---

Hej Alle
I forbindelse med salg af vores andelslejlighed har køber 5 uger efter
fremvisning af lejligheden med grundig gennemgang og information omkring
lejlighedens tilstand, sendt en mangelliste til administrator. 3 ting er
nævnt. Toilet skyller ikke ordenligt i.flg. køber. Håndvask revnet , gulv i
køkken giver efter et sted.
I alle de regler og retningslinier jeg har fundet på nettet omtales kun at
det er mangler ved forbedringer der kan gøres indsigelser imod.
Der er ikke udført forbedringer i lejligheden og den er derfor solgt til den
rene andelsværdi som jo bestemmes af generalforsamlingen. I dette tilfælde
ejendomsvurderingen og gæld i ejendommen..

Lejligheden er fra 50'erne og må i relation til dette betegnes som værende i
god stand.
Den er i samme eller bedre stand end da vi overtog den for et par år siden.

Køber overtog lejligheden 10 dage før overtagelsesdatoen i kontrakten. Dette
er aftalt mundtligt og kan således ikke dokumenteres skriftligt. Vi har
forsøgt at fastholde at overtagelsesdagen var 10 dage før den i kontrakten
anførte og at indsigelsesfristen tilsvarende var ændret med de 10 dage.
Dette ignorerer administrator fuldstændigt og skriver at det er kun hvis hun
modtager skriftlig bekræftelse fra køber hun kan udbetale det tilbageholdte
beløb.
Køber fastholder at det er den i kontrakten anførte overtagelsesdato der er
gældende. Kan vi overhovedet gøre noget i sådan en situation.??

Vi som sælger mener jo, at de arbejder i forbindelse med de indsigelser
køber har gjort, er at betragte som forbedringer. Nyt gulv, nyt toilet, ny
håndvask er jo ting som man kan skrive i salgkontrakten som forbedringer med
fradrag af nedskrivninger.
Kan det virkeligt være rigtig at vi som sælger skal bekoste forbedringer i
købers lejlighed. Vi betaler og køber scorer forbedringerne og kan skrive
disse på andelen som forbedringer??
Vi har virkeligt brug for noget juridisk grundlag så henvisning til
eksempler og lovgivning vil blive modtaget med kyshånd.


På forhånd tak
) Johnny

---

stumpen skriblede:
> Hej Alle
> I forbindelse med salg af vores andelslejlighed har køber 5 uger efter
> fremvisning af lejligheden med grundig gennemgang og information
> omkring lejlighedens tilstand, sendt en mangelliste til
> administrator.

Hvor lang tid der er gået efter "fremvisningen" er ikke relevant. Det
væsentlige tidspunkt er overtagelsen - sammenholdt med vedtægternes
bestemmelser om indsigelsesfrist.

> 3 ting er nævnt. Toilet skyller ikke ordenligt i.flg.
> køber. Håndvask revnet , gulv i køkken giver efter et sted.
> I alle de regler og retningslinier jeg har fundet på nettet omtales
> kun at det er mangler ved forbedringer der kan gøres indsigelser
> imod.

Man kan gøre indsigelser over mangler ved lejligheden - uanset om det
drejer sig om forbedringer eller ej. Det er et spørgsmål om vedligeholdelse
(se nedenfor).

> Lejligheden er fra 50'erne og må i relation til dette betegnes som
> værende i god stand.
> Den er i samme eller bedre stand end da vi overtog den for et par år
> siden.

Ok, det kan være afgørende, hvis I kan dokumentere det.

> Køber overtog lejligheden 10 dage før overtagelsesdatoen i
> kontrakten. Dette er aftalt mundtligt og kan således ikke
> dokumenteres skriftligt. Vi har forsøgt at fastholde at
> overtagelsesdagen var 10 dage før den i kontrakten anførte og at
> indsigelsesfristen tilsvarende var ændret med de 10 dage. Dette
> ignorerer administrator fuldstændigt og skriver at det er kun hvis
> hun modtager skriftlig bekræftelse fra køber hun kan udbetale det
> tilbageholdte beløb. Køber fastholder at det er den i kontrakten
> anførte overtagelsesdato der er gældende. Kan vi overhovedet gøre
> noget i sådan en situation.??

Nej. Formelt set har I været venlige at give køber adgang før den aftalte
overtagelse, medmindre I mundtligt har aftalt at der var tale om en ændring
af overtagelsesdatoen, men det er svært at løfte bevisbyrden for - og
formodentlig skulle det have være ændret i købsaftalen for at gælde.

> Vi som sælger mener jo, at de arbejder i forbindelse med de
> indsigelser køber har gjort, er at betragte som forbedringer. Nyt
> gulv, nyt toilet, ny håndvask er jo ting som man kan skrive i
> salgkontrakten som forbedringer med fradrag af nedskrivninger.

Hov, har køber udbedret manglerne? Nåede en uvildig (evt. bestyrelsesrep.)
at se manglerne inden udbedringen? Hvis ikke står køber svagt.

> Kan det virkeligt være rigtig at vi som sælger skal bekoste
> forbedringer i købers lejlighed.

Nej, der kan aldrig blive tale om at I skal betale for forbedringer - kun
vedligeholdelse.De nævnte mangler er en skønssag.

Eksempel: toilet der ikke skyller ordentligt - køber udskifter til nyt
toilet. I dette tilfælde skal I højst betale for det det ville have kostet
at reparere det gamle.

> Vi betaler og køber scorer
> forbedringerne og kan skrive disse på andelen som forbedringer??

Nej.

> Vi har virkeligt brug for noget juridisk grundlag så henvisning til
> eksempler og lovgivning vil blive modtaget med kyshånd.

Foreningens vedtægter spiller en meget stor rolle i spørgsmålet. Mine svar
er givet under forudsætning af at vedtægterne er "almindelige". Loven siger
ikke noget særligt om det:
http://147.29.40.90/_GETDOC_/ACCN/A20010065229-REGL

(Det er § 5 der handler om salg). Som det ses skal der tages hensyn til
vedligeholdelsesstand (§ 5 stk. 1)

Generelt påhviler indvendig vedligeholdelse andelshaveren (reguleret af
vedtægterne). Derfor skal I selv sørge for at fx et wc skyller ordentligt.
Gør det ikke det, kan man fratrække et rimeligt beløb i andelsprisen, da
det er udtryk for at netop denne lejlighed ikke er ordentligt vedligeholdt
og derfor ikke afspejler andelens vurdering korrekt. Et rimeligt beløb er
det det vil koste at bringe vedligeholdelsen i orden.

En revnet håndvask og et toilet der ikke kan skylle (hvad var problemet?)
er en mangelfuld vedligholdelse. Den med gulvet er lidt mere speget. Hvis
det bare er en planke der kan give sig lidt er der ikke noget at komme
efter (i min vurdering). Det er forventeligt i ældre lejligheder.


David


--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

David svarede

> Man kan gøre indsigelser over mangler ved lejligheden - uanset om det
> drejer sig om forbedringer eller ej. Det er et spørgsmål om
vedligeholdelse

Betyder det at den af generalforsamlingens vedtagne andelskrone faktisk ikke
er det papir værd det er skrevet på, men afhængig af eventuelle køberes
vurdering af lejlighedens stand.

Vores andelsboligforening bruger ikke syn og skøn af hverken et
bestyrelsesmedlem eller en uvildig vurderingsmand. Der er heller ikke i
vedtægterne beskrevet hvilke ting der kan kategoriseres som fejl og mangler,
alm slitage og misvedligeholdelse.

Til gengæld står der citeret §15

Bestyrelsen fastsætter prisen for forbedringer, inventar og løsøre på
grundlag af en opgørelse, udarbejdet af den fraflyttende andelshaver

STK. 2:
Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af bestyrelsen
fastsatte pris for forbedringer, inventar og løsøre samt det af bestyrelsen
fastsatte nedslag for mangelsfuld vedligeholdelsesstand,vurderes disse ved
syn og skøn, foretaget af en skønsmand, der skal være bekendt med
andelsboligforhold. Parterne udpeger i forening en skønsmand. Såfremt
parterne ikke kan blive enige herom, udpeges skønsmanden af boligretten.
Skønsmanden skal ved besigtigelsen af lejligheden indkalde både den
pågældende andelshaver og bestyrelsen og udarbejde en vurderingsrapport,
hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Skønsmandens vurdering er
bindende for såvel andelshaveren som bestyrelsen. Skønsmanden fastsætter
selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved
skønnet skal fordeles mellem den fraflyttende andelshaver og foreningen,
eller eventuelt pålægges den ene part fuldt ud, idet han/hun herved skal
tage hensyn til, hvem af partene, der har fået medhold ved skønnet.> citat
slut

Hmm ser det ikke ud til at praksis og vedtægter ikke stemmer overens. Man
bruger ikke syn og skøn selvom vedtægterne siger noget andet.
I virkeligheden har bestyrelsen ved deres underskrift på kontrakten
accepteret og godkendt salgssummen, da de i følge foreningens vedtægter er
dem der sætter prisen.
Så er det vel i virkeligheden ikke sælger at indsigelser skal rettes til.
men bestyrelsen.

Er bestyrelsen således økonomisk ansvarlig for eventuelle indsigelser?

Eller er det så den endelige og indiskutable pris som bestyrelsen har
accepteret og derfor kan køber ikke gøre indsigelser uanset lejlighedens
stand??


>Lejligheden er fra starten af 50'erne og må i relation til
>dette betegnes som
> > værende i god stand.
> > Den er i samme eller bedre stand end da vi overtog den for et par år
> > siden.
>
> Ok, det kan være afgørende, hvis I kan dokumentere det

Hvordan gør man dog det?
..
> Hov, har køber udbedret manglerne? Nåede en uvildig (evt. bestyrelsesrep.)
> at se manglerne inden udbedringen? Hvis ikke står køber svagt.

Aner det ikke

http://147.29.40.90/_GETDOC_/ACCN/A20010065229-REGL
>
> (Det er § 5 der handler om salg). Som det ses skal der tages hensyn til
> vedligeholdelsesstand (§ 5 stk. 1)
>
> Generelt påhviler indvendig vedligeholdelse andelshaveren (reguleret af
> vedtægterne). Derfor skal I selv sørge for at fx et wc skyller ordentligt.

Tjaa jeg er jo blikkenslager selv og mener i kraft af min uddannelse at der
intet som helst er i vejen med toilettet.
Faktisk har andelsboilgforeningen vedtaget at skifte samtlige toiletter fra
almindelige til vandbesparende i samtlige lejligheder i ejendommen nu til
sommer.
De andelshavere der af egen regning har bekostet et nyt spare toilet får
refunderet 3500kr. Det ser ud til at køber forsøger at score et nyt toilet
på vores regning og derefter få refunderet de 3500kr.


> En revnet håndvask og et toilet der ikke kan skylle (hvad var problemet?)

Ja håndvasken er revnet, men repareret med en eller anden tætnende substans
den er tæt og 100% funktionsdygtig. Vi overtog lejligheden med den revnede
og reparerede håndvask og tænkte ikke nærmere over at gøre indsigelser mod
dette, da vi faktisk var glad for bare at få en lejlighed.

> Den med gulvet er lidt mere speget. Hvis
> det bare er en planke der kan give sig lidt er der ikke >noget at komme
> efter (i min vurdering). Det er forventeligt i ældre >lejligheder.

Ja det er faktisk et par gulvbrædder i køkkenet der giver sig.


>
>
> David
>
>
> --
> Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
> http://flash.to/oe-quotefix/
> Fix lange links og signaturadskiller:
> http://support.microsoft.com/?kbid=331923
>

---

stumpen skriblede:
> David svarede
>
>> Man kan gøre indsigelser over mangler ved lejligheden - uanset om det
>> drejer sig om forbedringer eller ej. Det er et spørgsmål om
>> vedligeholdelse
>
> Betyder det at den af generalforsamlingens vedtagne andelskrone
> faktisk ikke er det papir værd det er skrevet på, men afhængig af
> eventuelle køberes vurdering af lejlighedens stand.

Nej. Andelsværdien er den samme, men man bliver nødt til at trække
manglende vedligeholdelse fra ved et salg.

> Vores andelsboligforening bruger ikke syn og skøn af hverken et
> bestyrelsesmedlem eller en uvildig vurderingsmand. Der er heller ikke
> i vedtægterne beskrevet hvilke ting der kan kategoriseres som fejl og
> mangler, alm slitage og misvedligeholdelse.

Er der ingen der syner lejligheden overhovedet? Det er en tåbelig praksis,
da bestyrelsen har en meget stærk interesse i det. De kan nemlig gøres
ansvarlige i tilfælde at en strid, fordi de iflg. loven skal godkende
prisen. Men det er en anden snak.

> Til gengæld står der citeret §15

<snip>

> STK. 2:
> Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af
> bestyrelsen fastsatte pris for forbedringer, inventar og løsøre samt
> det af bestyrelsen fastsatte nedslag for mangelsfuld
> vedligeholdelsesstand,vurderes disse ved syn og skøn, foretaget af en
> skønsmand, der skal være bekendt med andelsboligforhold.

Ok, det er altså hvis der er uenighed at en syn og skønsmand kommer på
banen. Det er i øvrigt helt almindeligt at andelshaver selv udfærdiger en
liste over forbedringer, men det er tæt på forsømmelse hvis bestyrelsen
ikke enten selv eller ved kyndig stedfortræder syner dem.

> Hmm ser det ikke ud til at praksis og vedtægter ikke stemmer overens.
> Man bruger ikke syn og skøn selvom vedtægterne siger noget andet.

Vedtægterne siger jo "bare" at hvis der er uenighed mellem sælger og
bestyrelse, så skal de sammen finde en kyndig vurderingsmand. Så at der
ikke har været en vurderingsmand endnu er der ikke noget "forkert" i. Det
er bare dumt (af bestyrelsen) hvis det er sådan at manglerne nu er
udbedret.

> I virkeligheden har bestyrelsen ved deres underskrift på kontrakten
> accepteret og godkendt salgssummen, da de i følge foreningens
> vedtægter er dem der sætter prisen.
> Så er det vel i virkeligheden ikke sælger at indsigelser skal rettes
> til. men bestyrelsen.

Njah. Formodentlig står der også et sted i jeres vedtægter - eller i
købsaftalen - at køber kan gøre indsigelse over mangler inden en vis frist
efter overtagelsen. Men formelt set skal køber rette sin henvendelse til
bestyrelsen, som så kan sende kravet videre til sælger. I praksis bør der
være tilbageholdt et beløb af salgssummen til dækning af den slags krav.

> Er bestyrelsen således økonomisk ansvarlig for eventuelle indsigelser?

De kan være det, hvis de har forsømt deres pligter.

> Eller er det så den endelige og indiskutable pris som bestyrelsen har
> accepteret og derfor kan køber ikke gøre indsigelser uanset
> lejlighedens stand??

Fra købers synspunkt kan der altid gøres indsigelse - også fx over for
skjulte fejl og mangler. Spørgsmålet er hvem der skal betale. Bestyrelsen
kan primært gøres ansvarlig for "overpriser" - fx for høj andelspris eller
for højt satte forbedringer/løsøre (ikke relevant i din sag).

Men køber skal selvfølgelig kunne dokumentere sit krav, og det kan være
svært hvis fejlene ikke er der længere. Hvis bestyrelsen ikke sørgede for
syn af fejlene kan det blive en sag mellem dem og køber. Jeg ville vurdere
det som forsømmelse hvis køber anmelder fejl og bestyrelsen ikke
kontrollerer det inden han udbedrer dem. På den anden side er det købers
eget problem hvis han udbedrer fejlene inden han anmelder dem. Det er med
andre ord et spørgsmål om at kunne dokumentere sine krav.

>> Lejligheden er fra starten af 50'erne og må i relation til
>> dette betegnes som
>>> værende i god stand.
>>> Den er i samme eller bedre stand end da vi overtog den for et par år
>>> siden.
>>
>> Ok, det kan være afgørende, hvis I kan dokumentere det
>
> Hvordan gør man dog det?

Godt spørgsmål. Teoretisk set skulle i da i overtog den selv have skrevet
til bestyrelsen om håndvask, gulv og toilet - hvis der var problemer med
det dengang.

>> Hov, har køber udbedret manglerne? Nåede en uvildig (evt.
>> bestyrelsesrep.) at se manglerne inden udbedringen? Hvis ikke står
>> køber svagt.
>
> Aner det ikke

Det er som nævnt afgørende, da køber skal kunne dokumentere sit krav.
Ellers kan man jo bare udskifte det hele og sige det gamle var i stykker.

>> Generelt påhviler indvendig vedligeholdelse andelshaveren (reguleret
>> af vedtægterne). Derfor skal I selv sørge for at fx et wc skyller
>> ordentligt.
>
> Tjaa jeg er jo blikkenslager selv og mener i kraft af min uddannelse
> at der intet som helst er i vejen med toilettet.

Ok. Det burde stille dig forholdsvist godt. Hvis køber har skiftet
toilettet nu, så er det ord mod ord.

<snip>
> Det ser ud til at køber forsøger at score et
> nyt toilet på vores regning og derefter få refunderet de 3500kr.

Det lyder i hvert fald pudsigt.

>> En revnet håndvask og et toilet der ikke kan skylle (hvad var
>> problemet?)
>
> Ja håndvasken er revnet, men repareret med en eller anden tætnende
> substans den er tæt og 100% funktionsdygtig. Vi overtog lejligheden
> med den revnede og reparerede håndvask og tænkte ikke nærmere over at
> gøre indsigelser mod dette, da vi faktisk var glad for bare at få en
> lejlighed.

Ok, det skal du så sige. Der kan så vurderes på forskellig måde. Enten kan
man sige at "det er den stand der betragtes som acceptabel i foreningen"
eller også kan man sige "I skulle selv have klaget dengang". Med i
overvejelserne bør tælle hvor lang tid der er gået og om der er vedtaget
noget i mellemtiden der hæver de generelle krav til vedligholdelse.

Men hvis vasken var tæt og den tætnede revne fx ikke gjorde det meget
besværligt at holde den pæn/ren så virker det småligt. Men det er en
konkret vurdering, der også må tage hensyn til gængs praksis i foreningen.

>> Den med gulvet er lidt mere speget. Hvis
>> det bare er en planke der kan give sig lidt er der ikke >noget at
>> komme efter (i min vurdering). Det er forventeligt i ældre
>> >lejligheder.
>
> Ja det er faktisk et par gulvbrædder i køkkenet der giver sig.

Ok, det ville jeg afvise. De skal vel bare have et søm.

David
--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

Hej igen
Tak for de uddybende svar.
For at afslutte håber jeg at du kan bekræfte at vi i følge lejelovens § 98
stk. 1 " Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand
end den, hvori han overtog det lejede", med det som begrundelse og med
salgs og købskontrakt som dokumentation for at der ingen fejl og mangler er
; i og emd at bestyrelsen ikke har noteret fradrag for disse i kontrakten
kan kræve den resterende del af salgssummen udbetalt og så ellers henvise
til at det må være en sag mellem køber og Andelsboligforeningen hvis køber
mener at der er fejl og mangler

Endnu en gang tak for svarene.
Med venlig Hilsen
Johnny Astrup.

---

Scripsit "stumpen" <Rix@post.tdcadsl.dk>

> For at afslutte håber jeg at du kan bekræfte at vi i følge lejelovens § 98
> stk. 1 " Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand
> end den, hvori han overtog det lejede", med det som begrundelse

Lejeloven? Var det ikke en andelsbolig? Der har lejeloven da ikke noget
at gøre.

--
Henning Makholm "It was intended to compile from some approximation to
the M-notation, but the M-notation was never fully defined,
because representing LISP functions by LISP lists became the
dominant programming language when the interpreter later became available."

---

Hej igen
Undskyld til Henning, jeg kom til at sende til hans privat og ikke i forum

Jeg prøver igen

> Lejeloven? Var det ikke en andelsbolig? Der har lejeloven da ikke noget
> at gøre.


Under § 21 i Andelsboligforeningens vedtægter der omhandler Ekslusion:

Bestyrelsen kan ekskludere et medlem og bringe hans brugsret til ophør i
følgende tilfælde

4) Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter
lejelovens bestemmelser berittiger ejeren til at hæve lejemålet

Jeg mener således at man med henvisning til denne paragraf godt kan henvise
til lejeloven.

eller?


mvh Johnny

---

stumpen skriblede:

> Under § 21 i Andelsboligforeningens vedtægter der omhandler Ekslusion:
>
> Bestyrelsen kan ekskludere et medlem og bringe hans brugsret til
> ophør i følgende tilfælde
>
> 4) Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der
> efter lejelovens bestemmelser berittiger ejeren til at hæve lejemålet
>
> Jeg mener således at man med henvisning til denne paragraf godt kan
> henvise til lejeloven.
>
> eller?

Nej, ikke til hele lejeloven. Kun til de bestemmelser der omtales direkte.
Det der står er blot at når det handler om eksklusion så er bestemmelserne
de samme som i lejeloven. Det betyder ikke at noget andet i lejeloven også
gælder.

David

--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923

---

Hej igen alle
Endnu engang tak for svarene
Jeg har sendt et brev til vores administrator og må så vente på hvad der nu
sker.

Der har været lignende tilfælde i foreningen for nyligt som endte med
skønsmand.

Det ender jo nok med et forlig.

mvh Johnny

---

stumpen skriblede:
> Hej igen
> Tak for de uddybende svar.
> For at afslutte håber jeg at du kan bekræfte at vi i følge lejelovens
> § 98 stk. 1 " Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i
> bedre stand end den, hvori han overtog det lejede", med det som
> begrundelse

Næppe, medmindre I havde en bolilgaftale der henviser til den § i
lejeloven. Lejeloven har som udgangspunkt intet med andelsboliger at gøre,
som Henning også skriver, men den enkelte forening kan vælge at lave fx
boligaftaler der henviser til lejeloven. Havde I en sådan boligaftale eller
er der i vedtægterne henvisning til lejeloven?

> og med salgs og købskontrakt som dokumentation for at der
> ingen fejl og mangler er ;

Det er desværre ikke nok. Som jeg har forstået det var der ikke syn af
lejligheden og derfor er købsaftalen ikke dokumentation for lejlighedens
stand.

De vedligholdelsesmangler køber hævder er jo heller ikke overvældende
store, så det er ikke helt klart om man kan klandre bestyrelsen at de ikke
opdagede dem inden de godkendte prisen. Handel med andelsboliger er som
regel sådan skruet sammen at køber kan klage inden en vis frist efter
overtagelsen (som vi tidligere var inde på). Også derfor duer købsaftalen
ikke som dokumentation.

Men ud fra hvad du har fortalt indtil nu så er det køber der har
"bevisbyrden". Køber skal altså kunne dokumentere at der er fejl og
mangler. Begynd derfor med at udbede dig dokumentation. Sig at du ikke
anerkender manglerne og ønsker dem dokumenteret.

> i og emd at bestyrelsen ikke har noteret
> fradrag for disse i kontrakten kan kræve den resterende del af
> salgssummen udbetalt og så ellers henvise til at det må være en sag
> mellem køber og Andelsboligforeningen hvis køber mener at der er fejl
> og mangler

Ikke helt. Men hvis det er sådan at køber ikke kan dokumentere manglerne,
fordi han har udskiftet tingene, så kan du sige at det anerkender du ikke
og du vil have dine penge. Kan køber dokumentere at fejlene er eller var
der, så er der strid om det. I det tilfælde skal I (dvs. dig og
bestyrelsen) udpege en syn og skønsmand. Her kan det dog godt betale sig at
tænke sig om. I kan risikere at syn og skønsmanden koster mere end prisen
for manglerne - i det tilfælde vil det måske være en idé at indgå et forlig
og fx slå halv skade.

David
--
Fix Outlook Express så det citerer ordentligt:
http://flash.to/oe-quotefix/
Fix lange links og signaturadskiller:
http://support.microsoft.com/?kbid=331923