---

Jeg er ved at omlægge lån, og overvejer at tage et F3 lån denne gang (har
pt. F1, nykredit).
Jeg kan se, at ydelsen bliver ca. 1000 kr. større brutto mdl, dvs. ca. 700,-
netto de næste 3 år.
Så derfor spørger jeg: Er det en dårlig forretning? Godt nok venter de
fleste, at renterne begynder at stige, men skal den korte rente ikke stige
ganske meget, for at "fortjenesten" ved at lave F1 lån i forhold til F3
forsvinder? Den skal jo stige så meget, at de 3 års besparelse på F1 (dvs.
36 mdr x 700 kr = 25.200) bliver spist op? Er det særlig sandsynligt?
P.sørensen

---

"Ps" <pbsremove@adslhome.dk> wrote in message
news:3fd882c4$0$27387$edfadb0f@dread16.news.tele.dk...
| Jeg er ved at omlægge lån, og overvejer at tage et F3 lån denne gang
(har
| pt. F1, nykredit).
| Jeg kan se, at ydelsen bliver ca. 1000 kr. større brutto mdl, dvs. ca.
700,-
| netto de næste 3 år.
| Så derfor spørger jeg: Er det en dårlig forretning? Godt nok venter de
| fleste, at renterne begynder at stige, men skal den korte rente ikke
stige
| ganske meget, for at "fortjenesten" ved at lave F1 lån i forhold til
F3
| forsvinder? Den skal jo stige så meget, at de 3 års besparelse på F1
(dvs.
| 36 mdr x 700 kr = 25.200) bliver spist op? Er det særlig sandsynligt?
| P.sørensen


Det er svært at spå...
Hvis du ønsker et 3.årigt flex må det værre fordi du frygter at den
korte rente vil stige hurtigt.
Renteudvikling de sidste 10 år.

Lange rente - realkredit obl. fra 1993 og frem
8,07 (1993)
8,61 (1994)
9,38 (1995)
8,44 (1996)
7,65 (1997)
7,13 (1998)
7,27 (1999)
7,45 (2000)
6,72 (2001)
6,33 (2002)
5,42 pr. Q3 2003

CIBOR 6 - kort rente, den rente BoligXlån baseres på
9,79 (1993)
6,49 (1994)
6,33 (1995)
4,07 (1996)
3,86 (1997)
4,31 (1998)
3,56 (1999)
5,29 (2000)
4,61 (2001)
3,60 (2002)
2,42 pr. Q3 2003

Du kan selv følge med på Nationalbanken.dk
se under publikationer ... Renter og kurser, oktober 2003

Generelt:
Så længe vi har lav inflation, manglende vækst og stigende arbejdsløshed
(EU) stiger renten ikke!
Det er almindeligt kendt, at renten ikke stiger før et stykke ind i en
evt. højkonjunktur, og denne stigning vil formodenligt komme som mindre
løbende justeringer på f.eks. 0,25%.

I år forventes DK at komme ud med en BNP vækst på ca. 0 % på året,
arbejdsløsheden er stigende og inflationen lav.

Jeg vil ikke råde dig, men vil gerne fortælle hvad jeg selv gør.

Jeg bliver i et rentetilpasningslån F1 - hvor jeg har været siden år
2000.
Det gør jeg fordi jeg ikke tror at renten vil stige før tidligst 4Q-2004
(EU)
Når den korte rente en gang begynder at stige, vil jeg gerne med på et
5% obl. lån. Det er lidt svært at time hvis jeg havde et F3 eller F5 til
eksempel. Hvis man har et F3 eller F5 og pludselig ønsker at opsige
dette skal man ud for at opkøbe obligationer til overkurs. Det kan let
blive dyrt.

Skulle renten falde yderligere - hvilket nogle konjunkturforskere
mener - så vil jeg have et 4 % obl. lån i stedet.
Mvh. Jens

---

Endelig et godt svar der konkret kan bruges til noget.
Tak og god weekend, Jens.
Psørensen

---

"Ps" <pbsremove@adslhome.dk> wrote in message
news:3fdaf0f1$0$27377$edfadb0f@dread16.news.tele.dk...
| Endelig et godt svar der konkret kan bruges til noget.
| Tak og god weekend, Jens.
| Psørensen

Tak i lige måde
Jens

nb.
Renteforecast er noget af det sværeste - da rentereguleringer er et
økonomisk (politisk) styreredskab og derfor ikke altid lige let at
gennemskue.
I 1970 erne havde vi store problemer med inflation på grund af høje
råvarepriser - herunder olieprisen samtidig havde vi høj beskæftigelse
(lønpres) = høj rente.
Inflationen har siden ca. 1990 været lav (ca. 2-3 %) hvilket du direkte
kan aflæse i de tal du fik for renten historisk = lav rente.

Hvis du inddrager disse sammenhænge, så tror jeg næsten du kan lave dit
eget lille forecast på fremtiden, hvad angår renten.
(meget forsimplet)

Pas på med at lytte alt for meget til dem der formidler lånene - de
tjener bl.a. på låneomlægninger, hvilket altid stiger ved renterygter.

---

> Renteforecast er noget af det sværeste - da rentereguleringer er et
> økonomisk (politisk) styreredskab og derfor ikke altid lige let at
> gennemskue.

Det er vel også den eneste grund til idag at vælge et "dyrt"
fastforrentet lån - Men til gengæld er man lidt mere immun overfor
politikernes luner og rentesvingene. 20-30år er en meget lang
tidshorisont.

Jeg har selv ~70% i 6% obligationslån og ~10% i flex1 (af ejendommnes
værdi) - og flexlånet er nyt til 2.8% + 0.7% i bidrag. Det
fastforrentede er noget dyrere, men jeg synes ikke det kan betale sig at
omlægge det til flex1 pga handelsomkostningerne. Og så har vi det også
meget godt med at kende udgiften de sidste 19år (med mindre vi skulle få
lyst til til at omlægge det senere)

> Pas på med at lytte alt for meget til dem der formidler lånene - de
> tjener bl.a. på låneomlægninger, hvilket altid stiger ved renterygter.

Ja husk at de primært er sælgere og kun sekundært er rådgivere ...

--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

"anders majland" <anders.majland-see.signature@address.invalid> wrote in
message news:brg4ki$2t0$1@sunsite.dk...
| > Renteforecast er noget af det sværeste - da rentereguleringer er et
| > økonomisk (politisk) styreredskab og derfor ikke altid lige let at
| > gennemskue.

| Jeg har selv ~70% i 6% obligationslån og ~10% i flex1 (af ejendommnes
| værdi) - og flexlånet er nyt til 2.8% + 0.7% i bidrag.
| Anders dot Majland at jyde dot dk

Hej Anders - de 0,7 % i bidrag lyder ca. 0,2 % for højt!
Har du prøvet at handle dette ned?
Næsten alle realkreditterne ligger på ca. 0,5 %
Jeg mener at RD som den dyreste ligger på ca. 0,6 %
Er du prioritetskunde, fordelskunde eller hvad de forskellige kalder det
får man ofte 10 % rabat på bidraget.
Nu er det sikkert peanuts - da kun 10 % af dir lån er i flex - men af
princip

Fordelen ved flexlån er blevet markant større efter pinsepakken - for
mig at se.
(hvis vi ser isoleret på netto ydelsen)
Ydelse = bidrag + afdrag + netto rente

Reduktionen af rentefradraget fra ca. 46 % til 32 % gør ekstra ondt på
folk med lange lån.
Mange er "bange" for flexlån - da vi har fået ørene tudet fulde om at
renten pludselig kan stige.
Selv vores alle sammens Bodil Nybo Andersen fra Nationalbanken har
udtalt at hun ikke agter at holde hånden under folk med flexlån hvis
renten skulle stige.
- Det er hendes rolle at tale fornuft til folket

Faktum er at renten de sidste mange år ikke er eksploderet pludselig og
hurtigt.
Det kommer i ryk på 0,25 - 0,5 % for ikke at sætte samfundet helt i stå.
Derfor er der masser af tid til at flytte sit lån over i lange lån i
stedet - ganske vist til en lidt højere rente.
Der er stadig et rentespænd på ca. + 2 % mellem kort og lang - så der er
lidt at tære på.

Nå nok om det -
Vh. Jens

---

> Hej Anders - de 0,7 % i bidrag lyder ca. 0,2 % for højt!
> Har du prøvet at handle dette ned?
> Næsten alle realkreditterne ligger på ca. 0,5 %

Det er fordi det ligger helt mellem 70 og 80% af vurderingen. På det
store lån er bidraget 0,5% - Begge er ved totalkredit. (Og jeg er ved at
være træt af den "rådgiver" vi har tilknyttet) og gad ikke "slås" om et
lavere bidrag)

> Faktum er at renten de sidste mange år ikke er eksploderet pludselig
> og hurtigt.
> Det kommer i ryk på 0,25 - 0,5 % for ikke at sætte samfundet helt i
> stå. Derfor er der masser af tid til at flytte sit lån over i lange
> lån i stedet - ganske vist til en lidt højere rente.

Jeg laver lige en ny beregning på totalkredits hjemmeside. En omlægning
af det store lån til flex1 med aktuelle kurser vil give en besparelse på
godt 400kr efter skat om måneden. En omlægning til 4% obl. vil give en
stortset uændret ydelse mens restgælden vil stige ret voldsomt.



--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

"anders majland" <anders.majland-see.signature@address.invalid> wrote in
message news:bridcn$ctd$2@sunsite.dk...

Klip

| Jeg laver lige en ny beregning på totalkredits hjemmeside. En
omlægning
| af det store lån til flex1 med aktuelle kurser vil give en besparelse
på
| godt 400kr efter skat om måneden. En omlægning til 4% obl. vil give en
| stortset uændret ydelse mens restgælden vil stige ret voldsomt.
| Anders dot Majland at jyde dot dk

Det er et svært valg - 400 kr. netto / md. er jo ikke alverden (men på
et år bliver det til penge)
Hvis det var mit lån ville jeg blive hvor jeg var pga. de
lånesagsgebyrer der ryger på.
Hvis renten fortsætter ned (det er faktisk ikke helt urealistisk) så
ville jeg springe på en 4 % 2035 eller evt. 2025 - hvad man nu har råd
til.
Kursen skal over eller omkring de 95 - ellers stiger restgælden for
meget - som du også er inde på.
Stiger renten - så ved man hvad man har.

Selv bruger jeg følgende regler:
Løbetiden skal være så kort som jeg har råd til (det betyder afsindigt
meget for den samlede udgift til renter og bidrag).
- endvidere fordi jeg ikke aner hvornår den sidste rest af
rentefradraget bliver fjernet.
Huslån skal ikke finansieres gennem min bank - da de herved "ejer min
økonomi" - konkurrence er bedre!
Evt. boliglån / restfinansiering (80 - 100 % andelen) skal betales ud
hurtigst muligt, gerne med friværdien.
Jeg spekulerer ikke i evt. kursgevinster - det er et meget svært game.

Vh. Jens

---

> Det er et svært valg - 400 kr. netto / md. er jo ikke alverden (men på
> et år bliver det til penge)
> Hvis det var mit lån ville jeg blive hvor jeg var pga. de
> lånesagsgebyrer der ryger på.

Lige præcis min pointe

> Hvis renten fortsætter ned (det er faktisk ikke helt urealistisk) så
> ville jeg springe på en 4 % 2035 eller evt. 2025 - hvad man nu har råd
> til. Kursen skal over eller omkring de 95

Lige præcis - vi er vist meget enige udfra det jeg har fortalt om vores
økonomi

> Selv bruger jeg følgende regler:

Og de så jo også ganske fornuftige ud

Tillægslånet (i flex1) bruger vi til at finansere en ombygning af
1.salen. Det løber kun over 9år

(skulle have været 10, men den "rådgiver" vi har brugt dummede sig. Vi
havde en klar aftale om at lånet ikke skulle hjemtages før 1/12 da det
så ville få 10 års løbetid. Det er optaget 28/11 og vi fik pengene
udbetalt 1/12. Så er løbetiden kun 9 år og 1 måned ... Desværre har jeg
ikke den aftale på skrift. Imorgen er det en uge siden hun lovede at
undersøge sagen og vende tilbage ... Jeg tror at jeg i starten af de ny
år skal en tur rundt til et par mere lokale banker - Eneste grund til at
vente til det nye år er at så har jeg jo lige en stribe friske
årsopgørelser så den nye bank nemt kan få et overblik over vores økonomi
så de kan give et godt tilbud .... Over halvdelen af vores økonomi går
via en internetbank så det er kun det sidste de en anden murstensbank
kan "få lov" til at overtage ...

/

--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid

---

anders majland wrote:
:: Tillægslånet (i flex1) bruger vi til at finansere en ombygning af
:: 1.salen. Det løber kun over 9år
::
:: (skulle have været 10, men den "rådgiver" vi har brugt dummede sig.
:: Vi havde en klar aftale om at lånet ikke skulle hjemtages før 1/12
:: da det så ville få 10 års løbetid. Det er optaget 28/11 og vi fik
:: pengene udbetalt 1/12. Så er løbetiden kun 9 år og 1 måned ...
:: Desværre har jeg ikke den aftale på skrift. Imorgen er det en uge
:: siden hun lovede at undersøge sagen og vende tilbage ... Jeg tror at

Hrrrmfff.....endnu en grund til at jeg aldrig mere skal have en kvindelig
økonomisk rådgiver - af hverken den ene eller den anden slags. Enten går de
med livrem og seler, ellers kan intet lade sig gøre, eller også laver de
lort i den.

M.v.h.

---

"anders majland" <anders.majland-see.signature@address.invalid> wrote in
message news:brilf8$b12$1@sunsite.dk...
| Tillægslånet (i flex1) bruger vi til at finansere en ombygning af
| 1.salen. Det løber kun over 9år

| (skulle have været 10, men den "rådgiver" vi har brugt dummede sig. Vi
| havde en klar aftale om at lånet ikke skulle hjemtages før 1/12 da det
| så ville få 10 års løbetid. Det er optaget 28/11 og vi fik pengene
| udbetalt 1/12. Så er løbetiden kun 9 år og 1 måned ... Desværre har
jeg
| ikke den aftale på skrift.
| Anders dot Majland at jyde dot dk

Banker, realkreditter o.a. finansielle virksomheder er underlagt
professionsansvar / rådgivningsansvar.
Det betyder at de har bevisbyrden i forhold til at deres rådgivning er
korrekt.
Ligeledes gælder hvis de regner "forkert" og herved stiller dig
dårligere end aftalen.
Du har alt mulig grund til at reklamere dette -
Jeg tror din bank vil lytte seriøst til dig - ellers har du
pengeinstitutankenævnet som tager sig af den slags.
Prøv først med "god tone" og lidt pædagogik hvis det er en fornuftig
bank hjælper de dig.

F.eks. kan du læse "Bekendtgørelse om god skik for finansielle
virksomheder"
Det er kun en bekendtgørelse - ikke lov, men oftest retter de sig efter
denne.
http://130.228.210.132/finanstilsynet/lov/bek/2003/0000604.htm

Vh. Jens

---

> Du har alt mulig grund til at reklamere dette -
> Jeg tror din bank vil lytte seriøst til dig - ellers har du
> pengeinstitutankenævnet som tager sig af den slags.

Yep den fik de for fredag 8 dage siden, og nu er det så en uge siden hun
ville undersøge det ... Så er det på tide med en lille "hilsen" igen
--
Anders dot Majland at jyde dot dk
email address in header is not valid