktet

Vil det ikke i praksis sige, at enhver sælger af en ejerbolig, kan drages
til ansvar for funderingen, hvis han ikke ved salgstidspunktet fremviser en
jordbundsundersøgelse? I det konkrete tilfælde vil det betyde at samtlige
ca. 100 boligejere skal ud og have gennemført en jordbundsundersøgelse når
de engang påtænker at sælge.

Hvor går grænsen mellem bevidst uvidende og uvidende - hvis nu entreprenøren
andetsteds havde udført et byggeri, som senere viste sig at være dårligt
funderet, er alle den entreprenørs byggerier så under mistanke? Hvis der nu
havde været tale om selvstændige parcelhuse, så havde funderingsproblemer i
et af husene vel ikke vedrørt de andre?

/Mikael

---

Mikael wrote:

[klip]

> Vil det ikke i praksis sige, at enhver sælger af en ejerbolig, kan
> drages til ansvar for funderingen, hvis han ikke ved salgstidspunktet
> fremviser en jordbundsundersøgelse?

Det ved jeg ikke. Jeg ved bare, hvad reglen om sælgers loyale
oplysningspligt siger.

[klip]

> I det konkrete tilfælde vil det betyde at samtlige ca. 100 boligejere
> skal ud og have gennemført en jordbundsundersøgelse når de engang
> påtænker at sælge.

Er det ikke også det advokaten anbefaler? Han har vel formodningsvist
bedre styr på praksis end du og jeg.

[klip]

> Hvor går grænsen mellem bevidst uvidende og uvidende - hvis nu
> entreprenøren andetsteds havde udført et byggeri, som senere viste
> sig at være dårligt funderet, er alle den entreprenørs byggerier så
> under mistanke? Hvis der nu havde været tale om selvstændige
> parcelhuse, så havde funderingsproblemer i et af husene vel ikke
> vedrørt de andre?

Det er svært at sige noget generelt om spørgsmålet. Langt de fleste
afgørelser om sælgers oplysningspligt ved køb og salg af fast ejendom,
er i sagens natur konkret begrundede.

/Rune Wold

---

Rune Wold wrote:
> Mikael wrote:
>
> [klip]
>
>> Vil det ikke i praksis sige, at enhver sælger af en ejerbolig, kan
>> drages til ansvar for funderingen, hvis han ikke ved salgstidspunktet
>> fremviser en jordbundsundersøgelse?

Tja, nu hvor problemet er opstået og åbenbart kendt, er jeg tilbøjelig
til at mene "ja"... Dig og Rune har jo selv svaret, IMO... Rune har
været inde på at sælger skal oplyse om de forhold han *burde* vide, som
har betydning for købet (nu ved jeg ikke om sælger burde kende til dette
forhold)... Du skrev:

"Bestyrelsen i grundejerforeningen er af den holdning, at der skal
udføres en stikprøveundersøgelse i hele området, for at klarlægge om det
er et isoleret problem. En hidkaldt advokat har endvidere udtalt, at ved
et salg kan det blive nødvendigt for den enkelte husejer at få en
geoteknisk undersøgelse af hans matrikel."

Ihvertfald kan man vel sige, at enhver (fremtidig) sælger i
grundejerforeningen, overfør køber bør oplyse at problemet ikke
nødvendigvis er et isoleret problem...


> Det ved jeg ikke. Jeg ved bare, hvad reglen om sælgers loyale
> oplysningspligt siger.
>
> [klip]
>
>> I det konkrete tilfælde vil det betyde at samtlige ca. 100 boligejere
>> skal ud og have gennemført en jordbundsundersøgelse når de engang
>> påtænker at sælge.

Tjaah, jeg er ikke jurist, men man bør nok ihvertfald oplyse køber om at
der kan være problemer, fordi det må man forudsætte at en alm. køber vil
lægge vægt på i sin vurdering?

-snip resten-

Jeg fandt noget læsestof her:
http://www.boligassistancen.dk/Forbrugerbeskyttelsen.htm

Et udpluk, som jeg mener er relevant:

Sælgers loyale oplysningspligt

"Uanset ovenstående, har sælger i forbindelse med overdragelse af fast
ejendom en "loyal oplysningspligt."

Det vil sige, at man som sælger skal oplyse om alle relevante forhold
vedrørende ejendommen.

Er der foretaget ulovlige bygningsindretninger eller er installationer
udført uden autorisation, hvor dette kræves, skal sådanne forhold
selvsagt også oplyses.

"Skjules" sådanne oplysninger eller lades de uomtalt - ifalder sælger
erstatningsansvar, uanset om det er et landbrug eller en privat beboelse
der overdrages.

Inden købsaftalen indgås, bør De følgelig, som sælger, oplyse
sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren om alle de fejl og mangler ved
ejendommen, som De overhovedet kan komme i tanke om.

Det påhviler nemlig en sælger at oplyse loyalt om alle de forhold ved
ejendommen, som en almindelig køber må forudsættes at lægge vægt på, når
køber ønsker at erhverve ejendommen.

Bagateller skal der ikke oplyses om, men ofte undgår man en masse
stridigheder og irritationer mellem parterne, såfremt køber gøres
opmærksom herpå, inden købsaftalen indgås. Det anbefales Dem derfor som
sælger at udfærdige en detaljeret mangelliste, som overdrages til
sælgerrådgiveren og for hvilken denne bør kvittere."

mvh.
Martin Jørgensen

--
---------------------------------------------------------------------------
Home of Martin Jørgensen - http://www.martinjoergensen.dk