---

Hej Jeg har mulighed for at investere i en ejendom og ville hører om der nogle der har styr på skat af lejeindtægten
regnestykket ser lidt forenklet sådan ud:
udgift til realkredit mm.    kr 176.400,00    
heraf rente ca.    kr 132.000,00    
ejendomsskat.     kr 12.780,00    
øvrige    kr 12.000,00    
      
indtægt beboelse lejelighed        kr 42.000,00
Indtægt af erhvervslejemål       kr 240.000,00
hænger dette sammen eller er der andet man skal tage højde for.
Skal et selvskab eje ejendommen eller skal jeg selv? her tænker jeg igen på skat ikke risiko.

---

Det du kan fratrække, er de udgifter du har, som f.eks ejendomsskat, bygningsforsikring, dokumenteret vedligeholdelse på bygningen, men ikke udgifter til realkredit o.l.

Resten af lejeindtægten er skattepligtig.

---

Hej

Du kan fratrække alle driftsudgifter, herunder renter til realkredit m.m. (men ikke afdrag) ved opgørelse af skattepligten for ejendommen.

Køb ejendommen i personlig regi og anvend virksomhedsskatte-ordningen, det åbner samtidig op for bygningsafskrivninger som kan eliminere det overskud der måtte opstå - hvis altså erhvervslejemålet er afskrivningsberettiget.

mayday

---

Man kan heller ikke fratrække alle renterne, kun den skattemæssige værdi af renterne der automatisk bliver indregnet i ens personfradrag.

mvh dova

---

Hej
Det udsagn som Dova anfører om renterne synes jeg lyder ret mystisk. Efter min bedste overbevisning kan man fratrække alle renter samt administrationsbidrag.
Hvis tallene omfatter alle indtægter og udgifter, lyder det da som en flot forretning.
Men der må jo også være betalt en udbetaling og alternativ forrentning af denne skal medtages, ikke i skatteregnestykket men i beslutningen om at købe.
Der er ikke anført noget om afskrivning i forbindelse med erhvervslejemålet. Det er ikke sikkert at der kan afskrives på bygningen, det kommer an på hvilken type erhverv der er tale om, om der er rystelser fra produktion mm. Men installationer kan der da normalt afskrives på. Der skal vel også fejes vej og fortov, ryddes sne mm. så medmindre lejeren har det til opgave kan du trække det fra. Men disse ting er måske medregnet under posten "øvrige"?
Forsikring er heller ikke nævnt. Det skal medtages mht. bygningen og muligvis også ansvar men lejeren skal selv betale forsikring for sit inventar og eventuelt lager.
Jeg foreslår at du læser lidt i Skatten erhverv, den koster ikke ret meget men er du i tvivl om du vil købe, kan den lånes ganske gratis på ethvert bibliotek. Der er mange gode oplysninger, skrevet i et uhøjtideligt sprog og den er illustreret med gode eksempler. Selv om det måske ikke er så pænt kunne du gå ned til en erhvervs ejendomsmægler og få opstilling på et par udlejningsejendomme. Der er uden tvivl også et budget og så kan du jo lave et lige sådan, med dine egne tal. Hvis der er anført noget som du ikke forstår, så kom med supplerende spørgsmål her i Kandu.

---

Vurdering af om investeringen kan betale sig:
Nu har du ikke oplyst noget om, hvad købsprisen (den samlede investering) for ejendommen er, men hvis jeg regner med, at renten til realkredit er på 4% og du belåner 80% hos realkredit, vil den samlede investering være på ca. 4 mill. kr. Overskuddet, som du har oplyst tallene, kan beregnes til ca. 125.000 kr. Det vil give en forrentning af den samlede investering på ca. 3% - det lyder ikke umiddelbart som nogen særlig god investering. Særligt ikke når risikoen tages i betragtning. Ved vurderingen skal også indgå, at du alt andet lige kan risikerer, at du skal betale topskat (ca. 65%) af "forrentningen". Dette afhænger selvfølgelig af dine øvrige indkomstforhold og hvornår du afhænder ejendommen. Afskrivninger er kun en udskydelse af skatten, da de beskattes igen når du sælger ejendommen, så dem ville jeg ikke lade indgå i beregningen.

Det andet man skal se på er, om der er en mulighed for, at ejendommen stiger i værdi. Værdistigningen er dog ikke skattefri, da den, med visse modifikationer, beskattes når ejendommen sælges.

Skatten
I lejeindtægten kan man fratrække de udgifter, der direkte knytter sig til at opnå lejeindtægten, herunder selvfølgelig renter, men ikke afdrag, til kreditforeningen. Virksomhedsordningen kan være en god ide, men det afhænger af dine nuværende indkomstforhold. Alternativt kunne det være en god ide, at lade et selskab købe ejendommen. Så kan der hæves skattefrit udbytte hvert år (2005 = 43.300 kr., hvis gift det dobbelte med mindre ægtefællen selv har aktieudbytte/-indkomst)

Mit råd vil være, at kontakte en god revisor og lade ham se på tallene. Udgiften vil jo ikke være ret stor, sat i forhold til den samlede investering. Han har også en forsikring, der dækker tabet, hvis han rådgiver dig forkert.

mvh
Twitt

---

Hej
Når man beregner afkastet af investeringen (i %) gøres der efter følgende retningslinier:
(lejeindtægt-driftsomkstninger)100 : investeringen ialt = %

Ved en investering på kr. 4.0 mio. vil regnestykket se således ud: (288.000-24.780)100:4.000.000 = 6,58%.
Hvis så en del investeringen som anført ovenfor er finanseret med 4% betyder det at afkastet af den del af investeringen, der ikke er finanseret med lån bliver endnu højere.

twitt> belåningsgrænsen i realkredit er 60% for erhvervsejendomme.

dova> du skal undlade, at komme med indlæg om noget du ikke har indsigt i, og som kan have økonomiske konsekvenser for spørgeren.

Louie123> gør som twitt anbefaler kontakt en revisor for rådgivning, du skal formentlig bruge en når der skal laves regnskab uanset om du vælger eje i personlig regi (virksomhedsordning) eller selskabsform.
Hilsen
Mayday

---

mayday
Jeg håber sandelig da at have noget indsigt i de ting.
Jeg lejer faktisk selv på sjette år en ejendom ud , og ved nok hvad skattevæsenet godkender af fradrag i forbindelse med udlejning.

dova

---

dova> "Dova du tager fejl." citat herfra: http://www.kandu.dk/dk/spg/60184

Jeg gentager - lad være med at komme med indlæg om noget du ikke har har tilstrækkelig indsigt i, når det har juridisk eller økonomisk betydning for spørgeren.
Hvis forholdene er som ovenfor omkring fradrag ved udlejning, bør du tage en snak med dit skattevæsen.

Undrer det dig ikke at også andre ikke er enige med dig - nej - det det formentlig ikke.

Mayday

---

Jeg ved ikke helt hvad der går galt her.
Med hensyn til det rentefradrag.
Okay, det skrives på den udvidedede selvangivelse under fradrag, men man får da ikke det fulde fradragsbeløb på renterne af fast ejendom, som man f.eks. gjorde før skattereformen i 1987. (og som man gør ved de andre fradragsberettigede beløb vedrørende ejendommen)
Lige nøjagtig det beløb (renterne) bliver indregnet i forskudsskatten (den skattepligtige indkomst) med den skattemæssige værdi fradraget har.
Nøjagtig som hvis det var renteudgifter vedrørende et hus man selv bor i.
Derudover, skal man for udlejningsejendomme betale særskilt Ambi-bidrag af lejeindtægten.(fordelt på 10 girokort, udleveres sammen med forskudsopgørelsen).
Man skal så bare ikke betale ejendomsværdiskat på udlejningsejendomme (det der før hed lejeværdi af egen bolig).

---

Tak for de mange svar
Er det helt rigtig forstået at man kan fratrække renterne fra indtægterne før man skal svare skat.

---

Jeg vil råde dig til at henvende dig til en revisor der kan forklare dig hvordan du regner det ud. Og om det er en god forretning.
For der er ikke meget ved, at vi her bliver ved med at diskutere hvad der er rigtigt og forkert, for det bliver du ikke klogere af.
Umiddelbart vil jeg sige, at med de tal du har oplyst, kan det ikke løbe rundt i sig selv, og så skal du yderligere tænke på ting som beløb der skal bruges til vedligeholdelse, (kan trækkes fra, men pengene skal jo komme et sted fra) og forbedringer (kan ikke trækkes fra).

mvh dova

---

>Louie123
Vi tager den lige en gang til - ved udlejning af ejendomme kan man selvfølgelig trække de udgifter fra der er forbundet med erhvervelse af indtægten fra ejendommen, herunder også de udgifter der medgår til renter til kreditforeningslån og renter på andre lån der relaterer sig til ejendommen.

Udlejning af fast ejendom er en erhvervsvirksommhed, og bliver skattemæssigt behandlet som sådan.

Jeg synes egentlig du har også har fået det klart besvaret tidligere af twitt.

Mayday

---

Tak for svaret mayday.
Grunden til at jeg gerne ville have det præsideret, var at der efter som jeg opfatter det modstridende svar.
TAk for hjælpen.                                               

Eftersom du ikke er logget ind i systemet, kan du ikke skrive et indlæg til dette spørgsmål.

Hvis du ikke allerede er registreret, kan du gratis blive medlem, ved at trykke på "Bliv medlem" ude i menuen.