---

Hej...

Vi er kommet i lidt af en likviditetskrise fordi vi har lavet nyt badeværelse og flere andre ting. Vi bor i en stor 4-værelses lejlighed på 110 m2 på Østerbro, der vel cirka har en markedsværdi på 2 millioner. Vi gav 1,55 millioner for den, men har siden lavet badeværelse, altan, sat termovinduer i og skiftet el-installationen. Lidt friskt valgte jeg at finansiere det via min kassekredit, men det var nok lige kækt nok eftersom budgettet endte med at skride med 60.000. Det betyder, at både min kærestes og min kassekredit er helt i bund - i alt 130.000 - og det er selvsagt svært at komme ud af.

Derfor har jeg lidt overvejet at konvertere mit 7 procents obligationslån (restgæld 1.250.000) til et 2-årigt flexlån, hvor jeg samtidig låner 150.000 ekstra til at lukke hullerne. Det vil selv med det ekstra lån give en månedlig besparelse på ca. 1000 kr. efter skat. Det hører med til historien, at vi har boet i vores lejlighed i to år, og regner med at blive boende 2-3 år mere, hvor vi så nok vil flytte ud af byen.

Mit problem er, at jeg ikke helt kan overskue, hvilke konsekvenser, det får. For på den ene side, så er der rigeligt friværdi i lejligheden til at bære lånet. Og med en god kurs på flexlån, er der jo ikke det store kurstab. Problemet er selvfølgelig, hvis renten stiger voldsomt og sender huspriserne nedad. Så kan jeg ikke undgå tab. Men hvis der er en, der sidder med det store forkromede overblik, så er gode råd og eventuelle alternativer absolut velkomne.

På forhånd tak.
Peter

---

Du kunne jo også overveje at konvertere dit 7% lån til et 5% og samtidig låne de kr. 150.000 ekstra. Der burde være noget at hente på at gå fra 7% til 5%. Ved at gå fra 7% til 5% så stiger din restgæld. Hvis renten fortsætter med at falde så er det noget rod når du vil sælge om 2 år idet så er kursværdien på dit 5% lån gået op) men hvis renten nu er gået op så er det fint idet så er kursen på de obligationer du skal indfrie faldet i kurs. Hvis du tager et Flexlån over 2 år så er det korrekt at der ikke sker noget med restgælden. Det vil ca. være det samme om 2 år minus det du har afviklet med. Er lejligheden så faldet i pris så kan du risikere et tab. Har du optaget et 5% lån og renten stiger så falder kurserne og hvis lejligheden så falder i pris så er det jo fint at gælden også falder. Du skriver at du vil sælge om 2 år. Her ville jeg regne lidt på hvad det koster at omlægge. Du skal betale tinglysningsafgift, stempel, lånesagsgebyr, omprioriteringsgebyr (og måske kurstab) og dem kan du ikke trække fra i skat. Hvad sparer du i rente efter skat kontra gebyrer du ikke kan trække fra i skat. Jeg kunne forestille mig at du ikke sparer alverden når du kun har en horisont på 2 år.

---

Tak skal du have... Jeg havde ikke tænkt på kurs-fordelene ved 5 procents obligationerne. Jeg mener dog ikke at den mulighed er til stede, da det vil give et massivt kurstab, der slet ikke kan betale sig med en 3-årig horisont. Så valget må så være om jeg tror, renten holder sig på det lave niveau og boligpriserne fortsætter deres himmelflugt, eller om det modsatte sker. Hvis jeg tror på det sidste skal jeg nok finde en anden måde at skaffe likvider og så lade min 7 procents obligationslån være.

Peter               

---

pmj - Jeg tror at det er Alm.Brand, der har en lavtforrentet kassekredit med sikkerhed i fast ejendom.
Det var måske værd at overveje.

---

For lige at slutte denne debat, så kan jeg fortælle, at jeg netop har haft møde med en investeringsrådgiver fra Nykredit. Og der er ingen tvivl om, at jeg skal vælge flexlån, da jeg regner med at sælge lejligheden inden for 3 år. Ved at slå pantebrevet sammen med realkreditlånet kommer jeg til at spare ca. 3000 om måneden brutto uden at få det store kurstab. Faktisk kommer hovedstolen kun til at vokse med knap 10.000 kr. og det er jo hurtigt tjent hjem. Desværre så vil Nykredit ikke lægge hele min kassekredit ind i lånet og kan faktisk kun tilbyde et lån, der er dårlige end renten på min kassekredit. De vil dog godt lægge 30-40.000 ind i lånet, der så må stoppe det værste hul...

Der er dog også den anden mulighed, at jeg vælger at købe et hus nu i stedet for om tre år. Ved at sælge får jeg jo friværdien på ca. 350.000 (efter omkostninger) i hånden. Dem kan jeg bruge til udbetaling på et hus til 2,5 - 2,7 mio, og så stadigvæk kunne lukke kassekreditten. Fordelen vil samtidig være, at jeg kan få et rigtigt godt lån på det nye hus, og sandsynligvis får solgt lejligheden mens markedet er rimeligt højt... Så det vil jeg overveje i weekenden. Hvis nogen har en kommentar til de tanker, eller i øvrigt har andre forslag eller kommentarer, så modtages de naturligvis gerne...

Eftersom du ikke er logget ind i systemet, kan du ikke skrive et indlæg til dette spørgsmål.

Hvis du ikke allerede er registreret, kan du gratis blive medlem, ved at trykke på "Bliv medlem" ude i menuen.