---

Lav rente - trussel mod boligpriserne?

Ja - ved godt det lyder latterligt, men bær over med mig og tænk efter.

Boligpriserne sættes af udbud, efterspørgsel og priserne på
nybyggeri(langsigtet).
Boligpriserne er i øjeblikket inde i en kraftig stigning pga. en øget
efterspørgsel(skabt af lave renter, nye lån typer og en national økonomi i
fremdrift) og et mindsket udbud (skabt af samme årsager og et
generationsskifte, der har skabt er reelt underskud af boliger).

”Brugte boliger” har fordele frem nybyggeri i form af mindre bøvl, hurtig
overtagelse og en sikkerhed for hvilket kvarter man flytter ind i. Desuden
er en stor del af den eksisterende geografisk attraktive boligmasse
placeret i områder, hvor der ikke er mulighed for nybyg.
Økonomisk har brugte boliger traditionelt været billigere i anskaffelse
end nybyggeri og kapital udgifterne (rente) ved dem har derfor været
mindre.

Nybyg har fordele frem ”gamle huse” i form af øget indflydelse på hvordan
huset kommer til at se ud. Lave vedligeholdelses udgifter og lavere
varmeregninger. Desuden en grad af herlighedsværdi ved at flytte ind i et
hus hvor alt (forhåbentligt) fungerer og er i orden.
Imod nybyg taler at man ofte flytter ind på ”bar mark”, skal leve i nogle
år med uopvoksede haver (læs mudderhuller) og ikke har nogen sikker
fornemmelse hvilket kvarter man egentlig flytter ind i.
Økonomisk har nybyg gennem mange år ligget med en højere kvadratmeterpris
end brugt byggeri og deraf følgende højere kapitaludgifter.

Den aktuelle prisudvikling har medført at priserne på nybyggeri og brugt
byggeri i øjeblikket meget hurtigt nærmer sig hinanden. Dermed mindskes
brugt byggeris traditionelle økonomiske fordel – prisen – væsentligt.
De økonomiske faktorer, som har skabt de aktuelle prisstigninger, har også
gjort at nybyggeriets traditionelle Archilles hæl – kapitalomkostningerne
– er faldet væsentlig i pris og nybyggeri er pludseligt økonomisk
overkommeligt for en langt større gruppe af mennesker.
Prisen for vedligeholdelse og energi er i samme periode steget og må vel
formodes fortsat at stige?
Hvis man anslår øgede vedligeholdelses- og energiudgifter på et brugt hus
til ca. 20.000 pr. år i forhold til nybyg svarer det til at man kunne
forrente ca. 800.000 med superflex og 400.000 med et 4 % obligationslån.

Summa summarum – rentens og boligprisernes udvikling har gjort nybyggeri
økonomisk attraktivt.
Reaktionen er heller ikke udeblevet - jeg hørte i radioen for en uge siden
at man regner med 21.000 nybyggede familieboliger i 2005. Så længe renten
bliver nede er der ingen grund til at tro nybyggeriet aftager, med en
hurtig øgning af boligudbudet til følge. Selv på nuværende rente niveau,
må det føre til en stabilisering af prisniveauet.
PÃ¥ mellemlangt sigt kan der komme en situation med stigende rente,
mindsket efterspørgsel og en væsentligt øget boligmasse. Specielt
typehusene fra sidste byggeboom (70érne) kunne få det hårdt i den
situation.

Ovenstående betragtninger forudsætter mulighed for nybyg og er derfor
formentlig ikke gældende for Storkøbenhavn.

Pyha – det blev langt - kommentarer modtages meget gerne.


--
Jesper