---

Hejsa
Jeg har ingen særlig forstand på disse sager men håber der er nogen der kan
svare på et par simple spørgsmål.

Har læst og hørt at fast ejendom er en af de sikreste former for
investering.

Men betyder det at man får mindre ejendom for pengene i dag end man gjorde
for 5, 10, 15 år siden ?
(hvis man tager generelle lønstigninger og inflation i betragtning og hvad
ved jeg)

De nye afdragsfrie lån vil (spår de fleste) få priserne til at stige mere
end de måske ville have gjort uden afdragsfrie lån.
Hvis man så gik og overvejede at købe hus nu f.eks så er det faktisk et godt
tidspunkt at gøre det på. pga. lav rente og afdragsfrie lån, før priserne
begynder at stige, på kort sigt. ?

Betyder det en større risiko for prisfald/stagnation på længere sigt? I så
fald hvor lang er "længere" sigt ?

Renten kan jo næsten kun stige i forhold til der hvor den er nu. Så hvis man
skal købe nu vil man så generelt kunne sige noget om, om man får mere eller
mindre ejendom for pengene nu end f.eks. om 5, 10 år (renten kan jo stige
man samtidig kan priserne stagnere)

Håber nogen vil prøve at svare på disse måske lidt "dumme" spørgsmål.

Martin

---

Hvis renten stiger - hvad gør det så ved priserne??

Argumentet med at afdragsfrie lån presser priserne vanvittigt i vejret kan
jeg slet ikke forstå.
Hvis man skal købe en ejendom beregner banker og kreditforeninger med
fastforrentede lån med afdrag, når de laver den kreditvurdering der altid er
basis for evt. godkendelse til lån.

Brian

"Martin Schou" <fake@made.up> skrev i en meddelelse
news:gFBPb.6998$8O2.2638@news.get2net.dk...
> Hejsa
> Jeg har ingen særlig forstand på disse sager men håber der er nogen der
kan
> svare på et par simple spørgsmål.
>
> Har læst og hørt at fast ejendom er en af de sikreste former for
> investering.
>
> Men betyder det at man får mindre ejendom for pengene i dag end man gjorde
> for 5, 10, 15 år siden ?
> (hvis man tager generelle lønstigninger og inflation i betragtning og hvad
> ved jeg)
>
> De nye afdragsfrie lån vil (spår de fleste) få priserne til at stige mere
> end de måske ville have gjort uden afdragsfrie lån.
> Hvis man så gik og overvejede at købe hus nu f.eks så er det faktisk et
godt
> tidspunkt at gøre det på. pga. lav rente og afdragsfrie lån, før priserne
> begynder at stige, på kort sigt. ?
>
> Betyder det en større risiko for prisfald/stagnation på længere sigt? I så
> fald hvor lang er "længere" sigt ?
>
> Renten kan jo næsten kun stige i forhold til der hvor den er nu. Så hvis
man
> skal købe nu vil man så generelt kunne sige noget om, om man får mere
eller
> mindre ejendom for pengene nu end f.eks. om 5, 10 år (renten kan jo stige
> man samtidig kan priserne stagnere)
>
> Håber nogen vil prøve at svare på disse måske lidt "dumme" spørgsmål.
>
> Martin
>
>

---

Martin Schou wrote:

> Har læst og hørt at fast ejendom er en af de sikreste former for
> investering.

Det kommer temmelig meget an på, hvornår man køber og sælger.

> Men betyder det at man får mindre ejendom for pengene i dag end man gjorde
> for 5, 10, 15 år siden ?

En del mindre end for fem år siden. Og vist kun lidt mindre end for 10
år siden (da priserne sidst toppede). Det er ikke så længe siden en
professor ud i den slags udtalte sig til Berlingske Tidende og
forudsage, at et priskrak på boliger er lige om hjørnet. Ved de forrige
krak i starten af 90'erne og midt i 80'erne var priserne vist steget med
20-30 procent mere end den generelle løn- og prisstigning. Denne gang er
priserne steget med omkring 40 procent mere. Risikoen for et krak er
altså overhængende og med potentiale til at blive meget værre end de
andre gange.

Når ejendomspriserne har kunnet stige så meget mere end ved de forrige
krak, så skyldes det flere ting. Først fik vi lov at optage 30-årige lån
mod tidligere kun 20-årige lån (det skete dog før det forrige priskrak).
Og mens renten gennem flere år er faldet kraftigt, har vi fået mulighed
for at optage flexlån, og senest afdragsfrie lån. Hver gang med det
resultat at huspriserne har kunnet stige ved den samme månedlige
husleje.

> De nye afdragsfrie lån vil (spår de fleste) få priserne til at stige mere
> end de måske ville have gjort uden afdragsfrie lån.

Ganske givet. Kreditforeninger og banker vil angiveligt kun give de nye
lån til dem, der alligevel har råd til de gamle lån, men jeg tvivler på,
at den hensigtserklæring holder i det konkurrenceprægede marked.

> Hvis man så gik og overvejede at købe hus nu f.eks så er det faktisk et godt
> tidspunkt at gøre det på. pga. lav rente og afdragsfrie lån, før priserne
> begynder at stige, på kort sigt. ?

Måske priserne stiger på kort sigt, men du kan vist roligt regne med, at
de vil falde på lidt længere sigt. Hvis du køber hus nu, bør det være
for at have en bolig, ikke som investeringsobjekt.

> Betyder det en større risiko for prisfald/stagnation på længere sigt? I så
> fald hvor lang er "længere" sigt ?

Ovennævnte professor mente meget snart. Jeg tror, at de afdragsfrie lån
vil udsætte det lidt endnu - til gengæld vil det blive endnu mere
kraftigt, når det kommer. Ved de andre krak er priserne faldet til under
løn- og prisstigningerne. Det vil sige, der er udsigt til prisfald på
omkring 50 procent, hvis det går ligesådan denne gang. Og efter sådan et
prisfald vil der typisk gå en række år, før priserne atter begyder at
stige, så de indhenter den gennerelle prisudvikling.

> Renten kan jo næsten kun stige i forhold til der hvor den er nu. Så hvis man
> skal købe nu vil man så generelt kunne sige noget om, om man får mere eller
> mindre ejendom for pengene nu end f.eks. om 5, 10 år (renten kan jo stige
> man samtidig kan priserne stagnere)

Du har helt ret i, at renten næsten kun kan stige i forhold til nu. Og
hvis renten stiger, falder huspriserne. De fleste boliger sælges efter,
hvor meget køberen skal betale i månedlig "husleje". En højere rente vil
betyde, at den månedlige husleje stiger, altså må man sætte prisen ned,
så det højere rente udlignes.

--
Mvh. Kim Ludvigsen

---

"Kim Ludvigsen" <usenet@kimludvigsen.dk> skrev i en meddelelse
news:400EF289.7DA3@kimludvigsen.dk...

> Ganske givet. Kreditforeninger og banker vil angiveligt kun give de nye
> lån til dem, der alligevel har råd til de gamle lån, men jeg tvivler på,
> at den hensigtserklæring holder i det konkurrenceprægede marked.

Den holder jo også kun i det omfang, der laves en kreditvurdering, og det er
ikke givet, banker og kreditforeninger gør det ved deres "gamle" kunder.
Samtidig benytter kreditforeninger og banker sandsynligvis nogle enkle
kriterier, som ikke tager hensyn til låntagernes øvrige forbrug endsige
pris- og skattestigninger.

Med venlig hilsen
Børge

---

"Boerge Rahbech Jensen" <qaasfd@asdf.qø> skrev
> > Ganske givet. Kreditforeninger og banker vil angiveligt kun give de nye
> > lån til dem, der alligevel har råd til de gamle lån, men jeg tvivler på,
> > at den hensigtserklæring holder i det konkurrenceprægede marked.
>
> Den holder jo også kun i det omfang, der laves en kreditvurdering, og det
er
> ikke givet, banker og kreditforeninger gør det ved deres "gamle" kunder.
> Samtidig benytter kreditforeninger og banker sandsynligvis nogle enkle
> kriterier, som ikke tager hensyn til låntagernes øvrige forbrug endsige
> pris- og skattestigninger.

Min erfaring er at de har nogle ret firkantede "regler" om at et par skal
have 6000 kr. til overs til forbrug pr. måned. Og dette når alle udgifter er
betalt. Det lyder fuldkommen skørt, og det viste sig da også, at hvis man
kan argumentere nok for at ens udgiftsniveau vil ændre sig inden for
overskuelig tid er det ikke et problem at få lånet. De kan jo ikke trække
lånet tilbage, hvis det viste sig at den ændring man forudså ikke skete
alligevel. Så længe man betaler afdragene er de ligeglade.

Venligst Anita

---

> Min erfaring er at de har nogle ret firkantede "regler" om at et par skal
> have 6000 kr. til overs til forbrug pr. måned. Og dette når alle udgifter
er
> betalt. Det lyder fuldkommen skørt, og det viste sig da også, at hvis man
> kan argumentere nok for at ens udgiftsniveau vil ændre sig inden for
> overskuelig tid er det ikke et problem at få lånet. De kan jo ikke trække
> lånet tilbage, hvis det viste sig at den ændring man forudså ikke skete
> alligevel. Så længe man betaler afdragene er de ligeglade.
>
> Venligst Anita
>
>
Det var en besynderlig argumentation, og forhold du har til din bank. Banken
vil vel som udgangspunkt gerne lave en god forretning. Men det gør de vel
også kun såfremt du ikke går på tvangsauktion, argumenter eller ej.
Ligeledes er bankerne også underlagt de etiske regler, hvorefter din
bankrådgiver har anvaret for at rådgivningen er foregået korrekt, ergo du
har råd til at blive siddende i huset, eller leje det ud eller hvad man nu
vil. Jeg tror dog næppe at banken vil være særlig villige til at låne til
bil eller andet, hvis de finder ud af at man har løjet for dem (som jeg
syntes du opfordrer lidt til).

Konklusion: banken vil gerne tjene penge, men de er heller ikke så ufine at
de vil lede folk i fordærv.

mvh Brian

---

"Brian Icedor Petersen" <icedor(NOSPAM)@mail.tele.dk> skrev
> Det var en besynderlig argumentation, og forhold du har til din bank.

Det er muligt.

> Banken
> vil vel som udgangspunkt gerne lave en god forretning.

Naturligvis.

> Men det gør de vel
> også kun såfremt du ikke går på tvangsauktion, argumenter eller ej.

Absolut. Men det sker jo nu og da, på trods af deres stive regler. Så det er
altså ingen garanti for noget.

> Ligeledes er bankerne også underlagt de etiske regler, hvorefter din
> bankrådgiver har anvaret for at rådgivningen er foregået korrekt, ergo du
> har råd til at blive siddende i huset, eller leje det ud eller hvad man nu
> vil. Jeg tror dog næppe at banken vil være særlig villige til at låne til
> bil eller andet, hvis de finder ud af at man har løjet for dem (som jeg
> syntes du opfordrer lidt til).

Det opfordrer jeg bestemt ikke til. Beklager hvis det kunne forståes
således. Men vi stod selv i en situation, hvor vi ville låne ca. 300.000
samtidig med at vi have 2 huslejer. (og dermed ikke kunne have 6.000 i
rådighedsbeløb) Men det var tilsyneladende ikke et problem, da vi påtænkte
at flytte sammen. Så man kan jo egentlig sige at de giver lånet på et falsk
grundlag.

> Konklusion: banken vil gerne tjene penge, men de er heller ikke så ufine
at
> de vil lede folk i fordærv.

Naturligvis ikke. Jeg synes bare der i nogle tilfælde kunne være bedre plads
til individuelle hensyn.

Venligst Anita

---

"Anita" <anita@*SLET*stofanet.dk> wrote in message
news:4010fb28$0$17591$ba624c82@nntp01.dk.telia.net...

>
> Min erfaring er at de har nogle ret firkantede "regler" om at et par skal
> have 6000 kr. til overs til forbrug pr. måned. Og dette når alle udgifter
er
> betalt. Det lyder fuldkommen skørt, ....

Ja, men på en anden måde end du mener

De 6000 er allerede *for lidt* efter min mening - der er ikke luft nok i
budgettet til opsparing (i disse tider bør man have mindst 3 måneders løn
efter skat på kontoen), ferier, til når bilen bryder sammen eller når noget
på huset skal repareres/udskiftes.

Nødvendige ting som disse, regner banken ikke med under "de faste udgifter".

> overskuelig tid er det ikke et problem at få lånet. De kan jo ikke trække
> lånet tilbage, hvis det viste sig at den ændring man forudså ikke skete
> alligevel. Så længe man betaler afdragene er de ligeglade.

Netop - Banken er *aldeles ligeglade* med hvad der sker med dig og din
familie, når bare de tjener penge på jer!! De kan sågar tilbyde en
kassekredit oveni *når* nu bilen eller huset kommer med en regning på en 7-8
KKr en måned - med 6000 i overskud per måned vil det tage jer 10 måneder at
betale den regning til 12% rente og det er banken i øvrigt også glad for
fordi den kun kan få 2% "i markedet"....

Hvis livet bliver for surt pga. pengeproblemer, een af jer bliver fyret
eller noget andet, der ender skilsmisse, RKI og tvangssalg, har banken
pengene hjemme: De sælger bare jeres ejendom på tvangsauktion 80% under
prisen for et hurtigt salg - og så er det *jeres* problem at skaffe de
sidste 20% af indkøbsprisen - hvis i da ikke købte sælgerpantebrevet ud i
sin tid (noget, ikke mange Danskere gør)!

Hvis du synes det lyder "forkert", så ind på "www.tvangsauktioner.dk" og se
selv at det er rigtigt mange gange en ejendom ryger til prisen på
førsteprioriteten! Banken/Kreditforeningen får skam *deres* penge - men
sælger bliver udslettet økonomisk.

Når man stifter gæld, smeder man en slavelænke til sig selv.

Det er meget uklogt at gøre den tungere end man kan bære.

---

"Frithiof Andreas Jensen" <frithiof.jensen@removethis.ted.ericsson.dk> skrev

> De 6000 er allerede *for lidt* efter min mening - der er ikke luft nok i
> budgettet til opsparing (i disse tider bør man have mindst 3 måneders løn
> efter skat på kontoen), ferier, til når bilen bryder sammen eller når
noget
> på huset skal repareres/udskiftes.

Se nu tager du udgangspunkt i en masse ting som jeg slet ikke gør. Det er jo
ikke sikkert man køber hus. Der findes andre grunde til at låne penge. Det
er heller ikke sikkert man har bil eller andre penge-slugere i sit liv.

> Nødvendige ting som disse, regner banken ikke med under "de faste
udgifter".

Nej, men det bør man naturligvis gøre som privatperson, når man sætter sig i
gæld.

> > overskuelig tid er det ikke et problem at få lånet. De kan jo ikke
trække
> > lånet tilbage, hvis det viste sig at den ændring man forudså ikke skete
> > alligevel. Så længe man betaler afdragene er de ligeglade.
>
> Netop - Banken er *aldeles ligeglade* med hvad der sker med dig og din
> familie, når bare de tjener penge på jer!! De kan sågar tilbyde en
> kassekredit oveni *når* nu bilen eller huset kommer med en regning på en
7-8
> KKr en måned - med 6000 i overskud per måned vil det tage jer 10 måneder
at
> betale den regning til 12% rente og det er banken i øvrigt også glad for
> fordi den kun kan få 2% "i markedet"....

Klart nok. Banken er en forretning, det må man aldrig glemme. Derfor skal
man jo sætte sig ind i tingene, før man sætter sig i gæld. Men i mine øjne
er 6000,- kr. i nogle tilfælde i overkanten og andre i underkanten.

> Hvis livet bliver for surt pga. pengeproblemer, een af jer bliver fyret
> eller noget andet, der ender skilsmisse, RKI og tvangssalg, har banken
> pengene hjemme: De sælger bare jeres ejendom på tvangsauktion 80% under
> prisen for et hurtigt salg - og så er det *jeres* problem at skaffe de
> sidste 20% af indkøbsprisen - hvis i da ikke købte sælgerpantebrevet ud i
> sin tid (noget, ikke mange Danskere gør)!
>
> Hvis du synes det lyder "forkert", så ind på "www.tvangsauktioner.dk" og
se
> selv at det er rigtigt mange gange en ejendom ryger til prisen på
> førsteprioriteten! Banken/Kreditforeningen får skam *deres* penge - men
> sælger bliver udslettet økonomisk.
>
> Når man stifter gæld, smeder man en slavelænke til sig selv.

Det gør man.

> Det er meget uklogt at gøre den tungere end man kan bære.

Helt enig. Men jeg synes bare systemet er så firkantet. Der er mere brug for
individuelle hensyn. Jeg kan bedre selv vurdere, hvad jeg kan leve for, end
min bankrådgiver kan.

Venligst Anita

---

"Anita" <anita@*SLET*stofanet.dk> skrev i en meddelelse
news:40193620$0$25818$ba624c82@nntp01.dk.telia.net...

> Helt enig. Men jeg synes bare systemet er så firkantet. Der er mere brug
for
> individuelle hensyn. Jeg kan bedre selv vurdere, hvad jeg kan leve for,
end
> min bankrådgiver kan.

Hej Anita

Lad os et øjeblik lege, at det er dig der er bankrådgiver og ikke mig!
Hvis jeg kommer forbi og siger min kone og jeg har fundet alletiders hus -
det er bare sagen.
Jeg kan sagtens nøjes med kr. 4000 om måneden til vores lille familie - der
var jo engang vi boede i lejlighed med 2 x SU - så ville du med glæde låne
os pengene, da jeg siger vi kan nøjes med kr. 4000?

Fint - det er jo det du siger, så jeg får lånet. Hvad gør du - kære
bankrådgiver - når min kone så skrider fra mig 2 uger senere - eller dør -
eller kommer til skade - eller bliver arbejdsløs - eller pludselig føder -
eller der ryger et vandrør?
Huset er belånt til skorstenen og der er ikke vildt meget plads i
rådighedsbeløbet!! Nå ja, så kan jeg jo bare låne? GE Capital har gode lån
på kr. 100.000 til almindelig bankrente.


Jeg er nu meget glad for at bankerne har nogle hovedregler. Ja - de bøjes
(begge veje), men der skal være gode grunde. Det ses typisk med kendte
kunder. Der er det muligt at se forbrug i nogle år tilbage. Derved er det
også nemmere at dokumentere overfor kunderne at det de mener de kan sidde
for, sikkert er lidt urealistisk. Hvad vil man ikke gøre for at få lånet til
sit drømmehus? Et beløb på kr. 6.000 for 2 voksne er det laveste jeg har
hørt nogen banker have. Kr. 7000 til 8000 er mere normalt.

Som en anden Brian skriver som konklusion i et tidligere indlæg, så vil
bankerne allerhelst sige ja i enhver situation. Hver gang vi siger ja er det
meningen vi skal tjene penge. Derfor siger vi desværre også nej nogle gange.

Du skriver som svar på Brians indlæg, at selvom bankerne har deres "stive"
regler, så sker der stadig tvangsauktioner. Du får lige et retorisk
spørgsmål "tror du der ville være flere eller færre tvangsauktioner, hvis
kunder selv kunne bestemme (som du skriver bl.a. du kan) hvad deres
rådighedsbeløb skal være"??


Med håb om en go' weekend

Brian

---

"Brian" <jegbrugerdenikke@jubiipost.dk> skrev
> Lad os et øjeblik lege, at det er dig der er bankrådgiver og ikke mig!
> Hvis jeg kommer forbi og siger min kone og jeg har fundet alletiders hus -
> det er bare sagen.
> Jeg kan sagtens nøjes med kr. 4000 om måneden til vores lille familie -
der
> var jo engang vi boede i lejlighed med 2 x SU - så ville du med glæde låne
> os pengene, da jeg siger vi kan nøjes med kr. 4000?

Det kommer an på så meget. Men nu er jeg ikke bankrådgiver.

> Fint - det er jo det du siger, så jeg får lånet. Hvad gør du - kære
> bankrådgiver - når min kone så skrider fra mig 2 uger senere - eller dør -
> eller kommer til skade - eller bliver arbejdsløs - eller pludselig føder -
> eller der ryger et vandrør?

Skulle 2.000 kr. mere i rådighedsbeløb kunne redde dig ud af den situation?
Det tror jeg næppe. Desuden mener jeg det er dig som forbruger, der skal
tage højde for ovenstående ting, ikke banken. Det er dig der skal overleve
og betale dine afdrag, ikke banken. Selvfølgelig skal banken gøre opmærksom
på ting, som kunden måske har overset, men i det store hele skal man jo ikke
bare sætte sig ned og stole blindt på alt, hvad en bankrådgiver siger.

> Huset er belånt til skorstenen og der er ikke vildt meget plads i
> rådighedsbeløbet!! Nå ja, så kan jeg jo bare låne? GE Capital har gode lån
> på kr. 100.000 til almindelig bankrente.

Så var det nu nok alligevel smartere at finde en ny kone eller sælge huset
;)

> Jeg er nu meget glad for at bankerne har nogle hovedregler. Ja - de bøjes
> (begge veje), men der skal være gode grunde. Det ses typisk med kendte
> kunder. Der er det muligt at se forbrug i nogle år tilbage.

Men det er ikke min erfaring at banken gør dette. Og det kunne de heller
ikke få spor ud af i vores tilfælde.

> Derved er det
> også nemmere at dokumentere overfor kunderne at det de mener de kan sidde
> for, sikkert er lidt urealistisk. Hvad vil man ikke gøre for at få lånet
til
> sit drømmehus? Et beløb på kr. 6.000 for 2 voksne er det laveste jeg har
> hørt nogen banker have. Kr. 7000 til 8000 er mere normalt.

Okay. Det lyder altså uhyre højt i mine ører. Men nu er jeg jo også en
fattig studerende, så at have 4000 til forbrug er ikke just realistisk. For
en familie med 2 gode indtægter er det nok ikke så uralistisk.

> Som en anden Brian skriver som konklusion i et tidligere indlæg, så vil
> bankerne allerhelst sige ja i enhver situation. Hver gang vi siger ja er
det
> meningen vi skal tjene penge. Derfor siger vi desværre også nej nogle
gange.

Naturligvis.

> Du skriver som svar på Brians indlæg, at selvom bankerne har deres "stive"
> regler, så sker der stadig tvangsauktioner. Du får lige et retorisk
> spørgsmål "tror du der ville være flere eller færre tvangsauktioner, hvis
> kunder selv kunne bestemme (som du skriver bl.a. du kan) hvad deres
> rådighedsbeløb skal være"??

Jeg tror der ville være flere. Men det er fordi kunderne så er for "dumme".
Eller i hvert fald for urealistiske i forhold til deres behov. Jeg siger
faktisk heller ikke at man selv skal bestemme. Banken driver jo en
forretning, som de skal leve af og de er naturligvis i deres gode ret til at
vurdere, hvem de har lyst til at handle med. Men mon ikke det i mange
tilfælde vil være mere hensigtsmæssigt, at vurdere sagerne individuelt, frem
for efter et skema? Jeg tror der er rigtig mange danskere som ikke passer
ind i skemaer, heriblandt undertegnede.

> Med håb om en go' weekend

I lige måde

Venligst Anita

---

"Anita" <anita@*SLET*stofanet.dk> skrev i en meddelelse
news:401a5720$0$2707$ba624c82@nntp01.dk.telia.net...
> > Fint - det er jo det du siger, så jeg får lånet. Hvad gør du - kære
> > bankrådgiver - når min kone så skrider fra mig 2 uger senere - eller
dør -
> > eller kommer til skade - eller bliver arbejdsløs - eller pludselig
føder -
> > eller der ryger et vandrør?
>
> Skulle 2.000 kr. mere i rådighedsbeløb kunne redde dig ud af den
situation?

Rådighedsbeløbet er jo en sær størrelse nogen gange. Selv om definitionen er
fast, er analysen af rådighedsbeløbet nødvendig, da manglende
forsikringsdækning faktisk giver et bedre råddighedsbeløb, men som efter
enhver "creditscoring" burde give en lavere rating. 2.000 /mdr. kan
selvfølgelig ikke forhindre at din kone dør, men med en gruppelivsforsikring
med krydslivs kan du sikre, at den efterlevende ægtefælle kan blive boende i
huset med børnene. Ved overgang fra arbejdesindkomst til A-kasse
udbetalinger, kan det også være den buffer der gør at du/I kan blive
siddende.

> Det tror jeg næppe. Desuden mener jeg det er dig som forbruger, der skal
> tage højde for ovenstående ting, ikke banken. Det er dig der skal overleve
> og betale dine afdrag, ikke banken. Selvfølgelig skal banken gøre
opmærksom
> på ting, som kunden måske har overset, men i det store hele skal man jo
ikke
> bare sætte sig ned og stole blindt på alt, hvad en bankrådgiver siger.

Selvfølgelig kan man det

Det er rigtigt, at det er folk selv der skal betale afdragene, men bankerne
tjener altså ret mange flere penge på folk der er i stand til at betale
deres gæld, end til folk der ikke kan. Sikkerhed eller ej!
Folk der har en god oplevelse i forbindelse med afvikling af deres lån, er
desuden ofte bedre ambassadører for banken, end folk der pga.
dårlig/manglende rådgivning eller en rådgiver der ikke kunne sige 'nej',
ender på tvangsaktion (huset, ikke lånetageren..)


> > Huset er belånt til skorstenen og der er ikke vildt meget plads i
> > rådighedsbeløbet!! Nå ja, så kan jeg jo bare låne? GE Capital har gode
lån
> > på kr. 100.000 til almindelig bankrente.
>
> Så var det nu nok alligevel smartere at finde en ny kone eller sælge huset

Det er selvfølgelig en mulighed, men nu er det jo ret dyrt at flytte rundt,
og der er ingen garanti for at dit hus i mellemtiden har fået en
værditilvækst

> > Jeg er nu meget glad for at bankerne har nogle hovedregler. Ja - de
bøjes
> > (begge veje), men der skal være gode grunde. Det ses typisk med kendte
> > kunder. Der er det muligt at se forbrug i nogle år tilbage.
>
> Men det er ikke min erfaring at banken gør dette.

Det er min erfaring, at det gør de. Sådan er der så meget..

>>Et beløb på kr. 6.000 for 2 voksne er det laveste jeg har
> > hørt nogen banker have. Kr. 7000 til 8000 er mere normalt.
>
> Okay. Det lyder altså uhyre højt i mine ører. Men nu er jeg jo også en
> fattig studerende, så at have 4000 til forbrug er ikke just realistisk.
For
> en familie med 2 gode indtægter er det nok ikke så uralistisk.

Det man skal holde sig for øje, er at bankernes kreditmanualer oftes tager
udgangspunkt i mellemlange udlån, dvs. lån der skal løbe over en årrække.
Studerende kan selvfølgelig godt klare sig for mindre i en årrække (det er
de nød til), men det er som nævnt ofte kun i en kortere årrække. Specielt
ved boligkøb er bankernes horisont nød til at være meget længere end det, og
derfor er 1.500 kr. /mdr. i 20 år ikke realistisk. Jeg har da selv været med
til at bevillige masser af lån til studerende, hvis rådighedsbeløb lå et
godt stykke fra hvad min kreditmanual sagde de skulle have, men det var ud
fra en faktisk afvejning af lånet størrelse (og deraf løbetid og
kreditrisiko (tyngde)), og samt hvor lang tid de havde tilbage af deres
studie, og udsigten til beskæftigelse i den pågældende branche.


> Banken driver jo en
> forretning, som de skal leve af og de er naturligvis i deres gode ret til
at
> vurdere, hvem de har lyst til at handle med. Men mon ikke det i mange
> tilfælde vil være mere hensigtsmæssigt, at vurdere sagerne individuelt,
frem
> for efter et skema? Jeg tror der er rigtig mange danskere som ikke passer
> ind i skemaer, heriblandt undertegnede.

De fleste kreditvurdering hos de mindre pengeinstitutter uden automatiske
systemer, foregår efter en individuel kreditvurdering. Ved individuel mener
jeg her en indsamling af oplysninger som ikke fremgår af systemet. Man
skulle måske tro at dette ville give et langt mere nuanceret
beslutningsgrundlag, hvilket også kan være tilfældet, men ofte stiger
fejlkilderne også kraftigt, specielt fordi en del af oplysningsgrundlaget
tilvejebringes af kunden selv, som oftest vil været meget lidt objektiv i
forlæggelse af oplysninger. Faktum er derfor, at såfremt man som rådgiver
tilsidesætter kreditmanualens retningslinier, så skal man helst have en god
forklaring, specielt hvis det så efterfølgende viser sig at det gik galt.
Grunden til dette skal bl.a. findes i den forklaring, at tabsgivende
udlånsengagementer ofte rammer hårdt, dvs. at du måske skal lave 10 eller
flere af den slags forretninger, før du har tjent dit tabt ind, på den
første som gik galt.


-dev

---

"Devilicious" <Magickemi@hotmail.com> skrev

> Rådighedsbeløbet er jo en sær størrelse nogen gange. Selv om definitionen
er
> fast, er analysen af rådighedsbeløbet nødvendig, da manglende
> forsikringsdækning faktisk giver et bedre råddighedsbeløb, men som efter
> enhver "creditscoring" burde give en lavere rating. 2.000 /mdr. kan
> selvfølgelig ikke forhindre at din kone dør, men med en
gruppelivsforsikring
> med krydslivs kan du sikre, at den efterlevende ægtefælle kan blive boende
i
> huset med børnene. Ved overgang fra arbejdesindkomst til A-kasse
> udbetalinger, kan det også være den buffer der gør at du/I kan blive
> siddende.

Jeg er helt enig. Men set fra min synsvinkel oplyser banken alt for lidt om
den slags. De kræver forsikringer der sikrer dem deres penge, men bekymrer
sig i det store hele ikke om kunden forsikringsdækning derudover - med
mindre det da lige er en bank der også sælger forsikringer ;) Det jeg vil
frem til er bare at banken er en butik på lige fod med andre butikker. De
lever af at tjene penge. Det skal man ikke glemme selvom bankrådgiveren er
veldig sød og med glæde bevilger det ene og det andet.

> > men i det store hele skal man jo ikke
> > bare sætte sig ned og stole blindt på alt, hvad en bankrådgiver siger.
>
> Selvfølgelig kan man det

Nej det kan man ikke Ikke hvis man vil gøre, hvad der er bedst for en
selv. Det kan i hvert fald være en falsk tryghed.

> Det er rigtigt, at det er folk selv der skal betale afdragene, men
bankerne
> tjener altså ret mange flere penge på folk der er i stand til at betale
> deres gæld, end til folk der ikke kan. Sikkerhed eller ej!
> Folk der har en god oplevelse i forbindelse med afvikling af deres lån, er
> desuden ofte bedre ambassadører for banken, end folk der pga.
> dårlig/manglende rådgivning eller en rådgiver der ikke kunne sige 'nej',
> ender på tvangsaktion (huset, ikke lånetageren..)

Jeg er slet ikke uenig. Men man har jo også selv et ansvar for at vurdere,
om man har råd til at købe, den vare man ønsker at købe i banken. Jeg ved
godt at det er banken der er den proffesionelle. Men banken kender jo ikke
kunden og kundens behov.

> Det er selvfølgelig en mulighed, men nu er det jo ret dyrt at flytte
rundt,
> og der er ingen garanti for at dit hus i mellemtiden har fået en
> værditilvækst

Klart. Men det er vel bedre at have en gæld på eksepelvis 50.000 frem for
+1.000.000. Især hvis det kniber med at betale afdragene på det store lån.

> > > Jeg er nu meget glad for at bankerne har nogle hovedregler. Ja - de
> bøjes
> > > (begge veje), men der skal være gode grunde. Det ses typisk med kendte
> > > kunder. Der er det muligt at se forbrug i nogle år tilbage.
> >
> > Men det er ikke min erfaring at banken gør dette.
>
> Det er min erfaring, at det gør de. Sådan er der så meget..

Afgjort. Men hvad kan banken bruge oplysningerne til?

> Det man skal holde sig for øje, er at bankernes kreditmanualer oftes tager
> udgangspunkt i mellemlange udlån, dvs. lån der skal løbe over en årrække.
> Studerende kan selvfølgelig godt klare sig for mindre i en årrække (det er
> de nød til), men det er som nævnt ofte kun i en kortere årrække. Specielt
> ved boligkøb er bankernes horisont nød til at være meget længere end det,
og
> derfor er 1.500 kr. /mdr. i 20 år ikke realistisk. Jeg har da selv været
med
> til at bevillige masser af lån til studerende, hvis rådighedsbeløb lå et
> godt stykke fra hvad min kreditmanual sagde de skulle have, men det var ud
> fra en faktisk afvejning af lånet størrelse (og deraf løbetid og
> kreditrisiko (tyngde)), og samt hvor lang tid de havde tilbage af deres
> studie, og udsigten til beskæftigelse i den pågældende branche.

Jamen så er vi helt enige om hvorledes man bør disponere. Det er netop den
slags "elastik" i principperne du beskriver her, som jeg mener der bør være
plads til. Men det er nok ikke uden risiko, at banken tager den slags
beslutninger, da det jo kan gå galt.

> De fleste kreditvurdering hos de mindre pengeinstitutter uden automatiske
> systemer, foregår efter en individuel kreditvurdering. Ved individuel
mener
> jeg her en indsamling af oplysninger som ikke fremgår af systemet. Man
> skulle måske tro at dette ville give et langt mere nuanceret
> beslutningsgrundlag, hvilket også kan være tilfældet, men ofte stiger
> fejlkilderne også kraftigt, specielt fordi en del af oplysningsgrundlaget
> tilvejebringes af kunden selv, som oftest vil været meget lidt objektiv i
> forlæggelse af oplysninger. Faktum er derfor, at såfremt man som rådgiver
> tilsidesætter kreditmanualens retningslinier, så skal man helst have en
god
> forklaring, specielt hvis det så efterfølgende viser sig at det gik galt.
> Grunden til dette skal bl.a. findes i den forklaring, at tabsgivende
> udlånsengagementer ofte rammer hårdt, dvs. at du måske skal lave 10 eller
> flere af den slags forretninger, før du har tjent dit tabt ind, på den
> første som gik galt.

Det lyder til at du arbejder i en bank?
Så vil jeg spørge dig: Hvor tit sker det reelt at banken mister sin
investering? Jeg mener bare at banken vel før eller siden må få sine penge,
måske ikke til aftalt tid, men over en længere periode. Det er vel ikke
sådan at man kan få eftergivet sin gæld i banken, hvis bare man er fattig
nok?

Venligst Anita

---

Jeg syntes at diskussionen er ved at køre i rundkreds. Anita du kommer ikke
videre. Du har set dig sur på din bank, fordi de ikke ønsker at løbe
risikoen på dig.Det kan man have hver sin holdning til, men prøv at se det
forretningsmæssigt fra den anden side. Så er det egentlig lige meget hvor
mange dårlige lån bankerne har. De skal stadig overholde de etiske regler,
samt behøver ikke ligefrem opsøge dårlige lån.

Noget helt andet! jeg troede at denne nyhedsgruppe omhandlede investering.
Hvornår begynder i at diskutere det?

mvh
Brian


Anita <anita@*SLET*stofanet.dk> skrev i en
nyhedsmeddelelse:401f815f$0$4751$ba624c82@nntp02.dk.telia.net...
> "Devilicious" <Magickemi@hotmail.com> skrev
>
> > Rådighedsbeløbet er jo en sær størrelse nogen gange. Selv om
definitionen
> er
> > fast, er analysen af rådighedsbeløbet nødvendig, da manglende
> > forsikringsdækning faktisk giver et bedre råddighedsbeløb, men som efter
> > enhver "creditscoring" burde give en lavere rating. 2.000 /mdr. kan
> > selvfølgelig ikke forhindre at din kone dør, men med en
> gruppelivsforsikring
> > med krydslivs kan du sikre, at den efterlevende ægtefælle kan blive
boende
> i
> > huset med børnene. Ved overgang fra arbejdesindkomst til A-kasse
> > udbetalinger, kan det også være den buffer der gør at du/I kan blive
> > siddende.
>
> Jeg er helt enig. Men set fra min synsvinkel oplyser banken alt for lidt
om
> den slags. De kræver forsikringer der sikrer dem deres penge, men bekymrer
> sig i det store hele ikke om kunden forsikringsdækning derudover - med
> mindre det da lige er en bank der også sælger forsikringer ;) Det jeg vil
> frem til er bare at banken er en butik på lige fod med andre butikker. De
> lever af at tjene penge. Det skal man ikke glemme selvom bankrådgiveren er
> veldig sød og med glæde bevilger det ene og det andet.
>
> > > men i det store hele skal man jo ikke
> > > bare sætte sig ned og stole blindt på alt, hvad en bankrådgiver siger.
> >
> > Selvfølgelig kan man det
>
> Nej det kan man ikke Ikke hvis man vil gøre, hvad der er bedst for en
> selv. Det kan i hvert fald være en falsk tryghed.
>
> > Det er rigtigt, at det er folk selv der skal betale afdragene, men
> bankerne
> > tjener altså ret mange flere penge på folk der er i stand til at betale
> > deres gæld, end til folk der ikke kan. Sikkerhed eller ej!
> > Folk der har en god oplevelse i forbindelse med afvikling af deres lån,
er
> > desuden ofte bedre ambassadører for banken, end folk der pga.
> > dårlig/manglende rådgivning eller en rådgiver der ikke kunne sige 'nej',
> > ender på tvangsaktion (huset, ikke lånetageren..)
>
> Jeg er slet ikke uenig. Men man har jo også selv et ansvar for at vurdere,
> om man har råd til at købe, den vare man ønsker at købe i banken. Jeg ved
> godt at det er banken der er den proffesionelle. Men banken kender jo ikke
> kunden og kundens behov.
>
> > Det er selvfølgelig en mulighed, men nu er det jo ret dyrt at flytte
> rundt,
> > og der er ingen garanti for at dit hus i mellemtiden har fået en
> > værditilvækst
>
> Klart. Men det er vel bedre at have en gæld på eksepelvis 50.000 frem for
> +1.000.000. Især hvis det kniber med at betale afdragene på det store lån.
>
> > > > Jeg er nu meget glad for at bankerne har nogle hovedregler. Ja - de
> > bøjes
> > > > (begge veje), men der skal være gode grunde. Det ses typisk med
kendte
> > > > kunder. Der er det muligt at se forbrug i nogle år tilbage.
> > >
> > > Men det er ikke min erfaring at banken gør dette.
> >
> > Det er min erfaring, at det gør de. Sådan er der så meget..
>
> Afgjort. Men hvad kan banken bruge oplysningerne til?
>
> > Det man skal holde sig for øje, er at bankernes kreditmanualer oftes
tager
> > udgangspunkt i mellemlange udlån, dvs. lån der skal løbe over en
årrække.
> > Studerende kan selvfølgelig godt klare sig for mindre i en årrække (det
er
> > de nød til), men det er som nævnt ofte kun i en kortere årrække.
Specielt
> > ved boligkøb er bankernes horisont nød til at være meget længere end
det,
> og
> > derfor er 1.500 kr. /mdr. i 20 år ikke realistisk. Jeg har da selv været
> med
> > til at bevillige masser af lån til studerende, hvis rådighedsbeløb lå et
> > godt stykke fra hvad min kreditmanual sagde de skulle have, men det var
ud
> > fra en faktisk afvejning af lånet størrelse (og deraf løbetid og
> > kreditrisiko (tyngde)), og samt hvor lang tid de havde tilbage af deres
> > studie, og udsigten til beskæftigelse i den pågældende branche.
>
> Jamen så er vi helt enige om hvorledes man bør disponere. Det er netop den
> slags "elastik" i principperne du beskriver her, som jeg mener der bør
være
> plads til. Men det er nok ikke uden risiko, at banken tager den slags
> beslutninger, da det jo kan gå galt.
>
> > De fleste kreditvurdering hos de mindre pengeinstitutter uden
automatiske
> > systemer, foregår efter en individuel kreditvurdering. Ved individuel
> mener
> > jeg her en indsamling af oplysninger som ikke fremgår af systemet. Man
> > skulle måske tro at dette ville give et langt mere nuanceret
> > beslutningsgrundlag, hvilket også kan være tilfældet, men ofte stiger
> > fejlkilderne også kraftigt, specielt fordi en del af
oplysningsgrundlaget
> > tilvejebringes af kunden selv, som oftest vil været meget lidt objektiv
i
> > forlæggelse af oplysninger. Faktum er derfor, at såfremt man som
rådgiver
> > tilsidesætter kreditmanualens retningslinier, så skal man helst have en
> god
> > forklaring, specielt hvis det så efterfølgende viser sig at det gik
galt.
> > Grunden til dette skal bl.a. findes i den forklaring, at tabsgivende
> > udlånsengagementer ofte rammer hårdt, dvs. at du måske skal lave 10
eller
> > flere af den slags forretninger, før du har tjent dit tabt ind, på den
> > første som gik galt.
>
> Det lyder til at du arbejder i en bank?
> Så vil jeg spørge dig: Hvor tit sker det reelt at banken mister sin
> investering? Jeg mener bare at banken vel før eller siden må få sine
penge,
> måske ikke til aftalt tid, men over en længere periode. Det er vel ikke
> sådan at man kan få eftergivet sin gæld i banken, hvis bare man er fattig
> nok?
>
> Venligst Anita
>
>

---

"Brian Icedor Petersen" <icedor(NOSPAM)@mail.tele.dk> skrev i en meddelelse
news:40212141$0$27412$edfadb0f@dread16.news.tele.dk...
> Jeg syntes at diskussionen er ved at køre i rundkreds. Anita du kommer
ikke
> videre. Du har set dig sur på din bank, fordi de ikke ønsker at løbe
> risikoen på dig.Det kan man have hver sin holdning til, men prøv at se det
> forretningsmæssigt fra den anden side. Så er det egentlig lige meget hvor
> mange dårlige lån bankerne har. De skal stadig overholde de etiske regler,
> samt behøver ikke ligefrem opsøge dårlige lån.
>
> Noget helt andet! jeg troede at denne nyhedsgruppe omhandlede
investering.
> Hvornår begynder i at diskutere det?
>
> mvh
> Brian

Hej Brian

Det kørte lidt af sporet - jeg _investerer_ hermed ikke mere tid på denne
tråd - og undskyld

Brian

---

"Brian Icedor Petersen" <icedor(NOSPAM)@mail.tele.dk> skrev

> Jeg syntes at diskussionen er ved at køre i rundkreds. Anita du kommer
ikke
> videre. Du har set dig sur på din bank, fordi de ikke ønsker at løbe
> risikoen på dig.

Hvor søren har du den ide fra?
Jeg er overhovedet ikke sur på min bank og jeg har heller aldrig haft
problemer med at låne de penge jeg har ønsket at låne. Så jeg forstår slet
ikke den bemærkning.

> Det kan man have hver sin holdning til, men prøv at se det
> forretningsmæssigt fra den anden side. Så er det egentlig lige meget hvor
> mange dårlige lån bankerne har. De skal stadig overholde de etiske regler,
> samt behøver ikke ligefrem opsøge dårlige lån.

Hvor synes du jeg siger det? For det er faktisk ikke det jeg siger.

> Noget helt andet! jeg troede at denne nyhedsgruppe omhandlede
investering.
> Hvornår begynder i at diskutere det?

Måske på samme tid som, du begynder at svare under det citerede og klippe
det væk du ikke svarer på?
(Ja, det var bare en smart kommentar, jeg skal nok skride nu).

Venligst Anita

---

Hvordan/hvad starter et priskrak.....

KK




"Kim Ludvigsen" <usenet@kimludvigsen.dk> skrev i en meddelelse
news:400EF289.7DA3@kimludvigsen.dk...
> Martin Schou wrote:
>
> > Har læst og hørt at fast ejendom er en af de sikreste former for
> > investering.
>
> Det kommer temmelig meget an på, hvornår man køber og sælger.
>
> > Men betyder det at man får mindre ejendom for pengene i dag end man
gjorde
> > for 5, 10, 15 år siden ?
>
> En del mindre end for fem år siden. Og vist kun lidt mindre end for 10
> år siden (da priserne sidst toppede). Det er ikke så længe siden en
> professor ud i den slags udtalte sig til Berlingske Tidende og
> forudsage, at et priskrak på boliger er lige om hjørnet. Ved de forrige
> krak i starten af 90'erne og midt i 80'erne var priserne vist steget med
> 20-30 procent mere end den generelle løn- og prisstigning. Denne gang er
> priserne steget med omkring 40 procent mere. Risikoen for et krak er
> altså overhængende og med potentiale til at blive meget værre end de
> andre gange.
>
> Når ejendomspriserne har kunnet stige så meget mere end ved de forrige
> krak, så skyldes det flere ting. Først fik vi lov at optage 30-årige lån
> mod tidligere kun 20-årige lån (det skete dog før det forrige priskrak).
> Og mens renten gennem flere år er faldet kraftigt, har vi fået mulighed
> for at optage flexlån, og senest afdragsfrie lån. Hver gang med det
> resultat at huspriserne har kunnet stige ved den samme månedlige
> husleje.
>
> > De nye afdragsfrie lån vil (spår de fleste) få priserne til at stige
mere
> > end de måske ville have gjort uden afdragsfrie lån.
>
> Ganske givet. Kreditforeninger og banker vil angiveligt kun give de nye
> lån til dem, der alligevel har råd til de gamle lån, men jeg tvivler på,
> at den hensigtserklæring holder i det konkurrenceprægede marked.
>
> > Hvis man så gik og overvejede at købe hus nu f.eks så er det faktisk et
godt
> > tidspunkt at gøre det på. pga. lav rente og afdragsfrie lån, før
priserne
> > begynder at stige, på kort sigt. ?
>
> Måske priserne stiger på kort sigt, men du kan vist roligt regne med, at
> de vil falde på lidt længere sigt. Hvis du køber hus nu, bør det være
> for at have en bolig, ikke som investeringsobjekt.
>
> > Betyder det en større risiko for prisfald/stagnation på længere sigt? I
så
> > fald hvor lang er "længere" sigt ?
>
> Ovennævnte professor mente meget snart. Jeg tror, at de afdragsfrie lån
> vil udsætte det lidt endnu - til gengæld vil det blive endnu mere
> kraftigt, når det kommer. Ved de andre krak er priserne faldet til under
> løn- og prisstigningerne. Det vil sige, der er udsigt til prisfald på
> omkring 50 procent, hvis det går ligesådan denne gang. Og efter sådan et
> prisfald vil der typisk gå en række år, før priserne atter begyder at
> stige, så de indhenter den gennerelle prisudvikling.
>
> > Renten kan jo næsten kun stige i forhold til der hvor den er nu. Så hvis
man
> > skal købe nu vil man så generelt kunne sige noget om, om man får mere
eller
> > mindre ejendom for pengene nu end f.eks. om 5, 10 år (renten kan jo
stige
> > man samtidig kan priserne stagnere)
>
> Du har helt ret i, at renten næsten kun kan stige i forhold til nu. Og
> hvis renten stiger, falder huspriserne. De fleste boliger sælges efter,
> hvor meget køberen skal betale i månedlig "husleje". En højere rente vil
> betyde, at den månedlige husleje stiger, altså må man sætte prisen ned,
> så det højere rente udlignes.
>
> --
> Mvh. Kim Ludvigsen


---
Outgoing mail is certified Virus Free.
Checked by AVG anti-virus system (http://www.grisoft.com).
Version: 6.0.576 / Virus Database: 365 - Release Date: 30-01-2004

---

"Kenneth K" <klysner@email.dk> wrote in message
news:bvrptk$2kh3$1@news.cybercity.dk...
> Hvordan/hvad starter et priskrak.....

Samme måde som med aktier:

1: Der sker først en udskiftning blandt ejerkredsen fra "stærke investorer"
til "svage investorer"

2: Fordi de "stærke investorer" ejer mere end de svage sker der en
nettotilvækst af "svage investorer"

3: Når der kun er "svage investorer" tilbage ramler læsset fordi alle som
kunne/ville købe allerede har købt; der er kun vacuum under prisen.

4: Noget sker, der får prisen til at falde. Der er ingen købere, så prisen
falder meget mere end de "svage investorer" forventer og de konflikter
væsentligt med "de svages" forståelse af virkeligheden. Så meget at de
reagerer med panik og smider alt hvad de har til in hvilken som helst pris
bare for at komme ud af det.

5: Investringen ligger død et stykke tid. Til sidst begynder nogen af "de
stærke" investorer at samle op og man ser prisen begynder at stige under lav
omsætning. Nu er det tid at købe.


På ejendomsmarkedet ser vi:

Efterlønnere med store friværdier høster gevinsten ved at sælge til unge
familier, der skal have to jobs og et afdragsfrit lån for at få økonomien
til at hænge sammen; Man udskifter ejerkredsen fra folk, som ikke behøver at
sælge til folk som er tvunget til at sælge hvis der sker noget uventet.

De rentefrie lån har trukket de allersidste købere i nettet: Dem som
egentlig ikke har råd til at sidde i et hus men som lige akkurat kan klare
at betale renterne. Hvem vil købe nu hvor selv de som ikke har råd - og som
er villige til at dokumentere deres desparation ved tage en kurskæring på 8%
oveni - de har købt?

Ejendomsmarkedet sidder på vacuum....