---

Hej

I disse tider hvor renten stiger er det jo blevet interessant i hvert fald
at beregne lidt på, hvad man kan høvle af sin realkreditgæld ved
opkonvertering.

Mit realkreditlån er ikke så stort: Kun 444.000 i restgæld. Via beregneren
på Totalkredits sider, har jeg beregnet, at jeg kan høvle 34.000 kr. af
gælden, så jeg står med en restgæld på 410000 til en rente på 7.0% i stedet
for 5.
Kursen på 5% lånet er pt. på 90.0 og købskursen på 7.0 er 99.06 %

Jeg har hermed et par spørgsmål:

1. jeg har set at en tommelfingerregel er at der løber ca. 2% af lånebeløbet
på i omkostninger på en omlægning. Er det mon også tilfældet for et så
relativt lille lån?
(i ovenstående beregninger er der nogle omkostninger iberegnet, bare ikke
dem til banken)

2. Hvordan beregner jeg hvad restgælden bliver ved en kurs på 85 i stedet
for 90?

Jeg har et boliglån i banken på pt. 118.000 i 10 år endnu til en rente på
ca. 9% som jeg gerne vil have nedbragt og så var ovenstående måde jo en
mulighed - hvis jeg optager et lån på samme 444.000 igen.
Og skulle renten falde sidenhen, så er det jo bare dejligt.

Mvh. Claus

--
Mvh. Claus
www.clask.dk

---

Claus Skaarup \(Arbejde\) wrote:

> 2. Hvordan beregner jeg hvad restgælden bliver ved en kurs på 85 i
> stedet for 90?

Tommelfingerregel:

Ny_restgæld = gammel_gæld*indfrielses_kurs/udstedelses_kurs +
omkostninger ved konvertering

hvor indfrielses_kurs er kursen på den 5% obligation som du p.t. har lån
i. Hvis kurserne i ovenstående beregning er med kursskæring, skal dette
beløb selvfølgelig ikke regnes med under omkostninger. Typisk regnes
kursskæring ind i kurserne, mens kurtagen opgøres som et fast beløb.

Som en (grov) tommelfingerregel vil kursen på 7% obligationen falde 0,5
kurspoint hver gang 5% obligationen falder 1 kurspoint. Nettoreduktionen
i restgæld af et kursfald fra 90 til 85 vil således være i
størrelsesordenen 3% af gælden eller 12000 kr. i dit tilfælde.

--
Jesper Lund

---

"Jesper Lund" <usenet@jesperlund.com> skrev i en meddelelse
news:485930f8$0$56787$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Claus Skaarup \(Arbejde\) wrote:
>
>> 2. Hvordan beregner jeg hvad restgælden bliver ved en kurs på 85 i
>> stedet for 90?
>
> Tommelfingerregel:
>
> Ny_restgæld = gammel_gæld*indfrielses_kurs/udstedelses_kurs +
> omkostninger ved konvertering
>
> hvor indfrielses_kurs er kursen på den 5% obligation som du p.t. har lån
> i. Hvis kurserne i ovenstående beregning er med kursskæring, skal dette
> beløb selvfølgelig ikke regnes med under omkostninger. Typisk regnes
> kursskæring ind i kurserne, mens kurtagen opgøres som et fast beløb.
>
> Som en (grov) tommelfingerregel vil kursen på 7% obligationen falde 0,5
> kurspoint hver gang 5% obligationen falder 1 kurspoint. Nettoreduktionen
> i restgæld af et kursfald fra 90 til 85 vil således være i
> størrelsesordenen 3% af gælden eller 12000 kr. i dit tilfælde.
>


Tak for den fine forklaring. Nu er jeg rimeligt med. Jeg kan se, at det da
kan betale sig at omlægge, men jeg tror jeg venter lidt endnu. Renten er
sikkert ikke færdig med at stige.
Hvis 8% obligationer kommer i spil engang, så tror jeg jeg hopper på.
--
Mvh. Claus
www.clask.dk

---

"Claus Skaarup (Arbejde)" <claus@limfjordsteatret.fejl> skrev i en
meddelelse news:485a3e8f$0$56789$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...

> Hvis 8% obligationer kommer i spil engang, så tror jeg jeg hopper på.

Hvorfor det? Lad da det gamle lån køre *hele* vejen! Der er To-cifrede
rentesatser på lange obligationer i vente så man kan ligeså godt vente med
at konvertere til renten begynder at falde igen - ellers ved man jo ikke om
man har nået toppen.

Det sker ikke før arbejdsløsheden er temmeligt meget højere og inflationen
er lav.

---

"Frithiof Andreas Jensen" <frithiof.jensen@diespammerdie.jensen.tdcadsl.dk>
wrote in message news:485a9e2f$0$56789$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
> "Claus Skaarup (Arbejde)" <claus@limfjordsteatret.fejl> skrev i en
> meddelelse news:485a3e8f$0$56789$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
>
> Hvorfor det? Lad da det gamle lån køre *hele* vejen! Der er To-cifrede
> rentesatser på lange obligationer i vente så man kan ligeså godt vente med
Er du da spåmand? Jeg er så dødtræt af folk der udtaler sig skråsikkert om
renteniveauet. INGEN - absolut INGEN kan vide en dyt om renteniveauet om 1,
2 eller 5 år og da slet ikke dig.

---

"Michael" skrev

> Er du da spåmand? Jeg er så dødtræt af folk

Det var så heller ikke det interessante i Frithiof's indlæg, det var ideen
om at vente med at konvertere op, til man kan se renten bevæge sig ned.
Gevinsten ved at konvertere op kommer jo først når man kan konvertere ned
igen.

Fra Nykredit:
a.. tror du, at renten snart falder igen, kan det være en fordel at
opkonvertere
b.. tror du, at renten vil fortsætte med at stige et stykke tid endnu,
skal du vente med at opkonvertere
c.. tror du ikke, at renten vil falde igen, skal du ikke opkonvertere!

Så spåmand er man nødt til at være hvis man vil konvertere, uanset hvor træt
du bliver.

mvh
Alex Christensen

---

Michael skrev:
> "Frithiof Andreas Jensen" <frithiof.jensen@diespammerdie.jensen.tdcadsl.dk>
>>
>> Hvorfor det? Lad da det gamle lån køre *hele* vejen! Der er To-cifrede
>> rentesatser på lange obligationer i vente så man kan ligeså godt vente med

> Er du da spåmand? Jeg er så dødtræt af folk der udtaler sig skråsikkert om
> renteniveauet. INGEN - absolut INGEN kan vide en dyt om renteniveauet om 1,
> 2 eller 5 år og da slet ikke dig.

Du har helt ret, vi kender ikke renteniveauet om 1, 2 eller
5 år [1]. Og det er netop den uvidenhed, der gør, at man
måske nok bør beholde sit gamle lån. Ved at omlægge satser
man jo på et senere rentefald - og det er en satsning som
koster penge.

[1] Omend vi kan have en meget stærk forventning om, at det
er højere om 1 år.

--
Mvh. Kim Ludvigsen
Lær ti-fingersystemet med det gratis program SES Type.
http://kimludvigsen.dk

---

"Kim Ludvigsen" <usenet@kimludvigsen.dk> skrev i en meddelelse
news:485b6df0$0$56774$edfadb0f@dtext02.news.tele.dk...
> Michael skrev:
>> "Frithiof Andreas Jensen"
>> <frithiof.jensen@diespammerdie.jensen.tdcadsl.dk>
>>>
>>> Hvorfor det? Lad da det gamle lån køre *hele* vejen! Der er To-cifrede
>>> rentesatser på lange obligationer i vente så man kan ligeså godt vente
>>> med
>
>> Er du da spåmand? Jeg er så dødtræt af folk der udtaler sig skråsikkert
>> om renteniveauet. INGEN - absolut INGEN kan vide en dyt om renteniveauet
>> om 1, 2 eller 5 år og da slet ikke dig.
>
> Du har helt ret, vi kender ikke renteniveauet om 1, 2 eller 5 år [1]. Og
> det er netop den uvidenhed, der gør, at man måske nok bør beholde sit
> gamle lån. Ved at omlægge satser man jo på et senere rentefald - og det er
> en satsning som koster penge.
>
> [1] Omend vi kan have en meget stærk forventning om, at det er højere om
> 1 år.
>


Det er fornuftige argumenter. Jeg beholder mit 5% lån til jeg får en kraftig
anbefaling om at konvertere. Det er sgu da også et billigt lån. Mine
forældre måtte trækkes med 20-25% lån i sin tid.
--
Mvh. Claus
www.clask.dk

---

alexbo wrote:

> Fra Nykredit:
> a.. tror du, at renten snart falder igen, kan det være en fordel at
> opkonvertere
> b.. tror du, at renten vil fortsætte med at stige et stykke tid endnu,
> skal du vente med at opkonvertere
> c.. tror du ikke, at renten vil falde igen, skal du ikke opkonvertere!
>
> Så spåmand er man nødt til at være hvis man vil konvertere, uanset hvor
> træt du bliver.

Det er ikke korrekt, da der er en fjerde mulighed hvor man ikke
(nødvendigvis) behøver at være spåmand for at det giver mening:

d. Vil du have mulighed for en gevinst hvis renten falder igen, uden at
det koster dig særligt meget hvis den stiger, kan du overveje et
opkonvertere fra 4% eller 5% til 7%.

[dette må ikke læses som konverteringsrådgivning; sådanne beslutninger
bør altid træffes ud fra en vurdering af den konkrete situation og ikke
generelle betragtninger som ovenstående].

--
Jesper Lund

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Du har helt ret, vi kender ikke renteniveauet om 1, 2 eller 5 år [1].
> Og det er netop den uvidenhed, der gør, at man måske nok bør beholde sit
> gamle lån. Ved at omlægge satser man jo på et senere rentefald - og det
> er en satsning som koster penge.

Der er flere facetter af problemstillingen.

Lad os sige at vi ikke nødvendigvis aner om renten vil stige eller falde,
og lad os sammenligne 4% 2035 (beholde) med 7% 2041 (nyt lån).

4% 2035: Aktuel kurs 84.5; kurs ved rentestigning på 1%-point 77.0; kurs
ved rentefald på 1%-point 92.0.

7% 2041: Aktuel kurs 99.0; kurs ved rentestigning på 1%-point 95.0; kurs
ved rentefald på 1% 100.0 (eller rettere: den kurs kan man konvertere
til, så gælden er ikke mere værd end kurs 100 for låntager).

Ingen kender fremtiden, men vi kan i hvert fald sige følgende:

a) Hvis man har en stærk forventning om at renten stiger endnu mere, skal
man blive i sit 4% lån da kursen her falder mere end hvis man hopper over
i 7% lånet (7.5 kurspoint vs 4 kurspoint). Derudover sparer man
naturligvis omkostningerne.

b) Hvis man har en stærk forventning om at renten falder, skal man
konvertere til 7% da stigningen i værdien af restgælden så kun er 1
kurspoint (fra 99 til 100) og ikke 7.5 kurspoint som hvis man bliver i 4%
lånet. Desuden får man en fremtidig chance for at konvertere til en
lavere rente, for eksempel fra 7% til 6%. Renten skal falde rigtigt meget
for at 4% låntagere kan konvertere ned til 3%.

c) Hvis man som de fleste er usikker på fremtiden (her: renten), og hvis
man ønsker en situation hvor man tjener mere ved rentestigning end man
taber ved rentefald, kan man *overveje* at opkonvertere til 7%.
Opkonverteringer (som nu) vil altid være en *konkret* overvejelse, mens
nedkonverteringer (til lavere kuponrente) er en mere mekanisk overvejelse
(med rimeligt faste tommelfingerregler).

d) Der er en skattemæssig subsidiering af opkonverteringer, idet
kursgevinster på lån er skattefrie (hvis det er blåstemplede
obligationer, men det er det altid). Man konverterer en del af sine
fremtidige afdrag til fradragsberettigede renter. Det er stadig sådan at
ydelsen efter skat stiger, men til gengæld har man fået en mere
asymmetrisk profil ved rentestigninger/rentefald jf. punkt c. Man betaler
altså mere fordi man har købt en bedre (mere værdifuld) option. Chancen
for at kunne konverter et 7% lån til lavere rente er væsentligt større
end ved et 4% lån.

Punkt d) glemmes ofte når man siger at konverteringer er et zero-sum game
mellem låntagerne og obligationsinvestorerne, og at sidstnævnte nok er
smartere end førstnævnte (de kloge narrer de mindre kloge...). Faktisk
kan begge grupper tjene på det her fordi staten spytter lidt i bøssen.

[disclaimer for en god ordens skyld: ovenstående må ikke læses som
konverteringsrådgivning, det er alene nogle generelle betragtninger].

--
Jesper Lund

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Du forudsætter et senere rentefald. Det er jo netop at spå. Og det er
> endda en spådom, som går imod den nuværende tendens - i øjeblikket tyder
> alt på, at renten skal op og ikke ned.

Nej, du har misforstået hvad en option er

Lad os sige at der er to mulige udfald, renten kan enten stige eller
falde et procentpoint, hver med 50% sandsynlighed.

Dit tab/gevinst på gælden i procent er (kursfald er gevinst for låntager)

4% 2035: Ned -> -9%, Op -> +9%
7% 2041: Ned -> -1%, Op -> +5%

Den matematisk forventede gevinst er hhv. 0% og 2%, altså højere for 7%
lånet fordi optionen er mere værd her. Det er denne "chance" som du
betaler en højere ydelse for.

> Og hvad mener du med, at det ikke koster særligt meget?

Jeg mener at begrænser dit tab hvis renten falder igen. Kursen på 7%
obligationen kan kun stige med 1 kurspoint, mens 4% obligationen kan
stige med 15 kurspoint.

--
Jesper Lund

---

Kim Ludvigsen wrote:

> Hvad har optioner med konvertering at gøre?

Når du optager et fastforrentet realkreditlån, køber du en option (retten
til at indfri til kurs pari; det er denne option som er grunden til at
obligationskursen aldrig stiger til mere end 100 i mine beregninger).

Den option har selvfølgelig en værdi (og du betaler for den). Værdien er
naturligvis større hvis obligationen bag dit lån ligger i kurs 99 end
hvis den ligger i kurs 85.

--
Jesper Lund