---

Hej,

Jeg har været en kæmpe idiot.

Vi købte i august 2004 lejlighed - var bange for markedet,satte os
mellem 2 stole - tog et F3 (1.8 mio) der udløber 31/12-2006, 3.11 i
rente.

Nu sidder jeg og ser renten stige og kursen falde.

Det gode råde - hvis du skal gå i flex- gå ALTID i F1 - så kan du
ride på den lave rente, og komme ud medens tid er.

Anyway - jeg leder desperat efter gode råd.

Hvis vi indløser vores F3 før tid, koster det ca. 2.5% i overkurs.

Hvis vi tager et 4% fast nu, kosteer det 5-6% i kurstab.

Dvs. at vi står med et tab på ca. 153.000 kr i kurstab samlet set -
men kan så ligge i 4% fast - men med den større renteomkostning.

Hvad er et godt råd?

/JJ aka IDIOT

---

In article <1130798229.793119.171200@g43g2000cwa.googlegroups.com>, jj92_2 wrote:
> Hej,
>
> Jeg har været en kæmpe idiot.
>
> Vi købte i august 2004 lejlighed - var bange for markedet,satte os
> mellem 2 stole - tog et F3 (1.8 mio) der udløber 31/12-2006, 3.11 i
> rente.
>
> Nu sidder jeg og ser renten stige og kursen falde.
>
> Det gode råde - hvis du skal gå i flex- gå ALTID i F1 - så kan du
> ride på den lave rente, og komme ud medens tid er.

Det har altid været det bedste hvis du tror på flexlån. F3 er dog udemærket
hvis du VED at du skal sælge om 3 år.

> Anyway - jeg leder desperat efter gode råd.
>
> Hvis vi indløser vores F3 før tid, koster det ca. 2.5% i overkurs.

+ noget differencerente til kreditforeningen.

> Hvis vi tager et 4% fast nu, kosteer det 5-6% i kurstab.
>
> Dvs. at vi står med et tab på ca. 153.000 kr i kurstab samlet set -
> men kan så ligge i 4% fast - men med den større renteomkostning.
>
> Hvad er et godt råd?

Ja, du skal af med ca. 8% en gang for alle ved at omlægge.
Så det har kostet dig 4% ekstra om året at tage F3 hvis du omlægger nu.

Du kan vente et år, men der er nogle der mener den korte rente
stiger med et helt procentpoint fra ECB næste år. Det rammer den
korte rente der går op (dvs de underliggende obligationer for
dit flexlån falder), og i mindre grad den lange rente.

Lige p.t. er det bedste lån et 4% 20-årigt. Men det giver en
noget højere ydelse. Har en kollega der valgte det til nyt hus han
køber, netop fordi de andre var for dyre (lav kurs).

Personligt ville jeg selv vakle mellem at indfri 1/1 2006, eller
at vente et år mere. Men risikoen er selvfølgelig 1% ekstra pr år
i rente. Det er 10.000 kr/år pr mio. Eller over 500 kr/måned efter skat.

Men på den anden side, 500 kr/md og 150.000 kr = 300 måneder. Det er lige
før det er break-even (30 år = 360 måneder).

Så jeg ville nok vente, og håbe på at renten stiger < 1% p.a. på lange
lån, og dermed ville være det mest fornuftige.

---

"Povl H. Pedersen" <povlhp@acomputer.home.terminal.dk> skrev i en meddelelse
news:slrndmd8hi.5s4.povlhp@ip100.home.terminal.dk...

> > Hvis vi indløser vores F3 før tid, koster det ca. 2.5% i overkurs.
>
> + noget differencerente til kreditforeningen.

Ikke korrekt. Flexlån er baseret på inkonvertible obligationer og disse kan
ikke opsiges men skal opkøbes. Differencerenter er jo udtryk for forskellen
mellem obligationens pålydende rente og kreditforeningens
genplaceringsrente. Derfor er der heller ikke differencerenter ved flexlån
men alene tale om evt. overkurs....

---
Jesper

---

In article <43679a5d$0$38647$edfadb0f@dread12.news.tele.dk>, J-N wrote:
> "Povl H. Pedersen" <povlhp@acomputer.home.terminal.dk> skrev i en meddelelse
> news:slrndmd8hi.5s4.povlhp@ip100.home.terminal.dk...
>
>> > Hvis vi indløser vores F3 før tid, koster det ca. 2.5% i overkurs.
>>
>> + noget differencerente til kreditforeningen.
>
> Ikke korrekt. Flexlån er baseret på inkonvertible obligationer og disse kan
> ikke opsiges men skal opkøbes. Differencerenter er jo udtryk for forskellen
> mellem obligationens pålydende rente og kreditforeningens
> genplaceringsrente. Derfor er der heller ikke differencerenter ved flexlån
> men alene tale om evt. overkurs....

Ups, det er korrekt.

Man kan så indfri obligationerne på 2 måder: enten ved at købe de
underliggende obligationer, eller ved at lade dem løbe ud. Da jeg
omlagde for nogle få måneder siden var det billigste at lade dem
løe ud. Her betalte jeg så en differencerente fremfor indfrielse
ved opkøb. Det var dog F1.

---

"nu.
>
> Du kan vente et år, men der er nogle der mener den korte rente
> stiger med et helt procentpoint fra ECB næste år. Det rammer den
> korte rente der går op (dvs de underliggende obligationer for
> dit flexlån falder), og i mindre grad den lange rente.
>
>

Mit bud er det er helt forkert tænkt, modspil modtages gerne.
At ECB hæver renten sandsynliggører på ingen måde at den korte
obligationsrente stiger, idet jeg mener at du hævder det modsatte

Jeg har klippet den 10årige USA rente
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5ETNX&t=2y og sammenholdt den med FEDrenten
der er steget fra 1-4% (fra idag) mens den 10rige rente er uforandret. Det
samme gælder den 30årige for ikke at sige faldet.
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5ETYX&t=2y

http://money.cnn.com/news/specials/eyes_on_fed/ FEDrente

Min konklusion er derfor at det kun er i teoribøgerne, at der er sammenhæng
mellem centralbankrenterne og obligationsrenterne. Det mener jeg de viste
links underbygger.

Så jeg mener ikke man skal frygte højere ECBrenter giver højere
obligationsrenter.
Jeg kan dog ikke finde den 1-2 årige obligationsrente for USAs obligationer,
for dette er den virkelig korte rente. Men hvis nogen har et link til denne
kan vi se om FED/ultrakort rente har en sammenhæng og hvis ikke: hvorfor
skulle ECB/kort rente så have en sammenhæng?

Peter H

---

In article <4367e729$0$78283$157c6196@dreader1.cybercity.dk>, Peter H wrote:
>
> Så jeg mener ikke man skal frygte højere ECBrenter giver højere
> obligationsrenter.
> Jeg kan dog ikke finde den 1-2 årige obligationsrente for USAs obligationer,
> for dette er den virkelig korte rente. Men hvis nogen har et link til denne
> kan vi se om FED/ultrakort rente har en sammenhæng og hvis ikke: hvorfor
> skulle ECB/kort rente så have en sammenhæng?

I USA har de ikke kortere flexlån end 3 år. Det er det de kalder
3/1 ARM (Adjustable Rate Mortgage). Man anvender den korte rente med et
tillæg på 2.25-3%

Hvis du ser her:
http://www.erate.com/3_year_adjustable_rate_mortgage_arm.htm

Så fremgår det, at renten på disse følger den 1-årige T-bill
(Treasury bill = statsobligation, som er den renten også justeres på).
Så renten har på de korte lån fået et ordentligt hak op.

De 10-årige statsobligationer har svunget meget i rente.
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5ETNX&t=2y

Det hænger nok sammen med aktiemarkedet, specielt i USA. Der flyttes
mange penge til aktier når de går godt. Og man kan også set at de
større udsving på NASDAQ har en omvendt virkning på obligationerne.

13 ugers obligationsrenten er steget konstant siden januar 2004:
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EIRX&t=2y

I DK er denne sammenhæng ikke så stor, da de store investorer er bundet
på obligationer.

---

Jeg ville give ovenstående medhold.
Ingen panikhandlinger når det gælder boliglån.
Den lange og korte rente har det niveau den plejer at have pt , set over
flere hundrede år er renten normal for tiden, men nogen vil indvende at det
er tidsspørgsmål inden renten stiger markant, jeg ved ikke hvorfor, men
dette spøgelse findes i folk. Jo sikkert fordi i 70erne nåede renten op på
22%, og så tænker folk at det kunne jo ske igen, måske...


Renten skulle være steget ca de sidste 3 måneder, men renter går nu engang
op og ned og det er sikkert lige så sandsynligt at renten falder som den
stiger de næste 3 måneder. Man kan ikke forudse at renten stiger de næste 3
måneder eller 6 måneder eller 6 år. At ECB hæver renten behøver ikke at give
stigende lange renter, det gør det fx ikke i USA hvor FED har hævet renten
fra 1% til 3,75 er det vist på ca 2 år. Det har ikke givet højere lang rente
på obligationer andet end kursninger.

Så det er muligt at ECBrenteforhøjelser slår igennem på lange obligationer,
men langt fra sikkert.

Jeg ville til enhver tid tage flexlån og hellere F1 og F3, men hellere F3
end 4%lån. Du skal decideret være uheldig for at tabe på flexlån, men
bevares hvis 70ernes scenarier gentages, jo så er man på den med flexlån.

Og skal man lige huske at det kun er terminen der fordobles ved en
fordobling af renten.
Eksempelvis er mine boligudgifter i ejerlejlighed 6000 kr netto. Splitter
man beløbet op er de 4000 kr lejeværdi, fællesudgifter, skatter og kun de
2000 kr er termin.
Dvs ved en fordobling af renten er det kun 1/3 af dette beløb der fordobles
og ikke de samlede udgifter. Så selv om spørgeren måtte opleve den dobbelte
rente om nogle år, så er det kun 1/3 af udgifterne der fordobles, afh af
budgettet.

Peter H

---

Efter dagens marked, og mine forventninger til fremtiden, så skal du bare
beholde dit F3 lån til udløb.

Det vil være det billigste, uanset hvilken beregning jeg foretager.

Den faste rente skal stige mange procent, før det ikke kan betale sig at
beholde dine lån.

Behold dit F3 lån til udløb, og tag et nyt tilpasningslån. I væste fald er
renten mellem 4-5%, men det er stadig meget billigere, end alt andet som du
kan foretage dig.

Og du har stadig jokeren i baghånden, at hvis renten går fuldstændig amok,
så bliver der sandsynligvis udbudt 50 års obligationer i Danmark. Hvilket
allerede findes i f.eks. Sverige og Schweiz, og dette vil kunne holde
boligudgiften nede. En stor rentestigning, anser jeg dog som fuldstændig
usandsynlig, da DK´s gode økonomi vil tiltrække investorer, og EU´s
generelle økonomiske tilstand vil holde renten på en lavt niveau i periode
på optil 5 år.

Hilsen
Johnt

---

In article <43824eec$0$46988$edfadb0f@dread15.news.tele.dk>, Johnt wrote:
> Efter dagens marked, og mine forventninger til fremtiden, så skal du bare
> beholde dit F3 lån til udløb.
>
> Det vil være det billigste, uanset hvilken beregning jeg foretager.
>
> Den faste rente skal stige mange procent, før det ikke kan betale sig at
> beholde dine lån.
>
> Behold dit F3 lån til udløb, og tag et nyt tilpasningslån. I væste fald er
> renten mellem 4-5%, men det er stadig meget billigere, end alt andet som du
> kan foretage dig.
>
> Og du har stadig jokeren i baghånden, at hvis renten går fuldstændig amok,
> så bliver der sandsynligvis udbudt 50 års obligationer i Danmark. Hvilket
> allerede findes i f.eks. Sverige og Schweiz, og dette vil kunne holde
> boligudgiften nede. En stor rentestigning, anser jeg dog som fuldstændig
> usandsynlig, da DK´s gode økonomi vil tiltrække investorer, og EU´s
> generelle økonomiske tilstand vil holde renten på en lavt niveau i periode
> på optil 5 år.

Men godt gang i Danmark vil trække investorer til fortjenesten, nemlig
aktierne. Og når aktierne stiger, så falder obligationerne ofte lidt,
da de er relativt mindre attraktive.

50 års lån. Ja, man kan håbe hvis man sidder i kniben. det skete ikke
sidst hvor der var mange tvangsauktioner.

Povl - Der selv gik i 4% 20 år for få måneder siden.