---

Jeg er ved at få indkredset lovgrundlaget for andelsboliger, og har til
min store overraskelse fundet, at skønt 1/3 af boligmassen i København
og Frederiksberg er andelsboliger, så virker området temmeligt
ureguleret. Og jeg har problemer med at finde rundt i lovgrundlaget,
specielt i hvilket omfang andelsbolig reelt juridisk behandles som
ejerboliger. Og hvad jeg kan løfte mine synspunkter med.

Mit eget anliggende i dette, er en vedtægtsændring hos os om at man skal
betale dobbelt ydelse ved arbejdsdage såfremt man bor i en tidligere
sammenlagt bolig, et emne som jeg tidligere har omtalt.

Kan jeg fx bruge "fordelingstal" til støtte for mit synspunkt, når det
drejer sig om en privat andelboligforening? Jævnfør nedenstående citat:

"Ændring af ejerforeningens udgiftsfordeling

Vestre Landsret har fastslået, at ændring af udgiftsfordelingen

mellem ejerne af ejerlejligheder i en ejerforening efter sin
beskaffenhed måtte anses for at udgøre
et så væsentligt indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder,
at ændringen ikke kunne gennemføres med kun kvalificeret flertal.

Ændring af udgiftsfordelingen (fordelingstallet) kan derfor kun ske
såfremt samtlige ejere tilslutter sig ændringen."

Kilde på internettet, hentet 11.10.2010:
http://www.ejendomsadministration.nu/fordelingstal_nye.htm

Jeg kan i øvrigt ikke svare på, om vores administrator har været sat på
den opgave at vurdere vedtægterne på dette punkt, i sin egenskab af
jurist.
--
Venlig hilsen
Flemming Rubini

---

Flemming Rubini wrote:

> Kan jeg fx bruge "fordelingstal" til støtte for mit synspunkt, når det
> drejer sig om en privat andelboligforening? Jævnfør nedenstående citat:
>
> "Ændring af ejerforeningens udgiftsfordeling
>
> Vestre Landsret har fastslået, at ændring af udgiftsfordelingen
>
> mellem ejerne af ejerlejligheder i en ejerforening efter sin
> beskaffenhed måtte anses for at udgøre
> et så væsentligt indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder,
> at ændringen ikke kunne gennemføres med kun kvalificeret flertal.

Jeg tror at du skal være varsom med at drage direkte paralleller mellem
ejerforeninger og andelsboligforeninger i den type spørgsmål. Regulering
af ejerlejligheder har en betydelig mindretalsbeskyttelse når der er tale
om ændring af "status quo". For det første vil en ejerforenings vedtægter
typisk kræve 2/3 flertal (af samtlige ejere, eller af de fremmødte ved to
på hinanden følgende generalforsamlinger) ved alle væsentlige ændringer.
Jeg har ikke indtryk af at der er samme hyppighed af dette krav i
andelsboligforeningers vedtægter. For det andet vil der ofte være vetoret
hvis en ejer bliver særligt ugunstigt berørt. I andelsboligforeninger har
jeg indtryk (?) af at forholdet mellem andelshaver og forening er tættere
på forholdet mellem lejer og udlejer (i hvert fald sammenlignet med
ejerforeninger).

--
Jesper Lund

---

"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
news:4cb3603f$0$56788$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Flemming Rubini wrote:
>
>> Kan jeg fx bruge "fordelingstal" til støtte for mit synspunkt, når det
>> drejer sig om en privat andelboligforening? Jævnfør nedenstående citat:
>>
>> "Ændring af ejerforeningens udgiftsfordeling
>>
>> Vestre Landsret har fastslået, at ændring af udgiftsfordelingen
>>
>> mellem ejerne af ejerlejligheder i en ejerforening efter sin
>> beskaffenhed måtte anses for at udgøre
>> et så væsentligt indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder,
>> at ændringen ikke kunne gennemføres med kun kvalificeret flertal.
>
> Jeg tror at du skal være varsom med at drage direkte paralleller mellem
> ejerforeninger og andelsboligforeninger i den type spørgsmål. ...

> ... . I andelsboligforeninger har
> jeg indtryk (?) af at forholdet mellem andelshaver og forening er tættere
> på forholdet mellem lejer og udlejer (i hvert fald sammenlignet med
> ejerforeninger).

Det er min opfattelse, at du både har ret og uret i antagelsen
Andelsboliger er som jeg ser det ikke en mellemting mellem ejer og lejer,
men mere et både og.
Der er store sammenfald med lejerlovgivning fsva. angår andelshaverens
beboelse af en lejlighed. Her bruger man lejelovens bestemmelser som
udgangspunkt. Dog begrænses LL af evt. vedtægtsændringer (feks på
fremlejeområdet).
Men fsva. angår andelshaverens rettigheder som 'ejer' er der større
sammenfald med ejer/ejerforeningsforhold.
Det er så vidt jeg er orienteret almindeligt anerkendt, at
vedtægtsændringer, der forringer eller forandrer den enkelte andelshavers
rettigheder eller økonomiske stilling kræver enstemmighed (medmindre andet
præcist er reguleret i vedtægterne).

Jeg bygger min opfattelse på mange års AB-bestyrelsesarbejde med en del
juridiske sager, (og ikke en egentlig juristvurdering), og på arbejde med
byfornyelse som arkitekt, hvor jeg bla. har oplevet en nødvendig ændring af
fordelingstal i en AB som følge af nyopmålinger af en ejendom. Advokaten på
sagen lagde til grund, at de forandrede fordelingstal krævede enstemmighed.

Jeg vil derfor gætte på, at netop en ændring af fordelingstal vil kræve
enstemmighed, hvis de på nogen måde har praktisk eller økonomisk betydning
for enkelte andelshavere, og der ikke på forhånd er bestemt en fremgangsmåde
for dette i vedtægterne.
I det mindste bør AB sikre sig en form for juridisk udtalelse om sagen inden
der ændres/vedtages noget som helst. Der kan blive tale om en ret markant
udgift til erstatnning + sagsomkostninger, hvis det viser sig at man ikke
havde ret i sin antagelse

/Per